El precio de la vivienda modera su caída por primera vez desde 2007

La vivienda nueva tendrá que abaratarse un 50% para que las familias puedan comprar.

Madrid.- 2009 ha sido el año récord en España con el mayor parque de viviendas sin vender, alcanzando 1,6 millones de unidades. El parón de la actividad del ladrillo ha tocado techo este año. Los promotores no han iniciado la construcción de ninguna promoción y a duras penas han podido terminar las que tenían en marcha por falta de crédito. Si hace dos años España era un mar de grúas en pleno boom inmobiliario, hoy ni con rebajas superiores al 50% se venden los pisos y son los carteles de "se vende" los que dibujan el nuevo panorama inmobiliario.

Precio de compra
El precio de la vivienda sigue bajando a pesar de que los datos oficiales del Ministerio de Vivienda apuntan que el precio sólo ha caído un 9% este año, mientras que en el mercado se registran descensos del 20%.
Sin embargo, para que el mercado residencial repunte en España, la vivienda nueva tendrá que abaratarse un 50% para que las familias puedan comprar, tal y como sucedió en California (EE UU) donde los precios tuvieron que caer entre un 46 y un 50% para impulsar el sector. “La compra de viviendas está y estará unida siempre a una financiación a largo plazo. Cuanto más barato sea el precio, mayor cantidad de compradores solventes habrá”, afirma Luis Leirado, director general de la sociedad de tasación Tinsa.
El sector ha vuelto a manos de los bancos. Por un lado, han tenido que coger el control de las inmobiliarias a cambio de la deuda, como es el caso de Colonial y Metrovacesa, entre otras, y por otro, se han convertido en los grandes propietarios de suelo, también a cambio de la deuda contraída con promotores y de embargos a particulares que no pueden hacer frente a sus hipotecas.
De esta forma, los bancos se han echo con una enorme cartera de inmuebles a los que buscan una salida en el mercado desesperadamente para no tener que provisionar los activos en sus balances.
Según fuentes financieras, la banca embarga cada semana hasta cuatro millones de inmuebles por impagos. Tan sólo en el primer trimestre del año los activos inmobiliarios que se han adjudicado multiplican por ocho los datos que se registraron en 2007. A mediados de año, el patrimonio en manos de los bancos ascendía a más de 20.500 millones de euros.
“Si no hubiéramos entrado en una crisis financiera no se habría dado una crisis inmobiliaria. Los precios habrían bajado poco a poco. Ya en 2006 los precios dejaron de subir y los ritmos de venta fueron bajando hasta el verano de 2007, que fue cuando empezó la crisis financiera, que es lo que nos llevó al derrumbe inmobiliario. Ahora hay demanda para comprar vivienda pero lo que no hay es financiación”, afirma Pedro de Churruca, consejero y director general de la consultora Jones Lang Lasalle.

Una bomba de relojería en el sector de la vivienda

El alud de ejecuciones hipotecarias de viviendas pertenecientes a los particulares que dejaron de pagar la hipoteca a su entidad financiera tras el inicio de la crisis económica puede tener efectos contundentes en el mercado de la vivienda a partir de los próximos meses, más allá del impacto en los balances de las entidades financieras, como informó eXPANSIÓn el pasado 18 de diciembre.
Estas ejecuciones hipotecarias surgen del masivo número de demandas por impago de hipotecas presentadas por bancos y cajas desde el estallido de la crisis en España, a finales de 2007. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los expedientes de ejecuciones hipotecarias en 2008 se elevaron a 58.686 casos, cifra que se elevará sensiblemente el 2009. Según las previsiones del órgano de gobierno de la judicatura, estos casos ascenderán este año a casi 115.000, un 95% más. Para 2010, se estima que esta cifra subirá a 181.000, un 57% más que en 2009. El CGPJ realizó estas previsiones el pasado mes de julio, en un informe en el que alertaba sobre los “preocupantes” efectos de la crisis económica en la carga de trabajo de los juzgados españoles.
Debido al colapso que afecta a los tribunales, los expedientes de ejecuciones hipotecarias abiertos a finales de 2008 y principios de 2009 no han terminado de tramitarse hasta fechas recientes con la venta en subasta de la vivienda embargada. Los que se abrieron a mediados de 2009 llegarán a principios o mediados de 2010. Las expectativas de una avalancha de viviendas en procesos de subastas preocupa a las entidades financieras y promotores inmobiliarios, porque al no haber capacidad de absorción por parte de los habituales compradores –los subasteros–, las adjudicaciones están quedando desiertas, siendo las propias inmobiliarias de los bancos las que acuden en soledad a quedarse con estos activos a precio liquidativo.
Dilema
¿Qué pueden hacer las entidades financieras con este nuevo parque de viviendas usadas que se les viene encima?. Dadas las dificultades para reconvertir una vivienda de segunda en mano en vivienda protegida, o para destinarla al alquiler, tendrían dos opciones.
La primera es venderlas cuanto antes. Para ello, los expertos consultados por este periódico calculan que tendrían que enajenarlas con unos descuentos que podrían rondar el 50% del valor de tasación. Hay que tener en cuenta que buena parte de estos pisos son poco competitivos, por tratarse de viviendas usadas del segmento bajo del mercado, vendidas y financiadas a un precio sobrevalorado durante los últimos años de la de la burbuja inmobiliaria. Buena parte de estas viviendas han sido devueltas al banco por población inmigrante, con menos reparos que la local a la hora de dejar de pagar su hipoteca. Los bancos tienen más complicaciones para embargarles otros bienes si con la ejecución de la vivienda no recuperan el importe de la hipoteca fallida.