Jaime álvarez, desde su atalaya como doctor en economía financiera en la complutense y director de la revista pública subasta, hace un repaso para idealista news de la situación del mercado residencial en España. Estima que al precio de la vivienda y al sector en general aún le queda recorrido a la baja. Además, nos ofrece sus recetas para salir de la crisis
Pregunta: ¿cómo ves el panorama inmobiliario como experto en subastas?
Respuesta: veo al mercado inmobiliario en una tendencia aún a la baja, todavía no se ha tocado suelo. Por el lado de la oferta, hay mucho stock y el año que viene será peor pues las entidades financieras se adjudicarán aún más viviendas. Por el lado de la demanda, no veo ni capacidad de pago, ni ajustes de precio de la vivienda. El problema de la vivienda es que el precio no es como el de las acciones que cuando hay una información en el mercado, el precio se ajusta de inmediato. Y el precio de la vivienda tiene un retardo de 3, 6 meses o un año. Ahora, al precio le está afectando la información que ocurrió hace un año, con lo cual queda todo un año de economía desgastada, desde finales de 2009 hasta hoy que afecta al valor del inmueble. Esa información generará una espiral a la baja en el precio, a no ser que el gobierno se saque algún conejo de la chistera o subvenciones que generen una demanda ficticia
P: entonces, ¿esperas más caídas de precios o no?
R: espero más ajustes de precios porque los números no salen en cuanto a capacidad de compra, ni a rentabilidad por alquiler o inversión. La financiación está barata pero ya comienza a despuntar el Euribor, lo que generará incertidumbre y el tema fiscal es ventajoso pero la gente no quiere ahorrar 6.000 euros para perder 20.000 en el precio del piso. Estos efectos combinados harán que el precio de los inmuebles siga bajando a medio-largo plazo
P: ¿qué ha fallado para que estemos en esta situación?
R: cuando estudiaba la carrera trabajé en una inmobiliaria y recuerdo perfectamente que los pisos valían 7 u 8 millones de pesetas y no podías pedir un préstamo más allá de 10 ó 15 años y era a tipo fijo. Los alquileres eran baratos, 40.000 ó 50.00 pesetas. En España siempre hemos estado en crisis pues la tasa de desempleo siempre ha sido altísima porque el subsidio de desempleo en España está mal interpretado. El subsidio es para alguien que sufre un problema pero no para suplir un salario. Esto junto con los largos plazos de financiación, los tipos variables, el endeudamiento privado o estatal y el desconocimiento de la población que no sabe lo que es el Euribor nos han llevado a estar como estamos en la actualidad
P: ante esta situación, ¿crees que es buen momento para comprar?
R: yo pienso que si se compra debe ser como inversión, porque hay algunos casos de casas de particulares en los que veo un ajuste de precios importante y veo una posible negociación que me permita llegar a un precio inferior pero sólo si el inmueble lo pudiera conseguir por el 100% de financiación
P: ¿qué opinión te merecen las estadísticas oficiales?
R: siempre me he fiado de los índices de los actores del mercado, los que toman el pulso diariamente al mercado, como los portales inmobiliarios. Las estadísticas hay que manejarlas con mucho cuidado. De todas las oficiales, como las del ine o el ministerio de vivienda, para mí la más fiable es la del consejo general del notariado. No me fío de ellas porque no se ajustan a mi percepción de lo que yo pienso que existe
P: ¿qué medidas serían necesarias para salir del bache?
R: ahora mismo no hay mercado inmobiliario en España, con lo que para reactivar el mercado debería haber un ajuste de precios y las entidades financieras deberían abrir el grifo crediticio. También habría que recortar los plazos de financiación que llegan a 40 ó 50 años, sobre todo en una sociedad en la que no hay conocimiento de los efectos que ello conlleva
P: ¿hay alguna manera de frenar los embargos de viviendas?
R: hoy por hoy no se puede hacer nada, hay que aguantar. No hay posibilidad de resarcir la deuda y en cuanto a la liberación del deudor sería la dación en pago pero se hace en pocos casos. Tal y como está configurada la ley de enjuiciamiento civil y la ley hipotecaria no hay alternativa a la subasta de viviendas
P: ¿qué estimaciones manejas sobre ejecuciones hipotecarias?
R: la tendencia es alcista. Los juzgados afirman que es una locura. En enero y febrero de este año hubo el doble de demandas de ejecuciones hipotecarias que el año pasado y llevamos así tres años. Y las subastas van después de las ejecuciones, con lo que el año que viene habrá el doble que este año
P: ¿qué hubieras hecho para evitar la burbuja inmobiliaria?
R: no se pudo evitar la bajada de los tipos de interés pero las entidades financieras tenían que haber informado de la posterior subida. Tampoco tenían que haber dado préstamos a tan largo plazo, ni a tipo variable, sino que tenían que haber buscado un tipo mixto. Hace años los tipos estaban en el 8%, algo que desincentivaba comprar casa
P: ¿qué esperas para el año que viene?
R: el año que viene entra en vigor la eliminación de la desgravación por compra de vivienda, algo que no creo que tenga mucho efecto en la venta de casas
159 Comentarios:
Creo que te has equivocado de foro al pedir una opinión del alguien entendido en el sector , ya que aqui la mayoria solo se dedica a insultar a los que no piensan como ellos (solo hay que leer los comentarios de mas arriba)
Jajaja!, sí, algo he notado, un poco brutos sí que son pero ya sabemos en que pais que estamos, así nos va!, de todas formas gracias por el aviso.
Intentaré tener paciencia y dar el beneficio de la duda, hay gente que parecer tener idea de lo que habla y lo más importante parece tener educación, a ver si uno de estos últimos me aclara las cosillas y me saca un poo de dudas, gracias otra vez y un saludo.
Soy un simple vendedor de un piso en Valencia, te puedo contestar de lo mas sencillo:
Pisos ahora los hay a montenones, de todos los colores y precios; solo debes aplicar la siguiente frase:
Busca, compara y si encuentras lo que buscas, compralo; sino lo encuentras pasa pagina.
De lo contrario, si todos los posibles compradores esperais a (como dicen muchos, esto reviente)los pisos buenos y con un precio acorde (que si los hay y muchos), corren el riesgo de que el que verdaderamente quiere comprar se anticipe, y el resto se quede eso, buscando y buscando y al final no compre nada, y el piso que le gustaba resulta que ya lo han comprado.
Condicones hay ahora muy buenas, y ojo al Euribor, aunque ahora esta subiendo, esta todavia muy bajo. Pero si vas a comprar y necesitas hipoteca, ojo, no calcules con el interes de ahora, sino el que te van a aplicar en los proximos años, no calcules el actual que esta al 1,50 % mas o menos, calcula que este interes repuntara en torno al 4,50 o 5 %
Nada, un cordial saludo.
Soy un simple vendedor de un piso en Valencia, te puedo contestar de lo mas sencillo:
Pisos ahora los hay a montenones, de todos los colores y precios; solo debes aplicar la siguiente frase:
Busca, compara y si encuentras lo que buscas, compralo; sino lo encuentras pasa pagina.
De lo contrario, si todos los posibles compradores esperais a (como dicen muchos, esto reviente)los pisos buenos y con un precio acorde (que si los hay y muchos), corren el riesgo de que el que verdaderamente quiere comprar se anticipe, y el resto se quede eso, buscando y buscando y al final no compre nada, y el piso que le gustaba resulta que ya lo han comprado.
Condicones hay ahora muy buenas, y ojo al Euribor, aunque ahora esta subiendo, esta todavia muy bajo. Pero si vas a comprar y necesitas hipoteca, ojo, no calcules con el interes de ahora, sino el que te van a aplicar en los proximos años, no calcules el actual que esta al 1,50 % mas o menos, calcula que este interes repuntara en torno al 4,50 o 5 %
Nada, un cordial saludo.
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El argumento de "corre, compra, que se acaban" ya esta muy manido. Aun seguimos esperando, 2 o 3 años despues, la archiconocida "demanda embalsada" y su "subida de precios vertiginosa" que profetizo el ilustre Sr. martin, de martinsa para el 2009.
No estoy diciendo compra compara que se acaba y que subiran,
Siemplemente digo, que precios los hay muy buenos, y oportunidades tambiem. O vas a estar tres año mas viendolas venir.
Te digo que busques, compares y si no te gusta o no te convence no compres.
Pero ojo, la burbuja en mi opinion ya revento, te lo explico.
El reventon se lo han llevado los bancos y lo especulares, es decir, estos ya se han quedado con las gangas de los pobres hipotecados que tuvieron que vendr sus pisos a un precio muy inferior al que le costo, las viviendas que quedan, estan bien amarradas, aunque si es cierto que iran bajando poco a poco no esperes bajadas explosivas.
Porque seamos sinceros para ti cual es el precio justo de una vivienda normal en una zona normal de cualquier ciudad de España?
100 m, 3 hab. 2 cuart. De baño, exterior, ascensor, y plaza de garaje
Calcula tu mismo el precio.
Saludos.
No estoy diciendo compra compara que se acaba y que subiran,
Siemplemente digo, que precios los hay muy buenos, y oportunidades tambiem. O vas a estar tres año mas viendolas venir.
Te digo que busques, compares y si no te gusta o no te convence no compres.
Pero ojo, la burbuja en mi opinion ya revento, te lo explico.
El reventon se lo han llevado los bancos y lo especulares, es decir, estos ya se han quedado con las gangas de los pobres hipotecados que tuvieron que vendr sus pisos a un precio muy inferior al que le costo, las viviendas que quedan, estan bien amarradas, aunque si es cierto que iran bajando poco a poco no esperes bajadas explosivas.
Porque seamos sinceros para ti cual es el precio justo de una vivienda normal en una zona normal de cualquier ciudad de España?
100 m, 3 hab. 2 cuart. De baño, exterior, ascensor, y plaza de garaje
Calcula tu mismo el precio.
Saludos.
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Como comprenderas, no es que ahora precisamente este viviendo debajo de un puente, ni en un garaje, ni en una caravana, ni con mis padres, ni en piso compartido... etc. por lo que si, puedo esperar viendolas venir.
Porque seamos sinceros para ti cual es el precio justo de una vivienda normal en una zona normal de cualquier ciudad de España?
100 m, 3 hab. 2 cuart. De baño, exterior, ascensor, y plaza de garaje
Calcula tu mismo el precio.
Saludos.
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Yo te responderia de otra forma, cuantos pisos de 100 m, 3 hab. 2 cuart. De baño, exterior, ascensor, y plaza de garaje existen a la venta en cualquier ciudad de España y cuantos ciudadanos que necesiten esa tipologia de casa, se lo pueden permitir (que vivan en esas ciudades)?
Y otra pregunta, ¿Cuanta gente, que ya vive en esa tipologia de casa, si tuviera que comprarsela actualmente (que en su dia, obviamente, si se lo podia permitir) se lo podria permitir ahora?
El precio estandar de una vivienda estandar tiene que basarse en un sueldo estandar. Historicamente y tal como vemos en nuestro entorno la vivienda esta entre 3 y 4 años del sueldo de una persona.
Si asumimos un sueldo medio inferior a 30.000 euros en Madrid (vamos a ser generosos y suponer que son 1,5 sueldos porque buena parte de los compradores, no todos, suelen tener un sueldo y otro mas pequeño). Somos generosos y suponemos que los compradores reciben 45000 euros al año. Con estos supuestos el precio de un piso estandar (90m en zona media) estaria entre los 180.000-135.000 euros. Eso es lo que tendria que valer, mas es simplemente especulacion.
De todos modos ya sabemos que el mercado da muchas vueltas y puede ponerse a mas de 10 años de esos sueldos(como ha ocurrido estos ultimos años) y volver para atras y ponerse solo a 2 (el coste de construirlo es el limite inferior y un piso de 90m en zona nueva sin contar el suelo debe ser unos 80.000 euros, ese es el limite, viejo podria valer menos)
Claro esta que estos son precios ficticios, al menos tan ficticios como los que hemos tenido estos años,que ocurrira? quien lo sabe. Lo cierto es que una bajada del 60-70% entra dentro de lo probable y no hay que descartarla. Que vaya ha ocurrir? bueno, quien tenga bola de cristal que lo diga.
Es el último punto que has tocado el que me hace dudar y dudar, compro ahora o ahorro un poquito y tengo más depósito a riesgo de que se me pase la ganga o la propiedad que realmente me guste, mmmmm!!!
Gracias por la respuesta y por tu tiempo, saludos.
Soy un simple vendedor de un piso en Valencia, te puedo contestar de lo mas sencillo:
Pisos ahora los hay a montenones, de todos los colores y precios; solo debes aplicar la siguiente frase:
Busca, compara y si encuentras lo que buscas, compralo; sino lo encuentras pasa pagina.
De lo contrario, si todos los posibles compradores esperais a (como dicen muchos, esto reviente)los pisos buenos y con un precio acorde (que si los hay y muchos), corren el riesgo de que el que verdaderamente quiere comprar se anticipe, y el resto se quede eso, buscando y buscando y al final no compre nada, y el piso que le gustaba resulta que ya lo han comprado.
Condicones hay ahora muy buenas, y ojo al Euribor, aunque ahora esta subiendo, esta todavia muy bajo. Pero si vas a comprar y necesitas hipoteca, ojo, no calcules con el interes de ahora, sino el que te van a aplicar en los proximos años, no calcules el actual que esta al 1,50 % mas o menos, calcula que este interes repuntara en torno al 4,50 o 5 %
Nada, un cordial saludo.
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Mira te voy a dar una segunda versión: lo que se saca ahora a la venta es toda la morralla que tienen los bancos (embargos en pueblos y barrios cutres a sudamericanos,etc....), que están nerviosos por quitarsela de encima cuanto antes. Cuando se venda toda esa mierda, empezarán a sacar los pisos bien situados y prmociones nuevas que merecen la pena.
Así que, por favor, compra cuanto antes, porque yo no me quiero esperar dos años más a que tú te decidas.
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