Javier reguart acumula años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras trabajar en promhogar y en la filial inmobiliaria de ferrovial, actualmente es el Director general de blocksales , Compañía que comercializa inmuebles adjudicados de las entidades financieras. Considera que con el mercado residencial a la baja y con mayor competencia, hay que ir más rápido porque si no, no logras vender
Pregunta: ¿qué es blocksales?
Respuesta: es una empresa que comercializa viviendas de segunda mano y de obra nueva procedentes de embargos y de daciones en pago de las entidades financieras. Se fundó el año pasado y actualmente tenemos delegaciones en Madrid, Barcelona, Sevilla y en breve estaremos en Valencia y málaga. Somos 27 trabajadores
P: ¿con qué entidades financieras trabajan?
R: trabajamos para seis entidades financieras, entre las que se encuentran cajas de ahorros y bancos
P: ¿cuántos pisos vendieron en 2009 y en lo que va de año?
R: en 2009 vendimos 100 viviendas y este año llevamos 130 casas vendidas. Desde mayo hemos notado un pequeño bajón quizás por la entrada en vigor de la subida del iva
P: ¿han notado una caída del precio de la vivienda? ¿de qué porcentaje hablamos?
R: sí, sí que ha bajado pero en unas zonas más que en otras. El precio de la vivienda ha bajado más en aquellas zonas donde hay más stock pero considero que las viviendas siguen sobrevaloradas. No obstante, las viviendas situadas en zonas prime, como por ejemplo en el barrio de Salamanca (Madrid), no van a bajar de precio mucho más. Donde el precio debe bajar más es en zonas con stock
P: ¿con cuánta rebaja venden las viviendas?
R: los precios a los que comercializamos las casas son estándar y depende del tipo de inmueble y de la ubicación. Por ejemplo, en tarrasa, Barcelona, hay un stock brutal de pisos
P: ¿cuántas viviendas tienen en cartera y dónde están localizadas?
R: gestionamos una cartera de unas 4.500 viviendas repartidas en 12 provincias de España. Tenemos casas en 390 poblaciones. Gestionamos unos 2.500 contactos al mes y tenemos unas 400 visitas mensuales a las viviendas
P: ¿cómo logran atraer al comprador?
R: a través de portales verticales, como idealista.com, de la web propia o de campañas offline, como ferias o marketing directo
P:¿qué problemas tienen al vender casa a los compradores?
R: el problema de la financiación que depende del cliente. Conseguimos oepraciones pero el problema es la financiación. Las entidades financieras miran detenidamente cada operación y con razón. Aunque ahora se nota que son más laxos con la financiación cuando el inmueble es de su propiedad. Además, se adaptan al mercado y hay veces que bajan los precios un 10% o hasta un 50%
P:¿hay diferencias a la hora de trabajar entre pisos de promotores y pisos de entidades financieras?
R: antes se vendía obra nueva y ahora lo que se vende es vivienda embargada. Antes se vendía sobre plano y ahora se vende viendo in situ la vivienda. En la actualidad, vender en un mercado a la baja es muy diferente que vender al alza, hay que ir más rápido, porque si no, no logras vender. Nosotros trabajamos con dos contratos, uno en exclusiva y el otro sin exclusiva. Hay grandes oportunidades pero en el caso de contrato sin exclusiva como no seas rápido, puedes perder la venta, en favor de otra inmobiliaria
P: ¿cómo defienden que vuestras viviendas son mejores que las de la competencia?
R: tenemos más gama que la competencia, ofrecemos una atención personalizada y también visitas con los clientes
P:¿cómo ve 2011 tras la eliminación de la desgravación por compra de vivienda?
R: me gustaría que no entrara en vigor pues tengo temor sobre qué va a pasar. El mercado será más pequeño, habrá menos demanda y la competencia aumentará. Es una medida que no veo positiva, que no va a acabar con el mercado pero que lo va a disminuir
P: ¿qué hubiera hecho para evitar la burbuja?
R: ha habido un exceso de liquidez brutal, yo hubiera cortado el grifo crediticio. Lo que traerá esta crisis es un cambio en el negocio promotor, no habrá tanto intrusismo y el negocio promotor tal y como lo hemos conocido no va a existir. El modelo será más segmentado a perfiles de clientes, habrá más construcción sostenible y las promotoras estarán más especializadas
71 Comentarios:
A este señor quien le dijo que los pisos se venden cuando los precio estan a la baja
No saber nada de nada, con relacion a economia. Si encuentras un piso a buen precio ahora compratelo ya!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! y no esperes porque cuando (dentro de poco) se termine esta "crisis" los pisos no los podras comprar mas
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Si tengo que comprar durante esta "crisis" porque luego no voy a poder comprar es un consejo que no creo que resulte util para un foro de currantes y pringados como es este.
Justamente porque ahora hay crisis no puedo comprar porque ni los funcionarios tienen su sueldo asegurado. Si el fin de la crisis es volver a la especulación bienvenida la crisis.
Si, hay que vender rapido y bajar mucho el precio, para que los ¿Honrados? Intermediarios y/o bancos se ganen un paston con la compra/venta.
Todo es una mentira para engañar al trabajador que es el que siempre acaba pagando los platos rotos.
De todos es sabido, que durante las crisis los que mas dinero tienen es cuando más dinero ganan (por decir algo) yo diria otras palabras
Hay un hecho que ha pasado desapercibido en estos foros y que a mí me resulta muy relevante.
Desde enero del año 2008 al julio de 2010 el Euribor ha bajado gracias a la politicia expansiva del BCe 4 puntos porcentuales. Para una hipoteca vinculada a Euribor (> 90% en España) y un importe medio de 150.000 eur supone un ahorro de 6000 euros netos al año. Esto ha supuesto un claro freno a los descensos de precios.
Ahora resulta que estando el Euribor al 1,35% (apenas ha subido desde el mínimo anual en 1,2%), mi banco me da cerca de un 4% por mi dinero en un deposito a plazo de un año y el estado en una letra a 12m paga el 2,3% y en una obligacion a 10 años el 4,865% (frente al 0,8% y el 3,6% de principios de año)
Es una paradoja que ha llegado a su fin .... no es logico que Manolo, el guardia civil por muy funcionaro que sea consiga financiarse en su hipoteca mas barato que el estado o los bancos. Lo del Euribor + 0,5% y tipos de salida por debajo del 2% se acabo... banco santander ya ha dado el pistoletazo y como siempre todos los demas van detras
Estoy de acuerdo. Pero además existe un contrasentido en las informaciones. Veamos por qué. se afirma que en las zonas prime, y cita la noticia el barrio Salamanca, los precios no van a bajar mucho más. Pero si a los precios actuales les descontamos la inflación y los situamos en enero del 2002 (-26,2%), fecha de entrada del euro, alcanzaríamos precios absolutamente impensables e impagables para la economía del país en esa fecha. ¿Tanto se gana en la actualidad para que los compradores hayan superado en sus ingresos tan notablemente a la inflación como para poder asumir el diferencial existente?. ¿Es creíble?. ¿Nadie se ha percatado de que el número de viviendas que se anuncian en el idealista cada día son más y más?. Vamos, que no se vende nada. O, si se prefiere, que se vende todo pero no se compra nada.
La respuesta a la pregunta: ¿Qué problemas tienen al vender casa a los compradores? Dice mucho sobre el conocimiento que tienen las entidades finacieras de la burbuja: el problema de la financiación que depende del cliente. Conseguimos oepraciones pero el problema es la financiación. Las entidades financieras miran detenidamente cada operación y con razón. Aunque ahora se nota que son más laxos con la financiación cuando el inmueble es de su propiedad. Además, se adaptan al mercado y hay veces que bajan los precios un 10% o hasta un 50% Es decir la respuesta "da a entender" que las entidades financieras tienen información detallada de la "magnitud de la burbuja" en los distintos lugares en los que tienen los pisos. (Información que es desconocida para el propietario de un piso que le ha puesto en venta). Esta "desinformación" añade mas confusión al mercado actual: 1. Cualquier comprador, ante esta situación, lo normal es que pida un 50% de descuento, basandose en que estos descuentos los están haciendo la entidades financieras y en todos los informes economicos nacionales e internacionales. 2. Cualquier vendedor ante esta situación lo normal es que anuncie el piso que ha puesto en venta a los precios maximos de 2007 (con el indicativo a negociar) a sabiendas que los posibles compradores le pedirán un 50% de descuento.
La respuesta a la pregunta: ¿Qué problemas tienen al vender casa a los compradores? Dice mucho sobre el conocimiento que tienen las entidades finacieras de la burbuja:
El problema de la financiación que depende del cliente. Conseguimos oepraciones pero el problema es la financiación. Las entidades financieras miran detenidamente cada operación y con razón. Aunque ahora se nota que son más laxos con la financiación cuando el inmueble es de su propiedad. Además, se adaptan al mercado y hay veces que bajan los precios un 10% o hasta un 50%
Es decir la respuesta "da a entender" que las entidades financieras tienen información detallada de la "magnitud de la burbuja" en los distintos lugares en los que tienen los pisos. (Información que es desconocida para el propietario de un piso que le ha puesto en venta).
Esta "desinformación" añade mas confusión al mercado actual:
1. Cualquier comprador, ante esta situación, lo normal es que pida un 50% de descuento, basandose en que estos descuentos los están haciendo la entidades financieras y en todos los informes economicos nacionales e internacionales.
2. Cualquier vendedor ante esta situación lo normal es que anuncie el piso que ha puesto en venta a los precios maximos de 2007 (con el indicativo a negociar) a sabiendas que los posibles compradores le pedirán un 50% de descuento.
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Tienes toda la razon. La fala de informacion, que ha servido para que los compradores compraran a ciegas y pagaran cantidades irreales, esta revertiendo sus efectos. Ahora los compradores no compran porque no se creen esos precios.
El haber manipulado las estadisticas se ha vuelto en contra de este mercado. No hay estadisticas fiable de precios pagados, ni las instituciones ni por supuesto las promotoras han elaborado un indice fiable de lo que valen las cosas.
Maravilloso, han creado la tormenta perfecta y ahora parece que les va a arrastrar. Yo no compraria ni loco algo que no conozco su precio. Hace dos años todos pensaban que los precios eran enloquecidos pero no creian que pudieran bajar ahora se perdio el mito.
Nadie se fia ya de nadie. Porque habrian de hacerlo? No nos han engañado antes? Alguien cree los balances de los bancos? Cuantas empresas se han hundido por impagados? No hemos alimentado una maquina sacamantecas dirigida por pillos? No hemos favorecido todos estos años una cultura del pelotazo? No tenemos corrupcion por todos lados? Porque podemos pedir que alguien pague 240000 euros por una apartamentito que si se hubiera revalorizado con la inflaccion desde los 80(como hicieron los salarios) tendria que valer solo 60000?
Solo una politica de trasparencia volveria a animar las compras. Eso si, me sospecho a precios mucho menores.
LOs bancos han financiado una inmensa cantidad de compras de vivienda.
En cada compra de vivienda, los bancos han financiado una cantidad de dinero que es inmensa para el dinero que maneja una familia normal española.
A esto, se le añade la inmensa cantidad que han dedicado los bancos a financiar promociones de vivienda nuevo.
Resultado: la cantidad de pasta que ha decicado la banca en financiar compra/promoción de viviendas es estaordinariamente gigantesca. Como resulta que la cantidad de pasta que puede poner la banca para financiar la economía en general es una cantidad enorme, pero no infinita, está limitada la pasta que la banca puede poner para financiar el resto de la económía.
Conclusión: el enorme precio de la vivienda está mandando la economía a la mierda.
"En 2009 vendimos 100 viviendas y este año llevamos 130 casas vendidas...gestionamos una cartera de unas 4.500 viviendas repartidas en 12 provincias de España" "en un mercado bajista hay que vender el piso rápido..." teniendo en cuenta la subida del iva y el cambio de la política fiscal de estímulo (despilfarro de dinero público) por la de austeridad (expolio fiscal) sería muy optimista suponer que en la segunda mitad del año vayan a venderse casas al mismo ritmo que en la primera mitad, pero seamos optimistas por una vez. 130 casas vendidas en medio año son 260 casas vendidas al año. Para una cartera de 4500 viviendas "a la venta" esto da un tiempo medio de venta de 17 años. (Si, 17 años, no 17 días o 17 semanas). Teniendo en cuenta que este profesional de la venta es un decidido partidario de sacrificar otros factores con tal de "vender rápido" me pregunto como cuánto tardan en vender las casas otros inmobiliarios partidarios de tomarse las cosas con más calma y "esperar antes que malvender por las prisas" ¿17 lustros? ¿17 siglos?
... lógica suicida !!! Estamos siguiendo una lógica suicida, como es intentar mantener una burbuja que acumula en su interior la friolera de 985.097 millones de euros y de los que ya sabemos que en el momento que los precios vuelvan a la realidad se habrán volatizado o "fundido en la nada el 37% de este valor": --oooo---- es decir la friolera de 364.486 millones de euros ----oooo-- ¡Que creiamos que teniamos y en realidad no tenemos! Claro que la percepción de la realidad es muy distinta entre unos y otros y si no: - ¿Que Pregunten a las pequeñas, medianas y grandes empresas inmobiliarias y constructoras que han entrado en concurso de acreedores si hay o no una gran burbuja y si sus activos se han depreciado rápidamente incluso por encima de ese 37% si hay o no burbuja? - ¿Que pregunten a cualquiera que por falta de poder pagar su hipoteca, el banco o caja la ha ejecutado, y se ha quedado con la casa hipotecada por el 50% del valor de tasación que el mismo banco o caja hizo al concedersela y además con la deuda pendiente que ha de pagar con sus bienes presentes y futuros? Luisito en estas condiciones de mercado, sabiendo todos la enorme burbuja que tenemos: "130 casas vendidas en medio año son 260 casas posibles de ser vendidas en el año" ¡Es un gran éxito! Y si no preguntemonos sin cinismo cada uno de los que comentamos este dramatico tema: ¿Usted compraria un activo a sabiendas que está pagando por el un 37% de sobrevaloración del mismo? Dejemos de ser cínicos: muchas decenas de miles de españoles directamente estan sufiendo en sus propias carnes las consecuencias mas Drámáticas de la burbuja e indirectamente mas de 4 millones de españoles en paro por la crisis que ha generado la propia burbuja. Lo que es incongruente es la posición del Gobierno, pasando olímpicamente de ella, sin siquiera mencionarla y sin precedentes con la postura que han tomado otros gobiernos que la han tenido como EE.UU., reino Unido, Irlanda, etc. esto si que es seguir una lógica suicida que nos paraliza e impide salir de la crisis. Cada vez está mas claro que está situación politica y económica no puede mantenerse y que quienes se obstinan en mantenerla posiblemente se Irán con la propia explosión ineludible de la burbuja.
Que cruenta guerra en güelfos y gibelinos, cada uno con su parcela en el infierno de dante. Ladrilleros unos burbujistas otros...la vivienda tiene un precio delirante, el español medio, obcecado como sancho panza("si los panza decimos nones, nones han de ser aunque sean pares"), muere con su zahurda medio derruida por el tiempo y el abandono, antes que verder fuera del precio soñado al que se aferra con determinación de jenízaro. Herencias de poca liquidez y bastante ladrillo, inversiones que necesitan liquidarse, cambios forzados, dotes para pagar la alianza matrimonial entre familias...el factor humano es el predominante en esta situación de parálisis, adobado con otros árboles que impiden ver el bosque. Siempre con el freno echado y pretendiendo, vanamente, avanzar.
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