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Las socimis, ¿instrumentos para la economía social?

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El 7 de septiembre de 2012, escribía en mi blog personal “pocas son las ocasiones en las que los últimos gobiernos españoles legislan conforme a la naturaleza de las cosas, de manera que favorezcan los buenos resultados, en lugar de dificultarlos e incluso hacerlos inviables, que es lo que suelen hacer”.

Una de esas escasa ocasiones, desde mi punto de vista, es la última propuesta realizada, como Anteproyecto de Ley, sobre las socimis (“Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas”)”; dicho anteproyecto rectificaba la cadena de errores e indecisiones arrastrada desde la regulación de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que habían impedido desarrollar un instrumento financiero de gran valor, ya muy experimentado en el resto de grandes países de occidente. La excesiva injerencia del legislador en la gestión de estos instrumentos, unida al escaso atractivo fiscal, habían impedido que remontaran durante casi dos décadas.

Discrepé de la mayoría de “expertos” valorando dicha reforma como “SOCIMIS: Una regulación aceptable”, por entender que las dotaba de capacidad competitiva en el ámbito internacional, algo que no tenían las anteriores regulaciones. El paso del tiempo ha confirmado mi percepción inicial.

Concluía, el mencionado artículo, expresando mi convencimiento de que “las futuras socimis (las actuales) pueden ser un buen instrumento estratégico, que exigirá simultáneamente conocimientos, y contactos, de banca de inversión y de banca privada, por parte de los promotores de las mismas, lo que les permitirá realizar magnificas inversiones en inmuebles…”

Instrumentos de Banca Privada y de Banca de Inversión, realmente no se me pudieron ocurrir peores palabras para describir dicha actividad; banca, privada e inversión, se antojan, a la ignorancia de la mayoría de los actuales lideres populistas, pecados contra la humanidad; y es que las ideologías huyen de la reflexión como abrazan el etiquetar a las personas y las cosas, banalizando la realidad, perdiendo con ello la capacidad de ahondar en su riqueza.

Las socimis se están calificando como instrumentos al servicio del capitalismo neoliberal, sin pararse a pensar en que, como simples instrumentos, pueden ponerse al servicio de la mayor parte de la sociedad, de la economía social.

El 4 de febrero de 2013, publiqué Para lo que sirven y no sirven las nuevas SOCIMIs. Exponía como estos instrumentos, al dirigirse exclusivamente al sector inmobiliario, facilitando la economía de escalas y la gestión profesional, gozan de gran estabilidad y de una buena rentabilidad, para su perfil conservador. Al tiempo manifestaba dos inconvenientes, su limitada liquidez, aun cotizando en mercados regulados, así como la baja rentabilidad que obtendrían si sus inversiones se centraran en el subsector de viviendas, dada su menor rentabilidad, unida a su mayor coste de gestión y de conservación.

En dicho artículo llegaba a afirmar: “Lo que conviene descartar ya desde este momento, al menos en un horizonte a corto y medio plazo, es que las SOCIMIs estén diseñadas para captar el ahorro de las familias, en concreto de las clases medias y medias altas. Personalmente creo que ni siquiera a largo plazo se dará esta condición. Su problema de liquidez lo hace poco atractivo para ello.” Pero el entorno financiero en el que nos movemos desde hace años ha cambiado mi percepción de la realidad, ha llegado el momento de “decir Diego, donde dije Digo”.

Que las SOCIMIs pueden utilizarse como instrumentos al servicio de la economía social lo tengo claro hace años. Nada más aprobarse la actual regulación de estos instrumentos; en el mismo 2013 hice llegar al equipo de Ana Botella, en aquel entonces alcaldesa de Madrid, una propuesta en dicho sentido; desconozco si le llegó a ella, dada la total falta de respuesta a la misma.

La propuesta consistió en crear una socimi, participada como accionista mayoritario por el propio Ayuntamiento, directamente o a través de una de sus sociedades vehiculares, así como un fondo internacional de inversiones sociales, que dieran credibilidad empresarial al proyecto, y un resto de accionistas menores, mayoritariamente instituciones ‘non-profi’t, como las fundaciones, interesadas en inversiones conservadoras, de gran estabilidad, con rentabilidades adecuadas al riesgo.

El objetivo hubiera sido la adquisición, por dicha socimi, de más de 5.000 viviendas sociales, promovidas en su día por el Ayuntamiento de Madrid, ingresando en las arcas municipales más de 150 millones de euros, manteniendo el control municipal del proyecto y garantizando el fin social de dichas viviendas.

Sinceramente, pensé que la falta de respuesta quizás se debiera a que la propuesta resultaba demasiado innovadora para unas personas poco habituadas a moverse en los mercados.

El tiempo ha mostrado que quizás si sabían bien como moverse.

Hoy nos encontramos con un escenario financiero en el que el coste del dinero es negativo, sin que a nadie le parezca un disparate, por lo que los bancos te piden dinero por tener el tuyo, algo que te ves obligado a hacer ya que la Ley de Blanqueo de Capitales, o de “apoyo al oligopolio bancario”, en su configuración actual, exige que los pagos se produzcan a través de dichas instituciones. En este contexto, las economías más perjudicadas son aquellas capaces de ahorrar, pero no lo suficiente como para participar directamente en inversiones como las inmobiliarias. Estas economías son objetivo prioritario de los vendedores de productos bancarios.

Estas economías encontrarían una oferta atractiva en socimis para viviendas sociales. Esta es la gran diferencia respecto al año 2013. Las opciones de liquidez deberían estudiarse, añadiendo al obligado seguro de liquidez algún otro acuerdo de garantía para situaciones de necesidad sobrevenida.

Cuando oigo y leo que las socimis son instrumentos al servicio del capitalismo neoliberal, oigo y leo consignas ideológicas, incapaces de aprovechar las oportunidades que los instrumentos de gestión ofrecen.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.