Todo lo que necesitas saber sobre las tasaciones

Atrapados en la hipoteca ¡Que suerte tienen los americanos!, Que si desean librarse de su hipoteca solo tienen que ir al banco y entregarle las llaves y ¡Se acabó la losa que les quita el sueño o hasta la posibilidad de vivir! ------------------ En 2008 vi un reportaje en el canal franco-alemán "Arte" que os resumo, por su contenido ingenioso. En Bélgica no sería posible aplicarlo, pUES el deudor (el futuro propietario) NO PUEDE VENDER EL INMUEBLE, pues no es enteramente dueño de él aún, sin el consentimiento del Banco. Ésta era una familia USa con plazo fijado para el embargo por el banco prestamista; la alternativa a su casa era dormir bajo el puente. De modo que idearon subastarla al mejor postor: emitieron, con el permiso de la entidad financiera, varios miles de participaciones en la subasta, a 1 $ cada una, que por supuesto se vendieron como churros. El ganador de la subasta obtuvo la casa por 1 $, la familia en cuestión pudo reunir con qué pagar la hipoteca restante, para poder entregar la casa libre de cargas a los ganadores, y aún le quedó un remanente para comprar otra casa hipotecada en mejores condiciones, que pudieron encontrar gracias al estallido de las subprimes. Parece un cuento de hadas, pero es verídico. Claro que esta familia debía de tener muy bien organizada la subasta -vía Internet-, para poder reunir tanto dinero en muy pocos meses.

( I ) Buenas tardes, " el método de comparación al mercado " es el que nos obliga la normativa vigente( orden eco/805/2003),es decir, siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidadessiguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. B) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.....c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias....... d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones. Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación. 1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. B) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate,identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. C) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. 2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones,ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. B) Disponer de información adecuada (datos propios,publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. C) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. La DIFERENCIA MÁs SIGNIFICATIVA ENTRE ESTA METODOLOGÍa Y OTRAS( COEST, cApitulzación etc..) es que se parte de unos p-r-e-c-i-o-s c-o-n-o-c-i-d-o-s y se determina un valor c-o-h-e-re-n-t-e a los detectados en el mercado, de forma que se ajusta a las características propias del inmueble objeto de la valoración. La herramienta p-r-i-m-o-r-d-i-a-l para resolver con éxito una valoración de mercado es....

( Ii ) sigamos, la herramienta p-r-i-m-o-r-d-i-a-l para resolver con éxito una valoración de mercado es disponer de una a-m-p-l-i-a base de datos de mercado. L aelaboración de una buena base de información de mercado r-e-q-u-i-e-r-e un conocimiento previo del funcionamiento de éste, su extensión, diversidad de productos, segmentos de oferta y demanda, coyuntura económica general, así como una primera aproximación a la diversidad de valores urbanos, al nivel de variabilidad de los mismos ( maximos y mínimos), entre otros aspectos. Los puntos a considerar para la elaboración de un "· Estudio de mercado ." son los siguientes: 1.- análisis del mercado - delimitación de la muestra 2.- recogida de información de campo. Muestreo.- la recogida de información de campo, es una de las más recomendadas, por medio de visita d-i-r-e-c-t-a de las ofertas seleccionadas como muestrales, en cuya visita el informador actúa como posible comprador y recaba el máximo de información sobre las caracter´Siticas del inmueble, local, vivienda...... la base de información a recoger debe estudiarse adecuadamente para cada caso, adaptándose a los requerimientos del estudio, teniendo en cuenta el coste de ejecución ( edificación) y los resultados exigidos, aspectos que serán determinantes del volumen muestral y del contenido de la base de información. Para contar con un estudio amplio y riguroso puede elaborarse una ficha de campo con la información correspondiente a : - identificación ( municipio, distrito, barrio, sector, dirección, fecha de visita, informador, fuente de información) - características económicas ( precio de venta, precio unitario, alquileres de la zona-renta contractual, gastos de porteria, de conservación....) - características urbanísticas del solar ( orientación, topografía, anchura de la parcela, profundidad edificada, calificación urbanística, nivel de urbanización..) - características el inmueble ( tipología constructiva, año construcción, nº Plantas, sup. Construida por usos, fachadas, ascensor, dotaciones comunes...) - características del local -vivienda....-uso destino actual, tipo de local, programa que desarrolla como nº De dormitarios, baños, aseos....., sup, útil, construida, escriturada, incluyendo espacios comunes, caract. Constrctivas como solado, carpinterias, acabados instalaciones... - reforma y conservación referido al inmueble. 3.- verificación de la información 4.- estratificación de la muestra. Selecciónj de comparables 5.- análisis de la información y determinación del valor s-e-ñ-o-r-a-s y s-e-ñ-o-r-e-s, voy a cortar y simplemente preguntaros dos preguntas a) ¿ Creéis que el tasador inmobiliario que cobra 50-60 euros por hacer la tasación inmobiliaria de una vivienda, de la empresa homologada por el banco de España, puede llevar a cabo un estudio de mercado correcto ? B) el haber tomado 6 muestras, de los precios de salida de las inmobiliarias en los años anteriores fue suficiente y correcto?