Un propietario de varias viviendas en un mismo edificio: ¿tiene tantos votos como número de propiedades?

Es época de juntas en las comunidades en las que se tratan cuestiones que requieren la toma de decisiones, en muchos casos, de gran trascendencia para los propietarios.

A la hora de proceder al cómputo de las mayorías, surgen problemas de interpretación en torno a cómo deben contabilizarse correctamente los votos de los propietarios y sus respectivas cuotas de participación para que puedan adoptarse válidamente los acuerdos.

El principio fundamental a tener en cuenta en la adopción de acuerdos es el sistema basado en la doble mayoría, tal y como recuerdan los expertos de CAFMadrid:

• Por un lado, el número de propietarios.
• Por otro lado, la suma de los coeficientes de participación asignados a cada unidad registral.

El espíritu que rige en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a la hora de adoptar acuerdos, es limitar la influencia de aquellos propietarios que, siéndolo de varios pisos o locales en un edificio, puedan influir de una manera importante cuando éstos sean adoptados, estableciendo, para ello, un sistema basado en la doble mayoría.

En virtud de este sistema, por un lado, se estima un voto por propietario, aun cuando éste lo sea de varios pisos o locales y, por otro, se le reconoce el grado de propiedad de los pisos o locales de los que es propietario mediante la suma de los coeficientes de participación atribuido a cada uno de ellos.

De esta forma, un propietario, independientemente del número de pisos o locales que tenga, cuenta como una sola unidad en número de votos computándose sus propiedades en la suma de los coeficientes de participación.

Por lo tanto, para que un acuerdo sea válidamente adoptado será necesario que cumpla con el requisito de la doble mayoría simple o cualificada según cada caso, es decir, mayoría de propietarios y mayoría de cuotas de participación.

Pero ¿qué ocurre si no se alcanza esta doble mayoría? ¿Debe entenderse que no está adoptado el acuerdo? ¿Qué medidas pueden adoptarse?

En el supuesto de que no pueda obtenerse el requisito de la doble mayoría entre los presentes y sólo se haya podido alcanzar una de éstas, o bien la de número de propietarios o bien la de los coeficientes de participación y esto impida que pueda adoptarse válidamente el acuerdo, podrá acudirse a la vía judicial para que el juez resuelva lo conveniente siguiendo los trámites de juicio de equidad tal y como señala el art. 17.7 de la LPH.

En el ámbito de las comunidades de propietarios, al hablar de los procedimientos judiciales, suele venirnos a la mente el proceso monitorio para reclamar deudas a los propietarios morosos, el proceso por obras inconsentidas o el necesario para el cese por actividades molestas. Aunque sea el gran desconocido, la Ley de Propiedad Horizontal regula también el “Juicio de equidad”.

La finalidad de este juicio es doble:

-Solicitar la intervención de un juez en aquellos casos en los que no se hubiese podido adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios.

-Resolver sobre la imposibilidad del propietario que haya sido nombrado presidente para ejercer el cargo.

En cuanto al primer supuesto, el art. 17.7 de la LPH establece que “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte (20) días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.

En este caso, para solicitar la intervención judicial, es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Imposibilidad de adoptar el acuerdo por no alcanzarse el quórum exigido en primera o en segunda convocatoria. La diferencia fundamental estriba en que si es en primera convocatoria se requiere para la adopción del acuerdo el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de la totalidad de las cuotas de participación, mientras que en el segundo caso será suficiente con el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas.
2. El procedimiento deberá solicitarse dentro del plazo de un mes desde la celebración de la segunda junta. Este plazo deberá computarse de fecha a fecha sin excluir los días inhábiles.

En el procedimiento, deberán alegarse las razones o causas por las cuales se considera que debe el juez adoptar una decisión en un sentido o en otro, así como los documentos que sirvan de base para sustentar estas argumentaciones y, de esta forma, poder suplir la ausencia de acuerdo.

¿Puede un juez “incapacitar” a un propietario de ser presidente?

En cuanto al segundo supuesto, el art. 13.2 de la LPH establece al respecto que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.”

En consecuencia, si el propietario nombrado para presidente, al ser su ejercicio de carácter obligatorio, considera que existen causas que justifiquen su imposibilidad de ejercer el cargo, dado que la Ley no realiza una enumeración de las causas que puedan excusar a un propietario de ejercerlo, deberá remitírselas al juez en el plazo de un mes desde su nombramiento y, en base a ello, solicitar su relevo.

En cuanto al procedimiento, en el caso de que no se pudiese adoptar el acuerdo, están legitimados activamente para incoarlo tanto aquellos propietarios que hubiesen votado a favor como en contra del acuerdo.

En cuanto al caso del propietario que haya sido nombrado presidente y no quiera o no pueda ejercer el cargo, será éste el único legitimado para acudir a la vía judicial.

El procedimiento deberá presentarse ante el juzgado del lugar donde radique la finca dentro del plazo de un mes desde la fecha de la celebración de la junta. Para ello, no será preceptiva la asistencia de abogado ni la representación de procurador.

Una vez presentado y admitido a trámite, el juez dictará una providencia citando a las partes interesadas a una vista oral en la que oirá a las partes resolviendo en base a un criterio de equidad en el plazo de veinte (20) días, contados desde el día siguiente al de su presentación.

La resolución judicial será vinculante para la totalidad de los propietarios y deberá dejarse constancia de la misma en el Libro de Actas de la comunidad.

Aunque la resolución no podrá ser objeto de recurso ante el órgano jurisdiccional que la dictó, en virtud del art. 18 de la LPH podrá impugnarse judicialmente al igual que el resto de los acuerdos.

Aunque a la vista de su regulación normativa es un proceso de gran simplicidad, lo cierto es que es cuestionable su aplicación en la práctica toda vez que en tanto en cuanto decidimos o no iniciarlo, la comunidad o bien se queda sin presidente que ejerza el cargo con los problemas que acarrea la falta de representación o bien sin adoptar un acuerdo que, en muchos casos, es de relevante interés para la comunidad por lo que me pregunto si no es más aconsejable que se convoque otra junta para nombrar a un nuevo presidente o tratar de nuevo el asunto para intentar alcanzar un acuerdo al respecto.