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El Premio Nobel de Economía 2020 deja al descubierto una asignatura pendiente del inmobiliario español

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Este año, el Premio del Banco de Suecia en Ciencias Económicas en memoria de Alfred Nobel, comúnmente conocido como Premio Nobel de Economía, ha recaído sobre Paul Milgrom y Robert Wilson, por sus aportaciones a la teoría de las subastas, así como por el desarrollo de nuevos formatos de subastas, beneficiando a los vendedores, compradores y contribuyentes de todo el mundo.

Milgrom y Wilson no solo desarrollaron una investigación básica sobre subastas, sino que fueron capaces de desarrollar también modelos complejos, como las 'Subastas de rondas múltiples simultáneas', con el que ayudaron a las autoridades estadounidenses a mejorar sus ingresos con la venta de frecuencias de radio a operadoras de telecomunicaciones. 

¿Qué tienen esto que ver con el sector inmobiliario?

Las subastas inmobiliarias son una de las asignaturas pendientes del mercado español; si bien han estado presentes, desde hace muchos años, en los procesos de embargo judicial ordinario y administrativo, no han acabado de implantarse como un instrumento más de comercialización inmobiliaria.

Las subastas judiciales se han caracterizado, hasta no hace mucho tiempo, por la falta de información relevante para la valoración del inmueble, así como por las interferencias de los “subasteros”, que corrompían los procesos de puja.

Tras diversos intentos para superar estas deficiencias, en octubre del 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único, de subastas judiciales y administrativas, en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, por el método de puja cerrada.

Con esta medida se eliminó las ventajas de los “subasteros”, pero no se mejoró la información aportada, al tiempo que se eliminó el principal aliciente de una subasta: la sucesión de pujas con la consiguiente mejora del precio final.

Subastas inmobiliarias privadas

El primer intento serio para institucionalizar la subasta en el sector privado, se produjo en el sector bancario, de la mano de mi amigo Lee Mays, que en 1998 convenció a Argentaria de su bondad para la aplicación en la venta de activos adjudicados. El modelo era el tradicional, denominado inglés.

En 2008, otro buen amigo, Jorge Zanoletty, fallecido prematuramente, creó la sociedad Tulipp para la celebración de subastas siguiendo el modelo holandés (en la que el precio decrece sucesivamente, hasta que un postor interrumpe el proceso). Con gran esfuerzo logró captar varios miles de inmuebles para sus subastas, pero la formalización de operaciones apenas alcanzó el 10% de los mismos, por lo que tuvo que desechar el proyecto.

El futuro de las subastas inmobiliarias en España

Aquí es donde enlazamos con los trabajos de Paul Milgrom y Robert Wilson.

El trabajo inicial de Milgrom y Wilson debe considerarse como investigación básica. Querían usar y desarrollar la teoría de juegos para analizar cómo los diferentes actores se comportan estratégicamente cuando cada uno tiene acceso a información diferente. Las subastas, con sus reglas claras, que gobiernan este comportamiento estratégico, constituían un escenario natural para su investigación. 

Toda persona que acomete una subasta lo hace desde dos percepciones: el valor privado, valor subjetivo, que el inmueble tiene para ella (ubicación, vistas, distribución interior…); y el valor común, o valor aceptable por la mayoría de los posibles interesados, que permitiría ganar dinero o, al menos, no perderlo en un futuro. Del equilibrio entre ambas percepciones dependerá la oferta económica máxima que esté dispuesta a hacer en la subasta.

El análisis de ambas valoraciones puede alcanzar altos niveles de complejidad, según la naturaleza de los objetos subastados. La optima gestión de dicha complejidad es la que determina el formato de subasta.

Para Milgrom y Wilson, el éxito de una subasta se encuentra, en gran medida, en lo completa que sea la información que el vendedor proporcione a los participantes, antes de que comience la licitación.

Otro factor critico, expuesto por los nuevos Premio Nobel, es la denominada “maldición del ganador”, consistente en el temor que cada participante tiene a terminar pagando un precio excesivo. 

Desde este condicionante, la subasta inglesa ofrece mayores alicientes al comprador y al vendedor, dado que el subastador comienza con un precio bajo que va subiendo con las sucesivas pujas. Los postores observan el precio al que otros postores abandonan la subasta, por lo que obtienen información sobre sus valoraciones; esta percepción mejora la información que se tenia al comienzo de la subasta, por lo que son menos propensos a ofertar por debajo de su oferta máxima estimada, en la medida en que se refrenda con el valor común de los restantes postores.

Por el contrario, la subasta holandesa, donde el subastador comienza con un precio alto y lo reduce hasta que alguien está dispuesto a comprar el objeto, no genera ninguna información nueva, por lo que el temor a la maldición del ganador fuerza a la baja la oferta máxima estimada.

En definitiva, Milgrom y Wilson establecieron el principio general de que “el formato de subasta proporciona mayores ingresos cuanto más fuerte es el vínculo entre las ofertas y la información de los postores.”

Este ha sido, hasta el día de hoy, el gran error de los gestores de subastas inmobiliarias en España, la escasa información sobre los activos, trasladando el esfuerzo de completarla, en una tarea imposible en la mayoría de los casos, al posible comprador. Un criterio de esfuerzo mínimo que fácilmente puede confundirse con voluntad de ocultar graves deficiencias, lo que desanima a posibles interesados y vuelve cautelosos a los que participan.

Personalmente creo que ha llegado el momento de volver a la carga con proyectos de subastas que cumplan los requisitos mínimos de éxito, como es el de la más completa información sobre los inmuebles a subastar, así como su posicionamiento en precio respecto a su ubicación y tipología.

La actual pandemia ha precipitado los procesos de digitalización y de comunicación a través de la red, lo que facilita las subastas online, con pujas abiertas.

El éxito de los actuales portales inmobiliarios en España abre la puerta a que los líderes puedan dar el salto a su transformación en plataformas inmobiliarias, incorporando las subastas inmobiliarias online, con pujas abiertas, nacionales e internacionales, que incorpore a nuestro país, en este sector, definitivamente al siglo XXI.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.