Jaime álvarez, desde su atalaya como doctor en economía financiera en la complutense y director de la revista pública subasta, hace un repaso para idealista news de la situación del mercado residencial en España. Estima que al precio de la vivienda y al sector en general aún le queda recorrido a la baja. Además, nos ofrece sus recetas para salir de la crisis
Pregunta: ¿cómo ves el panorama inmobiliario como experto en subastas?
Respuesta: veo al mercado inmobiliario en una tendencia aún a la baja, todavía no se ha tocado suelo. Por el lado de la oferta, hay mucho stock y el año que viene será peor pues las entidades financieras se adjudicarán aún más viviendas. Por el lado de la demanda, no veo ni capacidad de pago, ni ajustes de precio de la vivienda. El problema de la vivienda es que el precio no es como el de las acciones que cuando hay una información en el mercado, el precio se ajusta de inmediato. Y el precio de la vivienda tiene un retardo de 3, 6 meses o un año. Ahora, al precio le está afectando la información que ocurrió hace un año, con lo cual queda todo un año de economía desgastada, desde finales de 2009 hasta hoy que afecta al valor del inmueble. Esa información generará una espiral a la baja en el precio, a no ser que el gobierno se saque algún conejo de la chistera o subvenciones que generen una demanda ficticia
P: entonces, ¿esperas más caídas de precios o no?
R: espero más ajustes de precios porque los números no salen en cuanto a capacidad de compra, ni a rentabilidad por alquiler o inversión. La financiación está barata pero ya comienza a despuntar el Euribor, lo que generará incertidumbre y el tema fiscal es ventajoso pero la gente no quiere ahorrar 6.000 euros para perder 20.000 en el precio del piso. Estos efectos combinados harán que el precio de los inmuebles siga bajando a medio-largo plazo
P: ¿qué ha fallado para que estemos en esta situación?
R: cuando estudiaba la carrera trabajé en una inmobiliaria y recuerdo perfectamente que los pisos valían 7 u 8 millones de pesetas y no podías pedir un préstamo más allá de 10 ó 15 años y era a tipo fijo. Los alquileres eran baratos, 40.000 ó 50.00 pesetas. En España siempre hemos estado en crisis pues la tasa de desempleo siempre ha sido altísima porque el subsidio de desempleo en España está mal interpretado. El subsidio es para alguien que sufre un problema pero no para suplir un salario. Esto junto con los largos plazos de financiación, los tipos variables, el endeudamiento privado o estatal y el desconocimiento de la población que no sabe lo que es el Euribor nos han llevado a estar como estamos en la actualidad
P: ante esta situación, ¿crees que es buen momento para comprar?
R: yo pienso que si se compra debe ser como inversión, porque hay algunos casos de casas de particulares en los que veo un ajuste de precios importante y veo una posible negociación que me permita llegar a un precio inferior pero sólo si el inmueble lo pudiera conseguir por el 100% de financiación
P: ¿qué opinión te merecen las estadísticas oficiales?
R: siempre me he fiado de los índices de los actores del mercado, los que toman el pulso diariamente al mercado, como los portales inmobiliarios. Las estadísticas hay que manejarlas con mucho cuidado. De todas las oficiales, como las del ine o el ministerio de vivienda, para mí la más fiable es la del consejo general del notariado. No me fío de ellas porque no se ajustan a mi percepción de lo que yo pienso que existe
P: ¿qué medidas serían necesarias para salir del bache?
R: ahora mismo no hay mercado inmobiliario en España, con lo que para reactivar el mercado debería haber un ajuste de precios y las entidades financieras deberían abrir el grifo crediticio. También habría que recortar los plazos de financiación que llegan a 40 ó 50 años, sobre todo en una sociedad en la que no hay conocimiento de los efectos que ello conlleva
P: ¿hay alguna manera de frenar los embargos de viviendas?
R: hoy por hoy no se puede hacer nada, hay que aguantar. No hay posibilidad de resarcir la deuda y en cuanto a la liberación del deudor sería la dación en pago pero se hace en pocos casos. Tal y como está configurada la ley de enjuiciamiento civil y la ley hipotecaria no hay alternativa a la subasta de viviendas
P: ¿qué estimaciones manejas sobre ejecuciones hipotecarias?
R: la tendencia es alcista. Los juzgados afirman que es una locura. En enero y febrero de este año hubo el doble de demandas de ejecuciones hipotecarias que el año pasado y llevamos así tres años. Y las subastas van después de las ejecuciones, con lo que el año que viene habrá el doble que este año
P: ¿qué hubieras hecho para evitar la burbuja inmobiliaria?
R: no se pudo evitar la bajada de los tipos de interés pero las entidades financieras tenían que haber informado de la posterior subida. Tampoco tenían que haber dado préstamos a tan largo plazo, ni a tipo variable, sino que tenían que haber buscado un tipo mixto. Hace años los tipos estaban en el 8%, algo que desincentivaba comprar casa
P: ¿qué esperas para el año que viene?
R: el año que viene entra en vigor la eliminación de la desgravación por compra de vivienda, algo que no creo que tenga mucho efecto en la venta de casas
159 Comentarios:
Hacia mucho, muchísimo que no entraba al otro foro! Una consulta.. Mi hermana me está pidiendo estar de avalista por el 20% de su futura hipoteca ( ya que pide el 100%) .. Una vez amortizado ese 20%, yo tendria algún tipo de problema si ella no pagase??? me podria pedir a mi algo el banco solidariamente??? Imagino además que el banco mirará en el CIRBE si yo soy buen avalista... ya que solo le han pedido mis nominas y mi declaración, pero nada de mis deudas y tengo 2 hipotecas por valor de 470.000 €. Yo entiendo que me denegarán como avalista. Me han hecho una tasacion de una parcela de 910 m2 con una edificacion de 380 m2 y de estos 380 m2 hay terminado y viviendo unos 120 m2, el suelo es Urbano calificacion urbanistica de septiembre por el ayuntamiento, en el 2007 hay una tasacion valorada en 293000€ sin casa terminada y estos mamarrachos se atreben a tasarme la parcela en 44000€ para hipotecar
Buenas noches, monik. He entrado al foro de marras después de mucho tiempo y he encontrado varios mensajes, respondidos por asesores hipotecarios. Entonces, he recordado el papel de louis cyphre (robert de niro) en "el corazón del ángel". Un saludo:*
Jo*er Hola a ver si me podéis orientar, la semana pasada se suicido mi hermana, ha dejado varias deudas y una de ella es que mi madre avalo con las escrituras de su casa un préstamo de 66.000 €, mi pregunta es: me puedo subrogar a esa hipoteca para que el banco no le quite la casa, ya que mi cuñado tiene todos sus bienes embargados. Bueno me voy a dormir.
NI Irlanda, EE.uu o Japón!
El especulador alcista cabrón
Es una especie autóctona de esta nación!
Mileuristas mil, sed pacientes con tesón
No compreis sin ver caer 200 lunas, las bajadas serán del bendito copón
Especulador alcista, en cuatro meses tu argamedón
Olas de optimismo recorren este pais bendito
Mileurista!, vamos a comprar pisos bien baratitos
A costa del especulador alcista que quedará bien peladito
Y con el dinero que te sobre, compraraas 2 kilos de longanizas y lo ataras a la puerta de tu casa.
Yo no sé en qué mundo vivís. Con la que está cayendo todavía hay gente que se quiere endudar comprándose una casa.
Mejor pensad en qué vais a trabajar o qué vais a comer mañAna. Una cas siempre se puede alquilar y si la cosa se pone dura de verdad, ocupar.
Lerdo, el que confunde o con 1 eres tú, tontín, sólo tú, mira, tu respuesta de "sobradillo" me la paso por el forro de los cojones, como bien comprenderás, que tiene un memo soplapollas como tú que decirme a mi.
Lo mas penoso y sonrojante de tu respuesta es el alardeo cutresalchichero que haces al mencionar cuatro nombres propios de personas que piensas que son actores de cine y sabe dios como habrás sido capaz de recordarlos a todos, en fin.
Tus sumas y restas, me sobran, te repito simplemente eres gilipollas, dando clases de promedios y rizando el rizo, o al menos intentándolo, para dar una triste respuesta a un comentario cuyo significado era obvio, pero no, tiene que salir el soplapollas de listo de turno, tú!, todo ello muy "apanyó", a dar el cante y a pasarse de listo. Te lo repito eres un gilipollas, tonto como pocos, bocazas como ninguno y el personajillo más anormal que he leido en mucho tiempo, venga chavalote vete a tomar por culo.pffffff!, "voyager", batracio mental, pffffff, estás "sembrao", que pena
¿Tu sabes leer?, O ¡Eres tonto de los cojones!, ¡Anormal!, A caso eres incapaz de entender la lengua de cervantes ¡Gilipollas!, Tantas letras para no decir nada ¡Inútil!, ¡Sobradillo estúpido! Incapaz de discernir las blancas de las negras, con el hemisferio cerebral derecho, de luto, por la perdida de su compañero, al que torturas constantemente ¡Cada vez que miras el reloj! ¡Tordo descerebrado!.
Ahora entiendo como puedes haber escrito tantas memeces, ¡Sacate!, Del culo el mango de la escobilla del retrete ¡Mamapollas!, Que pregonas por doquier tú necedad, y cualquier niño de tres años es un premio nobel a tu lado.
Lo dicho, que pena de existencia, incapaz de comprender, lo que ves cuando te miras en el espejo ¡Mamarracho!.
Alguien sabe algo de plumero...querria preguntarle por sus vaticinios para 2011.....
Pd. Hay apuestas vigentes.
Me puede alguien explicar, de forma sencilla por favor, por qué la vivienda no se ha hundido de forma catastrófica a pesar de las ayudas del estado a la banca y en caso de que finalmente se hunda, creeis que será un hundimiento superior al 40% del valor actual?, cuando creeis aproximadamente que esto pudiera suceder?.
Repito, una explicación ligerita, por favor, sin mucha terminología especializada porque no soy entendido del sector. Busco comprar y no sé si debo esperar o ir a por ello ya, oigo y leo diferentes cosas y nada me cuadra.
A quien se tome la molesta de contestar, gracias por anticipado y saludos.
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