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¿Hacia el declive de las oficinas tradicionales?

Más del 84% de los profesionales ven inevitable la caída en los precios de las oficinas, según KPMG

La ciudad de Hong Kong / Gtres
La ciudad de Hong Kong / Gtres
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El 4 de mayo del pasado año, en pleno confinamiento pandémico, publiqué en este blog un artículo titulado el mercado de oficinas ante el covid-19 y el teletrabajo: los nuevos desafíos para este sector. En el mismo alertaba sobre la precipitación de nuevos procesos y protocolos en la organización del trabajo de las empresas con la implantación generalizada del trabajo online y su consiguiente repercusión en la demanda de espacios de oficina, en cuanto a nuevas exigencias tecnológicas y medioambientales, con una previsible caída en la ocupación del parque de oficinas, con la consiguiente reubicación de empresas y caídas de precios.

Tras mucho resistirse, esta ya es una realidad aceptada por los profesionales del sector. KPMG, en su encuesta sobre Perspectivas España 2021 (Sector inmobiliario), recoge que más del 84% de estos ven inevitable la caída en los precios de las oficinas; por razón de la importancia de sus parques, las ciudades más afectadas serán Madrid y Barcelona.

KPMG
KPMG

Sobre cuánto podrán caer los precios de las oficinas, el lector podrá encontrar una estimación en mi articulo el efecto del covid-19 en el mercado de oficinas: empobrecimiento de las empresas y caídas de precios, publicado el 20 de julio del pasado año.

Contra las opiniones que advertían que el trabajo online duraría lo que el confinamiento domiciliario, numerosas empresas, principalmente medianas y grandes, han comenzado a planificar, o ya lo están practicando, la alternancia indefinida entre trabajo online y presencial, en aquellos departamentos y equipos en los que es posible: dos días presenciales y tres online, o viceversa, o alternancia por semanas…

Pero esto no va a terminar con la mera transformación de lo que pudiéramos llamar estructura laboral clásica. Uno de los frutos de la experiencia sufrida, durante el confinamiento, es el descubrimiento de la versatilidad y alta eficiencia que aportan los profesionales freelance, o por servicio, en trabajos especializados, como el tecnológico, el diseño comercial o industrial, el análisis financiero, el análisis y la consultoría de mercados, la gestión de campañas comerciales a través de la red, la consultoría estratégica…

Incluso en ámbitos tan identificados con el cuidado y protección de espacios concretos, como el mantenimiento de instalaciones, la seguridad, hasta la jardinería, se ha evidenciado que no exigen controles presenciales, y sus necesidades de respuesta cada vez estarán más digitalizadas. La experiencia de estos meses ha transformado no solo los procesos de trabajo, también el concepto de relaciones profesionales.

La realidad virtual, en dos o tres años, logrará crear espacios digitales metaversos, de tal manera que nuestras relaciones a través de internet dejarán la rigidez de las pantallas individuales, con fondos y planos fijos, pasando a entornos que integran a los interlocutores en espacios digitales amables y dinámicos, en los que se podrá apreciar la comunicación no verbal de nuestros contertulios. Nada de esto es ciencia-ficción, es el mañana y afectará directamente a los espacios de trabajo.

Otro descubrimiento que afecta directamente a la relación empresa-oficina, y que ya están viviendo las empresas lideres, de cualquier dimensión, y prácticamente en todos los sectores, es el de poder trabajar con “talentos”, residentes en cualquier parte del mundo, capaces de generar valor al proyecto empresarial, pero que no desean trabajar ni en exclusiva, ni en “nuestra oficina”.

De repente nos encontramos con que el concepto empresa, tan asociado a inmuebles fijos, en los que se ubican las personas que trabajan en la misma, y a los que se asocia la imagen representativa de la misma, se revoluciona deslocalizando los espacios en función de las personas. Obligando a reforzar la imagen digital de la empresa, que prevalece prácticamente a todos los efectos, frente a la inmobiliaria: reuniones por internet con clientes, con proveedores, con colaboradores internos y externos, con responsables de la Administración Pública, etc. Rompiendo barreras físicas, optimizando el principal de nuestros recursos: el tiempo de las personas, que se desperdicia en los desplazamientos.

Al tiempo, somos conscientes de que formar equipos, reforzar lazos afectivos, tan importantes para un buen trabajo, no se puede limitar a las meras relaciones digitales, por video o por avatar; las relaciones personales espontaneas, que se producían en el tiempo del café, o en el cruce en el ascensor…, se verán sustituidas por la creación de agrupaciones, virtual y presencial, de apoyo a la innovación, y reuniones de equipo, para compartir ocio creativo; al tiempo que se potenciarán los encuentros informales lúdicos y deportivos.

Si después de leer esto algún propietario de oficinas piensa que falta mucho para ello, perderá un tiempo precioso para anticiparse y beneficiarse de ello. Si llega a pensar que esto nunca sucederá, quedará fuera del mercado. Por último, si alguien piensa que el proceso de adaptación es sencillo, se engaña. Los inmuebles de oficinas, para empezar a generar valor añadido en este nuevo marco, precisan combinar una multiplicidad de usos, que las actuales normativas municipales no contemplan, por lo que es preciso flexibilizarlas, no solo en cuanto a las posibles actividades que contemplen, también en cuanto los tiempos, incluso horas, en que las mismas se realicen.

El subsector oficinas es de los más conservadores del ámbito inmobiliario, centrándose en competir más por la calidad de los climatizadores, o el número de ascensores, que por la variedad y calidad de servicios a prestar a sus usuarios, pero esto se ha terminado, la innovación en servicios marcará la supervivencia de las mayores empresas del sector. Y por supuesto de las medianas y pequeñas.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.