Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ha llegado a mi conocimiento una increíble idea que está circulando por Internet vía correo electrónico y foros para evitar el desalojo de la vivienda cuando el banco inicia la ejecución de una hipoteca por falta de pago y que, sin ser un virus, puede llegar a tener unos efectos peligrosos en caso de seguir sus consejos. La transcribo:
"En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración "indefinida" /50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el Registro de la Propiedad. (&Hellip;). Con esta maniobra, cuando el banco nos embargue, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo "casero" por nuestro ex piso 10€ al mes y de por vida"
Ante la proliferación de correos electrónicos y reseñas en blogs hay que aclarar numerosos puntos sobre esta idea que la hacen no sólo descabellada, sino peligrosa:
1) Las escrituras de hipoteca son unos documentos farragosos y largos que no se suelen leer a fondo, pero normalmente contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler de esa vivienda mientras continúe hipotecada. Ello dificulta la posibilidad incluso de un arrendamiento normal, entendiendo por tal el pactado a precio de mercado y con la duración habitual de cinco años
2) Lo que ofrece esta peregrina propuesta es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil
3) La expresión 'pasar por el registro de la propiedad' es jurídicamente incorrecta en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública y dudo que un notario se prestara a intervenir en un pacto de esas características
Soy consciente sin duda de que la realidad del funcionamiento de la justicia actual permite pronosticar que para rescindir ese “arrendamiento” el banco necesitará meses, pero es lo mismo que si el propietario ejecutado se niega a abandonar la vivienda después de subastada, quedará como precarista y el Banco lo desalojará con auxilio judicial. En ambos casos se incrementarán los gastos a cargo del desalojado
Sin embargo, puede haber una diferencia sustancial entre ambos supuestos, un precarista no comete delito alguno y en cambio ese acuerdo puede ser calificado por el acreedor como maquinación fraudulenta o estafa: “El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma” (art. 251 Código Penal), o bien como insolvencia punible: “Quien realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación” (art. 257.2º)
Con lo cual quien así actuare se podría ver involucrado en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión, por lo que no parece muy rentable seguir las recomendaciones de este mail que está circulando rápidamente por Internet
219 Comentarios:
Si el deshucio es inevitable,existe un protocolo de buen cliente que debe seguir,para que el banco reciba su vivienda en optimas condiciones.1 para evitar humedades,en un piso cerrado hay humedad,entonces Ud,para evitarlo debe arrancar puertas y ventanas para que corra el aire,tambien debe hacer boquetes en todas las paredes interiores,de al menos un metro,para que corra el aire,debearrancar todas las tuberias,porque en un piso vacio ,existe el peligro que estallen,y causen perjuicio a sus vecino.2 para evitar fuego,debe arrancar toda la inzstalacion electrica,para evitar un corto circuito,ademas llevarse todas las puertas i ncluida la de la calle,porque como todo el mundo sabe,la madera es muy infamable.lo importante es hacer bien y no mirar a quien
Si el deshucio es inevitable,existe un protocolo de buen cliente que debe seguir,para que el banco reciba su vivienda en optimas condiciones.1 para evitar humedades,en un piso cerrado hay humedad,entonces Ud,para evitarlo debe arrancar puertas y ventanas para que corra el aire,tambien debe hacer boquetes en todas las paredes interiores,de al menos un metro,para que corra el aire,debearrancar todas las tuberias,porque en un piso vacio ,existe el peligro que estallen,y causen perjuicio a sus vecino.2 para evitar fuego,debe arrancar toda la inzstalacion electrica,para evitar un corto circuito,ademas llevarse todas las puertas i ncluida la de la calle,porque como todo el mundo sabe,la madera es muy infamable.lo importante es hacer bien y no mirar a quien
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Para #17# inversor. Creo que usted se maneja en un nivel de información, y yo también, en el que no lo hacen la mayoría de los españoles. Por lo tanto le digo que el proceso de firma de escritura hipotecara del que usted habla, no es solamente que no lo conoce casi ningún español de a pie, lo que podría imputársele a su propia culpa o negligencia, sino que los bancos con todo su equipo administrativo y legal, están en clara superioridad frente a un ciudadano de a pie. En mi caso, que conozco de contratos, el día de la firma me cambiaron varias condiciones (plazo y comisiones), pero los vendedores eran varios y venían de diferentes lugares y era muy complicado reunirlos en otra fecha, por lo que firmé presionado por la situación. Luego me llevó 2 años conseguir que las revirtieran, porque había conservado documentos que lo acreditaban ¿Cree usted que cada español está en disposición de pleitear con un banco? Yo lo hice por amor propio, pero el tiempo perdido no lo justificaba.
Respecto a urdangarín y la justicia, las encuestas son claras acerca de la desconfianza de los espñoles con la justicia en España. Así es en estos casos, la política condiciona y está muy por encima de la justicia. Me remito a la diferencia de criterios del supremo y el constitucional sobre bildu, a la condena del banquero Alfredo Sáez despúes de ¡16 años! De ocurridos los hechos y su posterior indulto con pp y psoe de acuerdo ¡Vergonzoso!, Los asuntos de de la rosa y Manuel prado y colón de carvajall, etc., etc. no, mi estimado señor, no nos maree con términos jurídicos ni presunción de inocencia, que todo eso está muy bien, pero cuando todo eso se aleja de manera extrema del sentido común, muy mal pinta la cosa y comenzamos a pensar que nos están engañando a todos.
Para nada es una idea descabellada, las clausulas de las hipotecas donde se establece que no se puede alquilar la vivienda son clausulas abusivas, tribunal Supremo en sentencia de 16/12/2009, por lo tanto si se establece una renta baja pero que no se pueda considerar muy por debajo del valor de mercado, podemos decir que los muebles son del inquilino etc...mínimo 5 años podríamos continuar en la vivienda, sin buscar una vivienda de alquiler que sería lo que habría que hacer si nos deshaucian....el que hace la ley hace la trampa....y que el embudo esté ahora de nuestro lado y no del banco :)
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
¿POr qué no dejáis poner mayúsculas en los comentarios (y deduzco que los editores de entradas tampoco podéis? ¿Qué tenéis contra ellas? ¿Os molesta la ortografía o algo?
La pena es que solamente las injusticias se paguen de un lado, del otro se quedan tan frescos y cobrando cantidades desmesuradas después de haber causado un daño irreparable a la sociedad entera, ya que los bancos han contribuido a la locura colectiva de subida de precios en los pisos cuando los sueldos no subían. Un banco tasaba un piso a un precio un día y unos días después ya lo tasaba más alto ¿Por qué? Y así días y días, meses y meses, años y años, hasta que estalló la locura y ahora se quedan sin piso los que lo compraron con el beneplácito del banco aún sabiendo éste que no lo iban a poder pagar que esto acabaría por explotar, como ha explotado, y el banco aunque aparentemente pierda dinero, no será por mucho tiempo, buscarán otra argucia. De momento ya tienen cobrado muchos intereses aunque de capital aparentemente no, claro, pero como no se va a cumplir el periodo de la hipoteca............
Los bancos no han hecho su trabajo bien, que es comprobar la solvencia de quien pide dinero, no, y ahora quien no paga y pretende un engaño (ojo por ojo) puede ir a la cárcel y el que ha engañado antes ¿Qué? La ley del más fuerte.....como siempre
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