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Lo que no podrá cambiar la presidenta Ayuso en el mercado de vivienda de Madrid

La caída demográfica y la pérdida de poder adquisitivo de la mayor parte de la población

Gtres
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Terminado el conteo de votos de las recientes elecciones autonómicas de Madrid, con una clara mayoría del Partido Popular, se ha superado un factor de incertidumbre en la recuperación de la economía madrileña. Doy por supuesto que llegará a un acuerdo con VOX, con quien tiene más puntos de coincidencia que de discrepancia, para su proyecto de gobierno.

Como es habitual en estas ocasiones, las voces del sector inmobiliario que reclaman una nueva revisión de la actual Ley del Suelo de Madrid, no han tardado en hacerse oír. No veo posible una reforma en profundidad de dicha Ley, dado que resulta muy arriesgado acometer una iniciativa que pondría al nuevo Gobierno en el punto de mira de la oposición, en un ámbito siempre proclive a la confrontación ideológica, sin tiempo para recuperarse de los previsibles ataques, ante la opinión pública, sobre intenciones especulativas, torticeras, etc.: quedan dos años para las nuevas elecciones y un proyecto de este tipo los agotaría.

Por el contrario, son numerosas las medidas que se anuncian, en orden a la bajada de impuestos destinada a mejorar una mayor capacidad adquisitiva de los ciudadanos y facilitar el acceso a la vivienda.

Todo lo anterior está bien, pero el título de este comentario se deriva de dos condicionantes que escapan a la capacidad actual de gestión de cualquier Gobierno, fuera del color político que fuera; me refiero a la caída demográfica y a la pérdida de poder adquisitivo de la mayor parte de la población.

La caída demográfica se ha venido ignorando tanto por parte de los responsables de las políticas públicas, como por una gran parte del empresariado, que se ha mantenido en silencio culposo, ante una tendencia que afectará radicalmente a la capacidad de producción y de consumo de los españoles, en particular de los madrileños.

El envejecimiento de la población madrileña, sin ser de los más graves de España, es imposible revertirlo con la actual natalidad, lo que afecta directamente a los futuros desarrollos inmobiliarios.

Pongamos un ejemplo, el acceso a primeras viviendas se suele situar en un ámbito de edad entre los 20 y los 39 años, correspondiendo los 10 primeros principalmente a la modalidad de arrendamientos, y los 10 últimos a la compra de primeras viviendas. Pues bien, entre enero del año 2001 y enero del 2021, Madrid ha sufrido una pérdida del 34,5% de personas comprendidas entre los 20 y los 39 años de edad, según el Padrón municipal, con datos elaborados por mi buen amigo Alejandro Macarrón Larumbe, Secretario General de la Fundación Renacimiento Demográfico.

Comprendo que los porcentajes, si se carece de las cifras de referencia, pueden dar idea del grado de magnitud de la caída pero no posibilitan cuantificar el problema; para que el amable lector tenga una visión más clara de su incidencia en la adquisición de viviendas, le informo que dicho 34,5% se corresponde con una perdida de población de 570.754 personas, en dicha franja de edad, consumidora de primeras viviendas.

En el siguiente cuadro puede comprobar, provincia por provincia, la caída en toda España, con la consiguiente incidencia en la demanda de viviendas.

Tabla

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La caída del poder adquisitivo que se ha producido durante la pandemia, como consecuencia de las políticas de confinamiento y limitación de actividades profesionales, que están afectando principalmente al sector de la hostelería, la restauración y el ocio, se suma a la todavía no recuperada pérdida de poder adquisitivo de la pasada crisis financiero-inmobiliaria (2008).

Esta crisis ha supuesto un dramático incremento de hogares con todos sus miembros en paro (pasan de 1.100.000 hogares, en toda España), con una caída salarial, en el 2020, del 3,1% respecto al 2019, la mayor en los últimos 50 años, según el último informe de Adecco Group Institute.

La Comunidad de Madrid, aun manteniéndose en primera posición en retribución media, seguida del País Vasco, Navarra y Cataluña, ha sufrido una perdida de poder adquisitivo superior al 1%... y la pandemia no está todavía controlada, por lo que los daños en vidas y económicos seguirán produciéndose, si bien en menor medida, especialmente en Madrid.

Con esta realidad demográfica y económica, resulta incomprensible el sostenimiento de los precios de muchas de las viviendas en supuesta venta; solo se explicaría por la rigidez emocional propia del mercado entre particulares, en las viviendas de segunda mano.

El mercado de alquileres ya comienza a acusar su confrontación con la realidad, bajando sus precios en la capital, lo que se vuelve en un argumento más en contra del incremento o mantenimiento de los precios de venta. Pero la realidad terminará imponiéndose, de forma más abrupta cuanto más se la niegue.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.