Cebras y leones, o por qué es momento de comprar piso

Articulo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main

Veo un documental "de-animales-de-la-dos" en el que aparece una laguna africana abarrotada de cebras disputándose un sorbo de agua, hasta que llegan los leones y las cebras corren despavoridas quedando la laguna vacía, durante meses... si alguna cebra inteligente hubiera vuelto una vez pasado el peligro tendría el agua para ella sola y bebería tranquila porque los depredadores, o bien ya estarían lejos, o bien estarían saciados por un tiempo

El documental me recordó al comportamiento, por otra parte muy humano, de los compradores de viviendas actuales en España. Actualmente los compradores se han retirado del mercado como las cebras del agua a pesar de que sigue existiendo la necesidad. Podemos cifrar la demanda mínima actual española en unas 300.000 viviendas/año solamente teniendo en cuenta el crecimiento vegetativo, los divorcios y separaciones (con la consiguiente necesidad de nuevas viviendas), las emancipaciones familiares y la rotación de inmuebles

Sin embargo todos sabemos que el mercado esta totalmente congelado, tanto que se esta formando una nueva “burbuja de demanda” en parte motivada por la creencia que los pisos van a seguir bajando. Es cierto que los "leones del paro" siguen acechando, pero también lo es que, en muchos casos, el comportamiento humano es gregario y compramos cuando todos compran, igual que veraneamos cuando todos veranean y nos asustamos cuando todos se asustan

En mi opinión, la causa de retracción del mercado inmobiliario por una supuesta bajada de precios posterior está equivocada, ya que la compra de una vivienda debe basarse más bien en la capacidad económica del comprador y no sujetarse a los vaivenes del mercado, ya que La vivienda debe ser más un bien de consumo que de especulación

Es posible que los precios bajen más, pero es igualmente probable que las condiciones de compra empeoren. Actualmente las condiciones son excepcionalmente buenas:

• los tipos aplicados a la compra de vivienda son anormalmente bajos con unos diferenciales sobre el Euribor muy reducidos. (En muchos casos simbólicos)

• existen condiciones especiales de financiación (plazos de carencia amplios y plazos de “cuota cero”)

• el mercado está saturado de oferta y se pueden encontrar excelentes oportunidades

• la bolsa no es un refugio seguro del dinero y tampoco la deuda pública

• la inversión en ladrillos se ha caracterizado tradicionalmente como un refugio seguro siempre que el precio de adquisición sea bajo. En parte, las anormales subidas del precio inmobiliario cuando la época de la burbuja se basaban en "estirar" esa seguridad más allá de su límite

Los inversores en bolsa profesionales no esperan poder comprar en el punto "más bajo" y que inmediatamente empiecen a subir sus inversiones. Aspiran a comprar cuando el mercado esta "próximo-a-la-subida" y no les importa que inmediatamente después de su compra los precios caigan todavía algo más, siempre y cuando el mercado se estabilice y se genere crecimiento

El razonamiento llevado al extremo de comprar cuando los precios caen a su mínimo sería la terrible frase que se atribuye al barón de rothschild: “cuando haya sangre en las calles, compra propiedades”, que creo que no está en el ánimo del comprador actual sea para vivir o como inversor

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