Un 8% de las hipotecas españolas son superiores al valor del piso, según s&p

El "negative equity" (fenónemo también conocido como underwater y que se produce cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca), penetra cada vez más en España. Según un informe de la agencia de calificación de riesgos standard & Poor's (s&p) un 8% de los hipotecados en España se encuentra en una situación en la que debe más por su vivienda de lo que vale

Estos datos se conocen cuando algunos estudios cifran ya la caída de la vivienda desde máximos en alrededor del 20%. Por ello, s&p advierte que si la caída llegara a un 30% o 35% desde el pico más alto, el porcentaje de hipotecados con pérdidas patrimoniales ascendería al 19,6% ó al 28,2%, respectivamente. S&p espera que "los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas"

Un problema o un "problemón"

Vivir en una casa donde la hipoteca es superior al valor del piso no es trivial. Si sus dueños atravesasen por una mala situación y tuvieran que vender sus viviendas, es probable que obtuvieran en la operación menos dinero del que deben al banco, por lo que tras la venta seguirían debiendo dinero al banco. Llegados a un caso más dramático, como el embargo de la vivienda, los dueños también se encontrarían con que son desposeídos de sus casa y también siguen debiendo dinero al banco

Pero el problema no queda sólo en colectivos que atraviesen una mala racha, ya que en primavera de 2009 el gobierno aprobó la nueva ley del mercado hipotecario que permite a los bancos obligar a los hipotecados a poner más garantías sobre la mesa si su casa baja un 20% respecto al precio inicial. En la práctica, esto querría decir que si alguien llega a tener una hipoteca por un importe superior al valor de su vivienda, el banco puede obligarle a poner como garantía bienes adicionales (dinero en efectivo, acciones, inversiones, otras propiedades...) para garantizar que su crédito está respaldado y pese a que hubiera pagado puntualmente siempre sus cuotas

El asunto está más o menos enterrado porque los bancos no han echado mano de esa posibilidad, en parte porque necesitan que el negative equity esté demostrado y afecte durante al menos un año a la vivienda para poder exigir más garantías. Algunos piensan que nunca se aplicará mientras el propietario pague, pero sobre el papel es una amenaza que sobrevuela a todos los hipotecados si el precio de la vivienda sigue bajando ya que la ley permite a los bancos aplicarla

Puntos y perfiles negros

Las hipotecas abiertas en 2007 y 2008 y especialmente aquellas que se firmaron sobre viviendas en regiones con grandes caídas de precios son las que se encuentran más al límite. Así, la tasa más alta de pérdidas patrimoniales la sitúan en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%). Por otro lado, Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla Leon (3,4%), Cantabria (3,9%) y Asturias serían las zonas donde menos estaría afectando el negative equity. Entre el resto de las comunidades autómonas se encuentran Aragón, con una tasa del 9,4%, Madrid, Andalucia y La Rioja, con un ratio del 8,3%, Cataluña, 7,3%, y País Vasco, con el 5,2%

El análisis de las titulizaciones calificadas por la agencia, que engloblan más de 800.000 créditos hipotecarios en España, señala que existe una morosidad del 5,9%, mientras que la morosidad superior a 90 días alcanza el 3,8%. Por zonas, la costa sureste española tiene una tasa superior al 6%, mientras que en el norte de España es inferior al 4%

El estudio también destaca la correlación apreciada entre la antigüedad de los préstamos hipotecarios y la tasa de morosidad, ya que las hipotecas de 2006 y 2007 registran una mora de entre el 7,5% y el 8,5%, mientras que las suscritas en 2003 y años anteriores registran tasas inferiores al 2%

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