Información elaborada por Juan Pérez ballester, técnico del ivie
Todo parece indicar que la recuperación del mercado residencial va ligada, indudablemente, a una continuación del ajuste en el precio de la vivienda. Sin embargo, la recuperación de la demanda en este sector está amenazada por la elevada tasa de paro, el estancamiento de la renta de los hogares, su elevado endeudamiento y el endurecimiento de las condiciones monetarias. Ante esta situación es necesario hacerse varias preguntas: ¿qué intensidad va a tener el ajuste de precios?, ¿será más fácil comprar una vivienda en los próximos años?, ¿qué papel puede tener la tendencia alcista de los tipos de interés que parece adoptar el BCE?
Para dar respuesta a estas cuestiones podemos acudir al indicador de accesibilidad de la vivienda que calcula el Banco de España. Siguiendo su metodología (Martínez-Pagés, 2005) y estimando la evolución de la renta en base a la Encuesta Anual del Coste Laboral con las técnicas adecuadas, ¿cuántos años deben dedicar las familias la totalidad de su renta para pagar el precio de la vivienda?
Como refleja el gráfico 1, el ajuste del precio de la vivienda libre desde 2007 ha permitido que sea más accesible. En 2010, la compra de una vivienda libre en término medio implicaba un importe equivalente a la renta de 5,7 años frente a los 7 años necesarios en 2007. Pero, ¿qué puede suceder en los próximos años? Si el precio nominal de la vivienda cae fuertemente (caída del 7% anual como la que tuvo lugar entre 2008 y 2009, Escenario 1) o sigue cayendo al mismo ritmo que en 2010 (3% anual, Escenario 2), el acceso a la vivienda será cada vez más favorable. Pero si la caída de precios se estanca (Escenario 3), también lo hará la accesibilidad afectando negativamente a la absorción del stock de viviendas existentes
Ahora bien, no solo la evolución de los precios puede tener un papel importante en la recuperación del mercado residencial. Ante el mensaje lanzado por el BCE de endurecimiento de las condiciones monetarias para hacer frente a la inflación de la zona euro, el interrogante es qué impacto puede tener el alza del Euribor sobre el grado de accesibilidad de la vivienda
Para ello estimamos el esfuerzo inversor de los hogares para hacer frente al pago del importe bruto de las cuotas de un préstamo para la compra de una vivienda libre en relación a su renta (gráfico 2). Tal y como considera el Banco de España, se supone que la vivienda libre tiene una superficie de 93,75m², que el préstamo corresponde al 80% del valor de la vivienda, los plazos de amortización son fijos (10 años para el período 1995-1998 y 15 para el resto de años) y no se consideran deducciones fiscales. Desde 2007, la caída de precios de la vivienda libre y de los tipos de interés (el Euribor pasa del 4,4% en 2007 al 1,35% en 2010) ha contribuido a reducir considerablemente el esfuerzo inversor, alcanzando en 2010 el mismo nivel que en 1998: el 34%
Pero, ¿va a seguir cayendo el esfuerzo inversor para facilitar la compra de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario? Manteniendo los mismos supuestos de precios para cada uno de los escenarios, se añaden las distintas políticas que puede adoptar el Banco Central Europeo en los tipos de interés. El Escenario 1 (Euribor constante al 2,5% todo el período 2011-2013 y caída fuerte de precios) permitiría seguir reduciendo el esfuerzo inversor e incentivar la compra de viviendas. El Escenario 2 (reducción de precios del 3% anual junto a un Euribor que va desde el 2,5% en 2011 al 3,5% en 2013) estabilizará el esfuerzo manteniéndolo en el 36%. Sin embargo, el Escenario 3 (estabilización de precios y un Euribor que va del 2,5% al 4%) provocaría el cambio de tendencia del esfuerzo inversor, dificultando el acceso a la vivienda e impidiendo la recuperación inmobiliaria
Según las estimaciones de algunos organismos oficiales todavía quedaría un 12% de ajuste de los precios de la vivienda. Pero suponiendo que el BCE siga manteniendo su política de aumentar los tipos de interés (del 2,5% al 3,5% entre 2011 y 2013), algo razonable ante la subida de precios en la zona euro y las presiones ejercidas por Alemania, ¿cuánto debería bajar el precio de la vivienda si queremos mantener el actual esfuerzo inversor de los hogares para la compra de viviendas fijado en un 34% de su renta? Ante estos supuestos, el precio de la vivienda, en términos nominales, debería bajar un 16% acumulado en los próximos tres años. Debe tenerse en cuenta que para poder absorber el elevado stock de viviendas sin vender, estimado entre 700.000 y 1,1 millones en el tercer trimestre de 2010 (Banco de España), puede ser necesario que el esfuerzo inversor siga reduciéndose. Considerando que continúa la reducción del esfuerzo inversor de forma progresiva (hasta el 31% en 2013) y el ya citado aumento del Euribor (hasta el 3,5% en 2013), sería necesario un ajuste aún más fuerte del precio de la vivienda.
En este escenario, y habiéndose cifrado en 350.000 las viviendas en manos de los bancos (SEOPAN), la estrategia que sigan las entidades bancarias será fundamental en la recuperación del mercado residencial. Pero, ¿los bancos y cajas van a estar dispuestos a asumir las pérdidas implícitas a este ajuste de precios? ¿Deberá el Banco de España seguir presionando a través de mayores dotaciones para que las entidades bajen sus precios? ¿Será necesario inyectar más capital público para que bancos y cajas puedan digerir estas pérdidas?
Artículo extraído del blog de economía del instituto valenciano de investigaciones económicas (ivie) decigarrasyhormigas.com
136 Comentarios:
La vivienda no puede subir si no hay dinero para comprar
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...amen
Miércoles, 18 Mayo 18:08 ladrillero "según tu" dice ¿Por qué no se vende? Porque no hay trabajo ¿Por qué no hay trabajo? Porque no se contrata ¿Por qué no contratan? Porque no se vende ____________________________________________________________________ "eso mismo fue, lo que yo le pregunte" añado yo
Hoy vamos a analizar las diferencias en el modo de pensar de un profesional de este tipo de inversión, y las de un aficionado. El profesional tiene en cuenta, como guía rectora para su estrategia, la Rentabilidad.
(( Inversor profesional ))
Analiza los precios por metro cuadrado de las distintas inversiones, la tasa de retorno, la seguridad de obtener rendimientos constantes por el inmueble, la evolución futura de los precios y de la zona, la fiscalidad presente y futura. Conoce los pros y contras de este tipo de inversión, que se caracteriza por su baja rentabilidad (en los mejores casos oscila entre el 6 y el 8%) y baja liquidez (vender un inmueble en condiciones normales de mercado es tarea ardua, entre otros factores, porque valen bastante dinero).
Todo esto se alteró en los últimos años, comportándose el mercado inmobiliario de modo anormal, pues estábamos bajo los efectos de una burbuja de proporciones siderales. A los profesionales esto no se les escapó,. de ahí que de entre aquellos que conozco, ninguno compró suelo más tarde del 2003. A partir de dicho momento, consideraron que era demasiado caro, liquidaron posiciones y se sentaron a esperar, mientras el resto se daba de tortas por un ladrillo.
Algunos se han quedado enganchados con inmuebles desde el 2007, pero han reaccionado rápido y con decisión, optando por modos alternativos de darles salida, mediante alquileres, alquileres con opción a compra e incluso contratos tipo sale and lease back, o venta a pérdida en caso de ser necesario.
Como inversores conocen las máximas del negocio, entre ellas: que hay que andar listo y moverse rápido, que en las inversiones, a veces se gana, y otras se pierde, que hay que esperar a que el mercado corrija, y que nunca hay que ir contra mercado.
Ninguno de ellos ha adquirido nada en este tiempo, salvo excepciones que suponen auténticas gangas, pero muy puntuales. Tampoco han superado el 30% en posiciones inmobiliarias respecto a activo total.
........
(( La visión de aficionado ))
Pasemos ahora al lado del aficionado, que en estos momentos padece una relación de amor-odio con su inversión. El proceso psicológico del inversor aficionado suele atravesar las siguientes fases:
Qué gran inversión he hecho, esta zona va para arriba. Con las plusvalías me compro un adosado, con la venta del adosado 3 pisos y luego a vivir de rentas (versión s. XXI de las cuentas de la lechera).
Dicen que los precios están bajando, pamplinas, el otro día dijo Fulano que se acabó la bajada, este año vuelven a subir.
Demonios, no se vende ni una escoba, tal vez debería de vender...
Pero como se atreve el de la inmobiliaria a proponerme ese precio, ¡Ladrones!
Pero si solo lo vendo por lo que me costó... y un poquito para ir tirando (ir tirando suelen ser de 50.000 € para arriba, se tira mucho).
¡Estos desgraciados pretenden que regale el piso!
Bueno, lo pongo en alquiler también, así me pagan la hipoteca.
¡Con ese alquiler no cubro la hipoteca!
¡No puedo vender perdiendo y no tengo para cancelar el diferencial, el banco no me financia el resto!
Aguantaré, esto tiene que remontar algún día.
Y el ciclo mental vuelve a empezar, invirtiendo en cada uno de los pasos varios meses, meses en los que el mercado sigue colapsando.
Con esto regresamos a nuestro inversor profesional, que no ha olvidado la máxima de que, en la inversión, no se le debe de tener cariño o apego a nada: las empresas están a la venta desde el primer día de apertura; las inversiones pueden liquidarse a la hora siguiente de realizarse; nuestro portfolio de inversión es eso, dinero en movimiento buscando rentabilidad; dinero que no se mueve con criterio, es dinero malo.
Resumiendo, no pierdan el tiempo, liquiden sus "inversiones" inmobiliarias hoy mejor que mañAna, aunque pierdan. MañAna perderán todavía más. No se dejen seducir por los cantos de sirena, el mercado inmobiliario español no se va a recuperar por lo menos en 10 años. Si está pensando en adquirir, ídem de lienzo, no se deje engatusar por la gran oferta de una entidad financiera o un promotor zombie, están asfixiados por los inmuebles en balance, saben que les queda mucho margen de caída y necesitan a quien colocarle esos inmuebles.
Les dejo por hoy con una nueva cita:
En los negocios prácticos de la vida, no es la fe la que salva, sino la desconfianza
Napoleón Bonaparte
Sean buenos... si pueden.
¿Alguien está viendo el reportaje en la 1 de las consecuencias del terrible terremoto de lorca?
Pues viendo los tremendos destrozos en pisos relativamente nuevos, que van a tener que ser demolidos sin remedio, en comparación con el estado de casas de más de 100 años de lorca, que no han sufrido apenas daños, podemos sacar en claro una valoración aproximada de lo que vale la construcción hoy en día : ¡Nada!
Y "en no valiendo nada", todavía la gente acepta como normal arruinarse por comprar una "caca" mal-construida por "cacos", a precio de oro.
Es muy triste ver a la gente de lorca llorando porque lo han perdido todo. Un beso muy fuerte para todos los lorquinos, desde Madrid
¿Alguien está viendo el reportaje en la 1 de las consecuencias del terrible terremoto de lorca?
Pues viendo los tremendos destrozos en pisos relativamente nuevos, que van a tener que ser demolidos sin remedio, en comparación con el estado de casas de más de 100 años de lorca, que no han sufrido apenas daños, podemos sacar en claro una valoración aproximada de lo que vale la construcción hoy en día : ¡Nada!
Y "en no valiendo nada", todavía la gente acepta como normal arruinarse por comprar una "caca" mal-construida por "cacos", a precio de oro.
Es muy triste ver a la gente de lorca llorando porque lo han perdido todo. Un beso muy fuerte para todos los lorquinos, desde Madrid
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Pues imaginemos su estado de animo, cuando todos su ahorros los han metido en su tesoro.
La maravillosa inversion de tantas personas hoy esta por los suelos.
Todos esos argumentos que se nos venden cada dia en este mismo foro, donde quedan cuando la realidad se impone.
Tengo unos calzoncillos que se me han quedado pequeños y viejos, pero lo tengo claro ¡No pienso malvenderlos! ¡Hasta que no me den 2 millones de euros por ellos pienso aguantar lo que haga falta! Pero ¡Nunca malvenderlos!
(Claro, sólo falta que haya algun "capullo" que quiera biencomprarlos ¿Se anima alguno?)
Cuando te pongas el ultimo traje que no tiene bolsillos, no se que te llevaras, en fin tal y como están las cosas, puedes pensar que si el piso no esta en manjatan no lo venderás, o bajas el precio o te lo comes con patatas,un Saludo. November.
#108 miércoles, 18 mayo 23:01 anónimo responde a anónimo ¿Alguien está viendo el reportaje en la 1 de las consecuencias del terrible terremoto de lorca? Un beso muy fuerte para todos los lorquinos, desde Madrid -------------------------------------------------- pues imaginemos su estado de animo, cuando todos su ahorros los han metido en su tesoro. La maravillosa inversion de tantas personas hoy esta por los suelos. Todos esos argumentos que se nos venden cada dia en este mismo foro, donde quedan cuando la realidad se impone. ------------------------------------------------------------------------------------------ Su altura personal lo dice todo de usted mezclando el problema de la vivienda con el drama de los afectados por un terremoto. Su realidad se ha impuesto por su altura humana y no se confunda, hablo de la su altura humana, si la de usted, que es inhumana.
#108 miércoles, 18 mayo 23:01 anónimo responde a anónimo
¿Alguien está viendo el reportaje en la 1 de las consecuencias del terrible terremoto de lorca?
Un beso muy fuerte para todos los lorquinos, desde Madrid
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Pues imaginemos su estado de animo, cuando todos su ahorros los han metido en su tesoro.
La maravillosa inversion de tantas personas hoy esta por los suelos.
Todos esos argumentos que se nos venden cada dia en este mismo foro, donde quedan cuando la realidad se impone.
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Su altura personal lo dice todo de usted mezclando el problema de la vivienda con el drama de los afectados por un terremoto.
Su realidad se ha impuesto por su altura humana y no se confunda, hablo de la su altura humana, si la de usted, que es inhumana.
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Ya salió el cura pancorbo de turno, el que aparece en todos los foros libres, imponiendo su doctrina moral elevada, repartiendo lecciones de ética, loco por "capar" la libertad de expresión de los interviientes, para que no se hable de lo que no le gusta.
Mire, tontolava, lo que aquí se ha traído con el ejemplo de lorca, dentro de su profunda tragedia, es demostrar cómo la construcción que se realiza hoy en día ¡En cualquier parte! Es una auténtica estafa: materiales "generosamente" escatimados, baratos y de pésima calidad, con una rápida y mala puesta en obra, sin los estudios, controles y ensayos debidos, obviando lo establecido en el proyecto o con proyectos mal concebidos,......todo a beneficio y lucro rápido y fácil del promotor de turno. Mientras que viviendas con 300 años de antigüedad, como decía una buena señora lorquina, ni se han movido.
Lo triste es que Ud pretenda demonizar a quienes ponen en evidencia tal situación de negligencia profesional, y con ello disculpe a una serie de individuos-carroñeros, a los que no les importa que buenas personas puedan perder los ahorros de toda una vida de trabajo, en un incidente como este, sólo por ahorrar costes a beneficio de la consecución de una riqueza fácil y rápida, vendiendo a precios escandalosísimamente altos viviendas de carton-piedra que no valen absolutamente nada, porque su pésima calidad hace que no aguanten el mínimo temblor de tierras (porque sepa Ud. Que un terremoto de 5,5 grados en la escala de richter ¡Es un terremoto de magnitud baja! Que solo debería haber ocasionado "daños ligeros a edificios"). Y esto es igual de frecuente con el mínimo ataque de los agentes ambientales, humedades del terreno, o levantamientos sobre terrenos que no están consolidados, pisos que finalmente no son más que criaderos de grietas. Mierda pura, para gracia y escarnio de cuatro sinvergüenzas y azote de muchas personas, que ven hundido su patrimonio y desaparecida su alegría de vivir.
Así que, caballero curilla, métase Ud su cutre-ética por donde le piquen las almorranas.
Pues imaginemos su estado de animo, cuando todos su ahorros los han metido en su tesoro.
La maravillosa inversion de tantas personas hoy esta por los suelos.
Todos esos argumentos que se nos venden cada dia en este mismo foro, donde quedan cuando la realidad se impone.
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Su altura personal lo dice todo de usted mezclando el problema de la vivienda con el drama de los afectados por un terremoto.
Su realidad se ha impuesto por su altura humana y no se confunda, hablo de la su altura humana, si la de usted, que es inhumana.
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No mezclo nada ya que lo uno es consecuencia de lo otro.
Si no se hubieran caido fachadas no hubiera muerto nadie.
Seguro que esto si le parece muy humano, pero me parecia que no era preciso decirlo, por su elemental logica.
Casualmente la pobreza agrava el drama en estas situaciones criticas.
Tranquilizada su conciencia, no la mia, porque yo he rezado y rezo para que estas personas superen lo antes posible su tragedia personal, hablare del tema que ocupa a este foro.
Muchos entienden que enterrar sus ahorros en ladrillos, es una inversion muy recomendable, y a la vista esta que no lo es.
Hoy mismo un monton de casas en Cordoba han sido inundadas por una riada, hecho que se repite con demasiada frecuencia
Hay muchos vecinos que por descuido o acciedente queman sus pisos y los de sus vecinos, por problemas con el gas.
Yo acabo de mudarme y tengo un vecino que toca la bateria y me esta volviendo loco por sus "conciertos" como vivo arrendado voy a resolverlo de inmediato, etc etc.
Siento que no le gusten pero yo apoyo el alquiler frente a la venta, porque en los casos comentados, la solucion esta en el alquiler y no en la compra.
Le molesta mucho a usted, pues lo siento.
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