"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Ustedes no son inversores, y no pueden comprar pensando en revalorizaciones.
Los que tienen une vivienda habitual y otra para ocio, son los inversores.
Ustedes solo tienen que valorar si les interesa más atarse a una hipoteca treinta años o a un alquiler sesenta.
No puede comparar el tipo de atadura que le supone una hipoteca con el de un alquiler.
El contrato de alquiler lo puede romper dando un aviso de un mes, el de hipoteca hasta que no paga el último céntimo.
No es lo mismo señor mío, es como si me compara el tipo de atadura de un matrimonio de los de antes, hasta que la muerte nos separe, con una aventura de una noche, nada que ver.
Ustedes no son inversores, y no pueden comprar pensando en revalorizaciones.
Los que tienen une vivienda habitual y otra para ocio, son los inversores.
Ustedes solo tienen que valorar si les interesa más atarse a una hipoteca treinta años o a un alquiler sesenta.
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Lo que usted diga ,señor.
Si algun dia me interesa saber quien soy , lo que tengo , lo que puedo y lo que
Debo o no debo hacer ,ya le preguntare a usted.
Desde luego, ¡¡ Que atrevida es la ignorancia !!
Eso me suena.
• es como cuando nos hablaban de los brotes verdes.
• es como cuando el gobierno anima a comprar "por que quita la subvención" a la compra de vivienda.
• Es como cuando las ministras zapateriles de la vivienda decían que era un buen momento para comprar.
La culpa es del gobierno, pues no esta obligando a quebrar a las inmobiliarias, constructoras y bancos con saldo patrimonial negativo.
La culpa es del gobierno, pues no está obligando aprovisionar lar perdidas reales a los bancos que han financiado a las inmobiliarias y constructoras. Ahora solo aprovisionan el 10, el 20%, mañAna el 30% y pasado…¿Cuánto?...Jejejeje.
Si se hubiera cumplido la ley ya hubiéramos salido de esta burbuja inmobiliaria y financiera.
• Los precios se hubieran puesto a precio de mercado,
• Las ventas se habrían reactivado,
• El estado habría recaudado más (iva, ajd, etc).
Desafortunadamente el gobierno no gobierna, ni hace que se cumpla la ley y financia a las empresas que han gestionado mal el riesgo.
El resultado: crisis, crisis y más crisis. La salida se alargará años
Panda de descerebrados!!!!!
Como los bancos y el gobierno encuentren otra forma de sacarnos la pasta
Que no sea el ladrillo vais a sufrir pequeñoos!!!
Yo no entiendo cómo pueden tener por fiables estadísticas basadas en precios medios por metro cuadrado. Y me explico:
Hasta hace dos años, lo normal era declarar como metros de un piso exclusivamente los construidos del piso (los que pone en la escritura), sin los metros de escaleras, portales, jardines, anexos, etc (a los que se refiere la escritura diciendo que tiene un coeficiente de participación de tanto en los elementos comunes). Por tanto, estaba claro que:
1- una cosa eran los metros construidos del piso (los de la escritura), y deduciendo un 15-20% se llegaba a los útiles.
2- otra cosa eran los metros construidos de la vivienda (piso mas parte proporcional de elementos comunes, que hasta que la web del catastro no hizo publicos ni se sabían)
3- posteriormente empezó a haber anuncios que a los metros de vivienda y elementos comunes añadían los metros de anexos (trasteros, y garajes) que no fueran escrituras independientes).
4- ahora hay anuncios que a los metros de vivienda y elementos comunes añaden los metros de anexos que forman parte de escrituras independientes(trasteros, y garajes).
Todo ello viene motivado por estos estudios que sacan medias por metro cuadrado de páginas web y que se realizan dando por buenos los metros que pone el vendedor.
Sugiero a idealista.com que ponga un vinculo a la oficina virtual de la web del catastro del ministerio de economia de hacienda, porque ahi puedes consultar por dirección del inmueble o por referencia catastral de modo desglosado cada uno de estos componentes (metros del piso, metros de elementos comunes y metros de anexos)
En este pillaje del mercado inmobiliario las estadísticas se han basado sobre un elemento (metros cuadrados) que se ha hinchado como el precio. Los primeros que descubrieron este pillaje y lo aplican descaradamente son las inmobiliarias, pero ya el mercado de segunda mano está contaminado, no hay serie estadística que pueda purgar este crecimiento de los metros.
Los vendedores anuncian pisos de 140 metros cuadrados que realmente no tienen más de 90 útiles.
Sugiero a idealista.com que ponga un vinculo a la oficina virtual de la web del catastro del ministerio de economia de hacienda, porque ahi puedes consultar por dirección del inmueble o por referencia catastral de modo desglosado cada uno de estos componentes (metros del piso, metros de elementos comunes y metros de anexos)
¿Puedes darnos alguna dirección para consultar los datos que recomiendas conocer?
Desgraciadamente hay mucho fraude en esto de los metros de una vivienda cuando hay elementos comunes como jardines, piscinas, garajes, trasteros, terrazas, etc.
Me parece muy interesante tu aportación.
Calcula de media 25 metros menos, y esos son los útiles.
Y si te conviene con 25 metros menos, lo mejor es ir a verlo.
O sea,que si cojo el mejor piso de la zona, y lo pongo al mismo precio por metro que el peor, tengo la venta asegurada ....
Devuelve el premio ese, venga.
Estoy harto de ver pisos que pone un monton de metros y cuando le preguntas al vendedor ¿Pero cuantos utiles?Empiezan:
Bueno.., mejor ven a verlo, ya sabes que hay una diferencia entre útiles y construidos...estoy por debajo de la media del barrio en precio por metro cuadrado....
El mercado está hundido por la perdida de confianza que todos estos trucos generan.
De 25 metros útiles menos nada, os vais a llevar sorpresones, mirad la web del catastro
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