Pedro de churruca, consejero director general de jones lang lasalle en España , Lleva más de 30 años en esta compañía, con lo que sus ojos han visto varias veces crecer, decrecer, paralizarse, volver a crecer y desinflarse al mercado inmobiliario de nuestro país. idealista news le entrevista para saber cómo ve el sector inmobiliario, qué opina sobre las medidas tomadas en materia de vivienda y para que tome el pulso del mercado
P: desde su atalaya, ¿cómo ve el sector inmobiliario?
R: es un momento difícil. Si miramos en el mercado de la vivienda el mayor problema es que no se están dando las condiciones necesarias para colocar el stock que hay pendiente de colocar, lo cual es una rémora importantísima para la economía. Esas condiciones son: no hay financiación porque los bancos no quieren prestar dinero, la gente no tiene seguridad en el trabajo y tercero, hay gente que piensa que los precios no han tocado fondo
P: y usted, ¿cree que el precio ha tocado fondo?
R: en zonas consolidadas sí que ha tocado fondo pero hay zonas como las de costa donde los precios tiene que bajar más para venderse. La buena noticia es que hay una demanda importante que querría comprar si tuviera las condiciones adecuadas. En cuanto se corrijan estos condicionantes, lógicamente habrá un volumen de compra importante porque existe esa bolsa de demanda satisfecha que quiere comprar
P: hay restricción crediticia, pero algunos bancos dicen que no dan más hipotecas porque la gente no las pide…
R: es posible que ocurra en algún caso pero hemos visto en infinidad de ocasiones que los bancos no admiten la subrogación de las hipotecas de los promotores y no hay facilidad para conseguir financiación. Los bancos dan financiación al que tiene dinero y al que tiene facilidad para responder pero no para el que no la tiene o tiene dificultades. Es verdad que ha habido medidas para aminorar el problema como la bajada del iva al 4% pero es un parche que llega tarde y que sustituye a la eliminación de las desgravaciones fiscales para comprar una vivienda. Además, es un parche que se ha encargado de boicotear el pp al decir que lo prolongará hasta el año que viene
P: ¿qué opina sobre la gestión que está haciendo el ministerio de fomento en vivienda?
R: toda iniciativa que se haga es buena pero los “road shows” que está haciendo el ministerio de fomento son tiros al aire y con resultados muy escasos porque los inversores internacionales no están en posición de comprar hoy en día vivienda. La situación en la que se presenta nuestro país no la solucionas con un “road show”, sino con unos cambios Drásticos, con una devolución de la confianza interna y externa y otras medidas. Se están perdiendo energías, dinero y tiempo
P: ¿qué medidas propondría para enfocar mejor la estrategia de fomento y generar confianza interna y externa?
R: se necesita dar una vuelta a la situación económica y se consigue dando confianza a los inversores sobre la economía española. Creo que el enfoque que está planteando el pp es francamente mucho más esperanzador para cualquiera que le moleste que el gobierno recupere el impuesto sobre el patrimonio. ¿Qué incentivo hay para comprar una vivienda cuando te están poniendo un impuesto sobre el patrimonio?. Sin embargo, el pp incentivará a los empresarios que creen un negocio y lo que harán será ingresar más dinero por la gente que se inscribe en la seguridad social, etc. llevamos muchos años en un economía desacertada para seguir incidiendo en ello
P: ¿y qué medidas propone para impulsar el mercado de la vivienda?
R: la bajada del iva es una ayuda pero habría sido una ayuda mejor si se hubiera planteado antes y no se hubiera subido un año antes. El tema de la desgravación fiscal creo que es una medida bien planteada y bien enfocada, muy práctica y muy útil. También estaría bien aprobar ayudas para resolver problemas como la financiación, tales como algún tipo de aval por parte de instituciones
P: hay una demanda importante de vivienda pero ¿esa demanda luego casará con la oferta?
R: es difícil saber dónde está el justiprecio de cada producto. En España desgraciadamente es cierto que se produjo un sobreprecio bastante alto porque se daban las condiciones favorables para que se produjera: la gente tenía financiación, trabajo e hipotecas a muy largo plazo pero los precios estaban hinchados. Y ¿por qué? porque el procedimiento de creación de suelo en España es absurdo, está mal planteado , es lento, caro y provoca esos crecimientos del precio de la vivienda ilógicos. Es absurdo que en España que tiene menos del 3% del suelo urbanizado tengamos problemas de creación de suelo, de pasar de suelo rústico a suelo urbanizable. Esto también ocurre porque tenemos 17 leyes de las diferentes ccaa. Los precios llegarán un momento que se estabilizarán y las viviendas serán asequibles. Que no caigamos más en el error de que el precio del suelo corrompa el precio final de la vivienda
P: ¿y crees que se está normalizando el mercado del alquiler como alternativa?
R: en España no tenemos un mercado normalizado de alquileres, con lo que inversores y promotores no dan salida a su producto vía alquileres porque no hay un mercado normalizado en términos jurídico-procesales. El inquilino no paga, se marcha y encima se declara insolvente, por tanto hay mucha gente que no pone en alquiler sus pisos y así estamos en un mercado en el que no existe el inversor institucional o de pensiones en vivienda en España. En cambio, sí que compran oficinas, hospitales, residencias de la tercera edad pero no viviendas. Es un problema adicional a que se solucione el mercado de la vivienda
Jones lang lasalle, en cifras
P: ¿cuánto tiempo lleva como consejero director general de jones lang lasalle?
R: llevo desde 1995 pero dentro de la compañía llevo desde 1988
P: ¿es difícil ser consejero director general en tiempos de crisis?
R: sin duda. Lo que es fundamental de una empresa es prever el futuro y estar preparado para los cambios que sobrevienen al mercado. Es mejor cortarse un brazo que perder la vida. Hay momentos en que hay que tomar medidas dolorosas, como los ajustes de personal, pero esto es mejor que llegar al concurso de acreedores. Creo que teniendo la suficiente visión y previsión es una tarea muy bonita y cuando miras para atrás y ves cómo era la empresa en el año 88, cuando entramos en ella, y cómo es ahora, observas que se ha hecho mucho camino
P: ¿qué áreas de la consultora reportan más ingresos y beneficios?
R: el beneficio nos lo reportan las áreas de mercado, las áreas de inversión o asesoramiento a inversores y las áreas de agencia de usuarios, alquiler y compraventa de activos para usuarios. En cuanto a ingresos, hay áreas que generan ingresos recurrentes como las áreas de valoración y gestión y administración de los activos inmobiliarios
P: ¿en qué inmueble recomendaría invertir a un inversor hoy en día?
R: estamos en un momento muy bueno para comprar oficinas. El ciclo de rentas de oficinas está tocando fondo. Para comprar los inversores tienen en cuenta tanto la renta como la rentabilidad, que es la relación del valor de compra y la renta. Y la situación de ahora es que las rentabilidades son relativamente altas, por ejemplo en oficinas son del 5,5% o 5,75%. En centros comerciales están cerca del 6,5% y en industrial, en torno al 8%. El problema está en que no hay buena oferta, nadie quiere vender a los precios mínimos. Hay oportunidades, cosas que se venden pero no son tan baratas o no encajan porque hay poca oferta
P: hablando de oficinas, ¿cómo lograsteis comercializar todo el espacio de torre sacyr vallehermoso en plena crisis?
R: tuvimos muchas oportunidades para alquilarla pero las empresas decían que ir a una torre de esas características daba una imagen de despilfarro o exceso de gasto. Al final, se llegan a acuerdos estableciéndose escaladores de rentas a lo largo de “x” años y esto ha propiciado que se haya alquilado todo el espacio y también el haberlo puesto a precios de mercado, es decir, por debajo de los 25 euros el m2 frente a los 35 euros en que llegó a estar
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124 Comentarios:
Hay alguna inversión financiera segura?
Nadie conoce ninguna. Por eso la gente está comprando oro. Buscan proteger lo que tienen ahora, más que seguir ganando. No es amor por el oro como tal, porque el oro no tiene mucho uso, después de todo. Su precio está subiendo porque los inversores han perdido la confianza en los gobiernos (salvo en el Tesoro estadounidense, cuya deuda a corto plazo tiene ahora mismo rendimientos prácticamente nulos). La gente está yendo a los pagarés del Tesoro, simplemente porque el Tesoro puede imprimir la moneda de pago. No necesita tomar prestado, como hemos tenido ocasión de ver con los 13 billones de dólares en deuda para el rescate financiero que se han creado desde 2008.
Todo es inseguro. Si usted mira los mercados, que suben 400 puntos un día, para bajar otros tantos al siguiente, ese mercado zigzagueante es un mercado para profesionales. Si usted no dispone de 100 mil millones de dólares en transacciones realizadas electrónicamente, no tiene usted muchas posibilidades, porque no hay explicaciones fundadas en la economía real del salvaje comportamiento, alternativamente alcista y bajista, de los mercados de valores.
¿Cree usted que la falta de confianza en los gobiernos es lo que empuja a los mercados de metales preciosos, y específicamente, al oro?
También al cobre, y aun a la comida. La gente trata de huir de los valores financieros hacia cosas que son tangibles –tierras, grano, trofeos…—.
¿La parece a usted racional esa huida hacia cosas tangibles?
Es una respuesta defensiva de las gentes que creen que pueden perder si compran acciones o bonos. Nunca, desde los años 20 del siglo pasado, estuvo el mercado de valores tan restringido y reducido a los profesionales, especialmente desde que las administraciones de Bush y de Obama han despenalizado el fraude financiero al dejar de perseguirlo recortando el personal de las grandes agencias públicas de regulación y justicia. Si la gente compra hoy acciones, puede perder dinero; y si pone el dinero en el banco, lo mismo. De modo que los inversores quieren salir de la sobrestructura financiera y regresar a la economía real.
El problema es que lo que la gente llama “economía real” ha sido finaciarizada. En los EEUU, el año pasado, el 40% de los beneficios empresariales se logró en el sector financiero. El resto de la economía está contrayéndose bajo el peso de la deflación por sobreendeudamiento (el peso de los intereses y cargos debidos a ese sector financiero).
Alemania es la economía más robusta, porque está mejor estructurada en muchos sentidos, y porque es más industrial. Tiene una mayor proporción de economía real en su PIB, y también tiene menores costes, porque no ha permitido la inyección de costes generales financieros en los bienes raíces
Anonimo1
Jeje ,usted siempre saboteandose el futuro.....y como ya le aconsejé otras veces:
+ El cerebro tiene un cierto sistema inmunológico-psicológico (término metafórico)
Para auto engañarnos y hacernos cambiar fácilmente la forma de ver las cosas, con el objetivo de superar las decepciones y seguir adelante.
" Al cerebro no le interesa la verdad ..sino sobrevivir".
Que el santo que corresponda le conserve la ilusión ,pero no olvide que el que vive de ilusión......muere de desengaño
Anonimo1
Jeje ,usted siempre saboteandose el futuro.....y como ya le aconsejé otras veces:
+ El cerebro tiene un cierto sistema inmunológico-psicológico (término metafórico)
Para auto engañarnos y hacernos cambiar fácilmente la forma de ver las cosas, con el objetivo de superar las decepciones y seguir adelante.
" Al cerebro no le interesa la verdad ..sino sobrevivir".
Que el santo que corresponda le conserve la ilusión ,pero no olvide que el que vive de ilusión......muere de desengaño
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Buenas noches:
Mire amigo....le insisto... se ha parado a pensar que su medicina le es totalmente aplicable.
Un saludo
El que no se consuela es tonto y este lo es.
En este foro se recurre al mileurista y similares,en las grandes ciudades que se olviden de comprar,los gastos generales ibi,gas,luz.h2o etc les excluye,otra cuestión es sumarle mil euros del conyuge que es lo que todo el mundo al que sus padres no le dejan herencia tiene quesumar para comprarse unavivienda,mis primeros pasos fuera del nido familiar fue compartir un pisito con 2 más con los inconvenientes que conyeva,luego ahorrando y co 2 sueldos se puede comprar en Madrid o en otra capital, en los años 70 muchas familias emigrarón a Suiza ,Alemania,,,por la falta de trabajo y no se fueron como ingenieros como ahora a londrés,como camareros y servicio de limpieza...la conclusión es que con mil euros nunca se va a compraruna vivienda ya que si el país hace clac el mileurista va detrás,
Totalmente de acuerdo, los precios de la vivienda en España son un cmpleto disparate y los salarios no dan para pagarla.
Con todos mis respetos, no va a haber demanda de vivienda porque la gente no tiene un duro para comprar, al contrario lo que estan haciendo los bancos es quitar la vivienda a la gente en vez de darles mas facilidades para que no se la quiten.
Que quede claro: que los políticos se comprometan a dar viviendas sociales en alquiler a personas sin techo que declaren que no tienen vivienda propia y no tienen recursos para comprarse una.
Los unicos que se pueden permitir comprar ahora viviendas son los ricos, deportistas, y futbolistas.
Los políticos, empresarios y bancos nos manipulan.
Somos unas marionetas para ellos
¿Hasta cuando?
"...y todos como borregos picamos el cebo que nos pusieron..."
No, todos, no.
Algunos de los muchos que veíamos que este ritmo no podía seguir, emigramos de este patético país, y no sin cierto dolor, yo lo hice en 2006, justo en el pico de la burbuja, y menos mal que lo hice. Aún recuerdo a familiares y amigos mirándome con cara de incomprensión, (...pero, estas loco o que? si aquí jugamos en la champions, y vivimos de puta madre, donde vas a estar mejor que aquí?...) puedo decir que me salve afortunadamente de la quema por los pelos.
Actualmente vivo muy bien, sin alquiler, ni hipoteca, y de rentas, pero eso si, en un país bananero que no juega la champions.
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Miércoles, 5 octubre 11:34 anónimo responde a anónimo1
En Irlanda han desinchado la bubuja de los precios inmobiliarios en menos de 4 años ( -57%), en estados unidos han tardado 7 años en rebajar los precios un 52%.... en España vamos camino de seguir el ejemplo de Japón: -88% de bajada en 14 años de crisis.
En otros paises, cómo en Alemania, los precios de la vivienda son más la mitad que en España aunque cobren salarios que doblan (como poco) los nuestros.. Se han dedicado a producir con tecnologia y exportar, a diferencia de los "listillos" españoles, que se han dedicado durante 10 años a traficar con ladrillos. La codicia y la ignorancia ha echado a perder nuestro futuro.
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No lo dudes, el éxito de Alemania (de las pocas potencias que no ha tenido burbuja inmobiliaria) puede residir sin duda en no tener a sus ciudadanos esclavos de la hipoteca durante décadas (162.000 euros de media para una vivienda nueva en la zona occidental, con sueldo medio de 43.000 € es suficientemente clarificador) dejando libres sus ingresos para invertir en educación, creación de empresas, consumo interno, ocio, ahorro que luego nos prestan sus bancos a jugoso interés... etc.
En cambio aquí la avaricia de algunos no ha respetado ni la propia viabilidad del pais ni de sus nuevas generaciones.
Se ha preferido convertir a los ciudadanos en cadáveres financieros andantes esclavizando su sueldo de por vida , vampirizado casi en su totalidad por una hipoteca los próximos 30-40 años y reduciendo su capacidad de compra al mínimo. Inventaron el milagro del pisito, o como absorber todo nuestro dinero durante toda nuestra vida, para convertirnos en ganado y ordeñarnos hasta viejos, y todos como borregos picamos el cebo que nos pusieron...
Así evidentemente no hay manera de que los ciudadanos inviertan en educación, empresas o consumo interno, todo lo devora el mismo circulo vicioso de políticos,banqueros,constructores y especuladores, acaparando los ingresos de las familias, los que deberían ir al resto de sectores productivos y de consumo, paralizándolos y provocando caida de la actividad económica, cierres de empresas y paro masivo.
Y todos como borregos picamos el cebo que nos pusieron...
Así evidentemente no hay manera de que los ciudadanos inviertan en educación, empresas o consumo interno, todo lo devora el mismo circulo vicioso de políticos,banqueros,constructores y especuladores, acaparando los ingresos de las familias, los que deberían ir al resto de sectores productivos y de consumo, paralizándolos y provocando caida de la actividad económica, cierres de empresas y paro masivo.
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Pues a pesar de lo que dices, si hoy mismo apareciera un banco dando creditos hipotecarios a 40 años, la masa se lanzaría a comprar pisos porque están baratos.
El problema de la burbuja no es por engaño de nadie sino por una creencia muy arraigada en España de que la mejor fórmula de ahorro es comprar uno o más pisos.
Acusar a los agentes sociales, bancos, agencias, constructores, etc de ser los culpables es desconocer la realidad.
Ellos se aprovechan del "ansia" de ladrillos.
Es como el tabaco para los fumadores, o la droga para los adictos, a nadie le obligan ni le engañan, lo están deseando.
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