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Llegan las socimis con vocación de alquilar viviendas sociales a personas vulnerables

Las socimi Primero H nace con vocación de alquiler viviendas con rentas sociales a personas vulnerables

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El pasado 4 de marzo, asistí a la presentación del proyecto de socimi Primero H, promovido por Fundación Red de apoyo para la Integración Sociolaboral (Fundación RAIS), bajo la marca de acción Hogar Sí.

Intervinieron Marian Juste Picón, como Presidenta de la Fundación, persona con larga experiencia en gestión social, tanto desde la esfera de la acción Pública (en Chile) como desde la empresarial, siendo actualmente también directora de Posicionamiento Público para Latinoamérica en Telefónica, como Javier Basagoiti Miranda, en su condición de Presidente de ASOCIMI, asociación que pretende convertirse en la portavoz de las socimis, y lleva camino de conseguirlo. Javier tiene también una larga trayectoria empresarial, centrada principalmente en el ámbito financiero inmobiliario, siendo actualmente Socio Presidente de Inbest real estate & Corpfin Capital Real Estate.

Marian y Javier han formado un magnifico tándem, para poner en marcha el proyecto intuido por la primera y materializado por ambos.

El pasado 9 de febrero publiqué en este blog un artículo titulado Las socimis, ¿instrumentos para la economía social?, algo que vengo defendiendo desde 2013, puede imaginarse mi alegría al ver plasmada una especulación intelectual en un proyecto real, apenas un mes después de su publicación.

En su intervención, Marian Juste, defendió que, “las empresas, empujadas por su clientela, sus accionistas y un mundo cada vez más consciente de la importancia de los problemas sociales y ambientales necesitan trascender de las estrategias de RSC y buscar un verdadero impacto en la sociedad. Las ONG tenemos que trascender de la cultura de la acción subvencionada y atrevernos a operar en el mercado, con sus reglas, para utilizarlas a favor de nuestro propósito y, por qué no, mejorarlas si es posible.”

Esta es la tesis que siempre he defendido, teórica y prácticamente, en todas aquellas actuaciones en las que me he vinculado profesionalmente con ONGs, que han sido, y siguen siendo, muchas.

También comentaba Marian Juste que, desde Hogar Sí, apuestan por la innovación social para desarrollar soluciones eficientes y eficaces en la lucha contra el sinhogarismo.

Pues bien, este proyecto desarrollado por la Fundación RAIS, con el apoyo decidido de ASOCIMI, es pura Innovación, con mayúsculas. Fruto de un trabajo en equipo, poniendo generosamente los conocimientos individuales al servicio de un objetivo común, buscando una solución disruptiva, más eficiente, a un problema, en este caso, antiguo como la humanidad. Enhorabuena Marian y Javier, os deseo todo el éxito del mundo.

Dicho lo anterior, solo matizaría tres puntos, de entre los tratados, sobre los que se me suscitan dudas:

  1. Se expuso que se contaría con la participación sin ánimo de lucro, trabajos pro bono, de varias entidades profesionales (auditores, despachos abogados, etc.), que quizás tengan dificultad para justificar fiscalmente dicha colaboración, dado que la futura SOCIMI tendrá sin duda una marcada vocación de servicio a los sin hogar, pero no goza de la condición de utilidad pública, por no ser una institución sin ánimo de lucro.
  2. Javier Basagoiti habló de precios de arrendamiento sociales, por debajo del mercado lógicamente, y de rentabilidad para el inversor entre 1,5% y 2%; cuando se toman en cuenta los gastos generales y los costos de funcionamiento asociados con estos fondos, para generar dicho rendimiento de dividendos neto, el rendimiento bruto de funcionamiento generado a partir de los activos debe ser estar entre 3,25% y 3,75%, quizás algo más, dependiendo del volumen total gestionado, así como de la dispersión de inmuebles. Y siempre que, como se manifestó verbalmente, no se deba hacer frente a impagos, que asumirían la Fundación y/o las restantes instituciones públicas o privadas que colaborasen en la selección de arrendatarios. Y estoy dando por supuesto contratos de arrendamiento a largo plazo, mínimo 10 años de duración. Entiendo que estas condiciones solo se pueden cumplir si se consiguen viviendas por debajo del precio de mercado, algo que debieran favorecer las Administraciones Públicas, pero que no tengo tan claro aporte el sector privado que, como comenté en el punto anterior, no podría siquiera contabilizar la diferencia como donación beneficiada fiscalmente.
  3. Finalmente, me pareció escuchar la palabra crowdfunding, porque se me erizaron todos los cabellos del cuerpo. La naturaleza de este tipo de inversión se sitúa en el ámbito de las pequeñas aportaciones dinerarias (50€, 100€, 200€), por lo que los inversores captados por este medio generarían un sobre coste extraordinario de administración y gestión interna, que dispararía los gastos contemplados en el punto anterior, impidiendo cumplir con objetivos de rentabilidad. Como ya he manifestado en numerosas ocasiones, el perfil de inversor es el de Fundaciones, independientes o vinculadas a grandes empresas o a entidades bancarias, así como gestores de recursos destinados a RSC de aquellas empresas que los tengan, e inversores muy conservadores, físicos o jurídicos, que admitan rendimientos bajos a cambio de seguridad y satisfacción por acción social.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.