Las agencias inmobiliarias tienen ya asumido que antes te compraban las casas y ahora hay que venderlas. Lo primero que hacen cuando les llega alguien que quiere vender su casa es hacer ver a los dueños, en la mayoría de los casos, que su inmueble no cuesta lo que piden
Después sólo cogen los inmuebles que están en precio para no perder el tiempo. "Sólo conozco una estrategia para vender y no es otra que la de tener los pisos a precio de mercado. Es decir, entre un 30% y un 40% más baratos que en 2006", declara uno de ellos
Evidentemente, las agencias piensan que son la mejor baza para quien quiera vender o comprar una casa, ya que con su conocimiento real del mercado consiguen seguir vendiendo pese a que todas las partes se han vuelto mucho más exigentes. Afirman que sólo llevan a las casas y a los bancos gente solvente con potencial real de poder comprar la vivienda
También indicen en que el poco acceso al crédito obliga a los vendedores a adaptarse a la realidad si quieren vender su casa y en todos los casos inciden en que el precio es el factor clave para cerrar con éxito la venta de una vivienda en las circustancias anteriores
¿Y si vendo yo mismo?
Otra vía es vender la vivienda uno mismo, a modo particular, pero según reconocen algunos vendedores, se encuentran en demasiadas ocasiones con que el banco no da siempre la hipoteca pese a que aparezca alguien que quiera comprarlo
Y es que de nada sirve tener con comprador insolvente que quiera pagar el precio que pides por tu casa, si después el banco no le da la hipoteca
Algunos que no consiguen vender su casa explican que prefieren alquilarlo, a malvenderlo
427 Comentarios:
Debe hacerse alguna salvedad en lo que comentas:
1º- los fallidos en manos de los bancos en forma de viviendas están siendo financiados y lo seguirán siendo en el futuro: es una de las salidas menos malas.
2º- la promoción de vivienda sigue siendo un negocio espectacular que está en el origen de muchas fortunas. el sistema financiero no se quedará al margen de este negocio por tiempo indefinido. una vez contabilizadas las pérdidas, una buena manera de sacarle partido al suelo edificable es precisamente edificando y eso es lo que va a pasar con las casi infinitas reservas de suelo recalificado que se están tragando los bancos. nadie sabe cuánto van a edificar en estos tiempos de crisis, pero se puede estar razonablemente seguro de que se edificará tanto como sea posible y mucho más.
3º- ni el zp, ni ningún otro inquilino de la moncloa hará absolutamente nada para evitar que el sector de la construcción siga produciendo tantas viviendas como pueda. es una locura pero es tan cierto como que el desempleo se acerca a los 4 millones de personas y muchas de ellas sirven perfectamente para amontonar ladrillos sobre campos de patatas.
P.d.
En 2008 se visaron cerca de 250.000 viviendas de obra nueva en España. parecen pocas si las comparamos con las cerca de 850.000 del año 2006, pero son una absurda y estúpida barbaridad si las comparamos con las que se edificaban en el resto de Europa durante los felices años de bonanza económica y crédito temerario. hay pocas maneras para recuperar lo invertido en suelo y todas ellas pasan por hacer uso de su edificabilidad, ya sea para endosarlo a un tercero o ya sea para edificar y vender a particulares endeudables.
&Quot;debe hacerse alguna salvedad en lo que comentas:
1º- los fallidos en manos de los bancos en forma de viviendas "
Me parece muy bien lo que comentas... pero estas seguro?
Ojala se siga contruyendo en un entorno bajista de precios, lo que provocará más oferta y nuevas bajadas de precios, yo encantado.
Además se creará empleo y se activará la economía.
Siempre he pensado que el sector podría subsistir si no se hubiera llegado a la orgía de precios que se ha llegado y a alejar tanto el precio de una vivienda del poder real adquisitivo de la gente joven con la única opción de hipotecarse por más y más años. Avaricia pura.
Todo el mundo dice que se puede vender pisos en 100.000 - 120.000 euros ganando dinero.
Y en economía siempre que alguien abandona un negocio hay otro que intenta llenar su lugar por la teoría de vasos comunicantes.
Pero seguramente tendrá que ser una nueva generación de constructores con menos avaricia y o los actuales que ya han probado el sabor de la sangre y no pueden renunciar a él, estos últimos están acabados y solo les queda el más absoluto retiro.
Me parece muy bien lo que comentas... pero estas seguro?
Tan seguro como que se visaron proyectos para casi 250.000 viviendas durante el memorable año 2008.
Es una historia cíclica y por tanto previsible. durante 1992 se iniciaron en catalunya 34.000 viviendas, una cifra desproporcionada en medio de la hecatombe inmobiliaria de esa época. aunque fueran sólo la mitad de lo que se edificaban años atrás (60.000 viviendas en 1988) fue una barbaridad que tuvo consecuencias Drásticas sobre la accesibilidad a la vivienda ya que en 1992 era francamente caro y complicado acceder a una vivienda y en 1998 era francamente absurdo alquilar por más dinero de lo que costaba una hipoteca a 20 años.
Esto es lo que ocurrió durante la última ronda del ciclo inmobiliario y es lo que va a ocurrir en este a menos que una debacle lo impida.
Francisco García Paramés
: “cuanto más tarden en bajar los pisos, más se alargará la crisis“.
Francisco García Paramés
, el ‘buffett español’, el gestor de fondos más famoso, exitoso, alabado, envidiado y criticado de nuestro país, nunca ha tenido pelos en la lengua: critica abiertamente la forma en que nos estamos enfrentando a la crisis sin atacar los verdaderos problemas, y la compara con la actitud de los países anglosajones. Con un track record imbatible a 15 años (supera a todos los fondos de renta variable de EEUU a ese plazo), paramés sufrió en 2008 su peor ejercicio, con pérdidas superiores al 40% en algunos fondos de Bestinver. A pesar de ello, sigue confiando ciegamente en su filosofía de inversión value (invertir en empresas sólidas con valoraciones atractivas en mercado). Y se muestra positivo sobre la bolsa ahora que el pesimismo lo inunda todo.
&Iquest;en qué momento se encuentra la crisis?
El origen de todo lo que está sucediendo se encuentra en el sector inmobiliario norteamericano y en el exceso de endeudamiento. En EEUU, así como en Reino Unido, el ajuste inmobiliario está siendo muy rápido, porque los anglosajones tienden a resolver los problemas de inmediato. Los precios de la vivienda ya han caído un 50% en California o Florida, y Lennar (la mayor inmobiliaria de EEUU) está vendiendo propiedades con un descuento del 85%. Ya están más cerca del final que del principio.
&Iquest;y en España?
Aquí no se asumen unas caídas de precios tan fuertes porque tenemos otra cultura más parecida a la de Japón, de no coger el toro por los cuernos. Y cuanto más tarde en bajar la vivienda, más se alargará la crisis. Hasta Solbes ha admitido que, hasta que no caigan los precios un 30%, no acabará la crisis. El problema de ajustar así los precios es que el sistema financiero sufre; en otros países ya ha sufrido, pero aquí ese ajuste no se ha producido y tiene que hacerse. Lo que no sabemos es el impacto que puede tener en las cuentas de los bancos.
&Iquest;habrá nacionalizaciones de bancos en España? ¿deberíamos abandonar el euro?
No sé si hay dinero para las nacionalizaciones. Creo que lo más probable es que nos acaben ayudando Francia y Alemania. Salirnos del euro es una posibilidad, pero la veo menos factible: somos un país muy importante para dejar la moneda única y, al mismo tiempo, suficientemente pequeño para poder ayudarnos.
&Iquest;qué opina de las medidas tomadas por los Gobiernos para luchar contra la crisis?
Son irrelevantes, porque intentan mantener artificialmente precios que no son de mercado. Solucionar un problema de endeudamiento con más endeudamiento es absurdo. La clave es que se ajusten los precios de los activos a un nivel razonable. Mientras eso no ocurra, el gasto público no sirve de nada y, además, lo tienes que pagar: es pan para hoy y hambre para mañAna. Las buenas noticias son el incremento del ahorro porque el crecimiento a largo plazo tiene que basarse en el ahorro. El ejemplo más claro es China, donde las tasas de ahorro rondan el 40% y existe una enorme aversión a la deuda. Allí la demanda interna está compensando la caída de las exportaciones con crecimientos del 5% y el 6% de la productividad.
Entonces, ¿qué consecuencias van a tener todos los planes de estímulo?
Como los Estados están sobreendeudados, la única forma de resolver el déficit es la inflación, darle a la máquina de imprimir billetes. Lo normal es salir de la crisis vía inflación, por eso el activo más peligroso en estos momentos son los bonos de los Estados. Ahora bien, considero que es inevitable que España entre en deflación, porque no hay otra alternativa para salir de la crisis que el ajuste a la baja de los factores de producción, la tierra y los salarios.
&Iquest;cómo ve la situación del mercado?
Lo veo razonablemente bien. Después de 2008, el peor ejercicio desde 1931, lo normal es que venga un año bueno, aunque no el mejor de la Historia. En Bestinver vamos contra la corriente: somos negativos cuando todo el mundo está eufórico y ahora que se exagera el pesimismo, somos más positivos. Creo que se están exagerando las valoraciones negativas, y hay que volver a un punto medio.
&Iquest;las valoraciones son realmente tan atractivas con el desplome actual de los beneficios empresariales?
No hablo de Bank of America ni de Citi, porque es imposible valorarlos. Pero las bolsas han caído un 40% precisamente para ajustarse al desplome de los beneficios. El problema son los bancos; sobre lo demás soy optimista. El ciclo negativo de las bolsas empezó en 1998, no en 2008. Entonces estábamos en PER 20 y ahora, después de caídas del 50%, estamos en PER 8, por lo que no veo que las bolsas se tengan que ajustar mucho más. No nos encontramos en la situación de Japón en los 90, cuando tenía que ajustarse desde un PER de 70 veces. Nosotros nunca hemos tenido tanta liquidez en las carteras como en 1998, ni hemos hecho tantas compras como ahora.
Pues hace falta que la bolsa suba bastante para que usted recupere lo perdido en 2008
Es cierto. El año pasado, la gestión value lo hizo mal después de seis años de batir al mercado; hasta Buffett perdió el 40% y las acciones de su holding están en niveles de hace 10 años. Pero para nosotros fue peor 1999, cuando perdimos el 10% y la bolsa subió un 11%. Y en 2000-2002 ocurrió justo lo contrario: que ganamos mucho cuando todo el mundo se hundía. Ahora, incluso después de rebajar las valoraciones de casi todas las compañías en cartera, el valor objetivo del fondo ha subido el 10%. La crisis no ha afectado a la valoración de nuestras carteras, que es lo esencial, salvo en algún caso aislado. Y el mercado siempre termina por reconocer el valor de las buenas compañías, así que las que están a PER 3 tienen que vivir un rebote muy fuerte por mucha crisis que haya. Hay que darles tiempo, es como la lluvia fina.
Pero hay gente muy enfadada con Bestinver…
Lo único que pedimos a los clientes es paciencia. El año pasado tuvimos un 20% de reembolsos, y un tercio fueron porque la gente necesitaba el dinero, no porque hubiera perdido la confianza. Personalmente, creo que quien ha decidido vender este año se ha equivocado. Por poner un ejemplo, el cliente que decide reembolsar 10.000 euros en Bestinver, en realidad está reembolsando 35.000, que es lo que en realidad vale su participación. Esto es la esencia y por eso hemos tenido pocos reembolsos. El que no se lo crea, mejor que no invierta con nosotros. Hay muchas personas que, en lugar de fijarse en el valor de las cosas, se fijan en el precio. Y hay gente que no está preparada para invertir en bolsa.
Ya, pero es difícil entender cómo después de predecir públicamente la crisis, les ha pillado tan de lleno
Se explica por un problema de liquidez brutal, no por una cuestión de fundamentales. La gente no distingue entre unos y otros valores, y lo vende todo. Por eso los activos defensivos caen igual que los no defensivos. Cuando eso ocurre, quiere decir que algo no está bien. La gente ha vendido a cualquier precio porque necesitaba el dinero. Pero eso nos permite comprar ahora a precios de saldo; cuanto más hayan caído las valoraciones, mejor.
&Iquest;se arrepiente de alguna inversión realizada?
Sí, nos equivocamos con el grupo de periódicos norteamericanos McClatchy, al no prever la rapidez con la que se iba a producir la transición del papel a Internet en los medios de comunicación.
&Iquest;qué valores le gustan más en estos momentos por valoración?
Nos gustan mucho el grupo italiano CIR, controlado por Cofide (el holding de la familia Benedetti) y BMW, que es nuestra principal posición en cartera porque es la empresa de automóviles que más crece del mundo con una valoración ridícula. En España nos gusta Alba, porque el valor de sus participaciones es el triple de su cotización.
Fuente: cotizalia (26/01/2009)
A los precios de los pisos que figuran en los portales de Internet, los propietarios no van a conseguir vender sus pisos en 15 años. Lo único que hacen es perder el tiempo. A los precios que figuran hay que descontarle un 60 % como mínimo, para animar un poquito el mercado. Los compradores saben que durante unos años van a producirse caidas y nadie quiere comprar algo que dentro de unos meses valdrá un 80 o un 90 % más barato.
El precio del suelo y sus repercusiones.
Si ya es un sinsentido que en uno de los países menos densamente poblados del mundo (España), el precio del suelo haya alcanzado cotas insospechables, parece que hasta ahora sólo nos debía preocupar su elevadísimo coste por su repercusión en el precio de la vivienda y porque los sucesivos gobiernos que hemos “padecido” nunca hayan puesto en marcha el principio rector que recoge nuestra Constitución, por el cual los poderes públicos velarán por evitar la especulación con el mismo.
Es cierto que el suelo urbanizable en España, y en general casi todo su suelo, sólo se encuentra en manos de unos pocos, comparar un mapa del latifundio en el siglo XIX, después de la desamortización de Mendizábal, con uno similar en el siglo XXI, nos haría ver que el suelo siempre ha estado en manos de los mismos. Siendo escaso para el común del vulgo.
Pero esta mala administración del suelo y su precio, está amenazando con acabar con el poco tejido industrial del país. Los elevados precios de este y las arbitrarias recalificaciones de industrial a Urbano, han llevado a que muchas empresas hayan vendido sus activos y se hayan “deslocalizado”con el acicate de las plusvalías, y por otra parte, han condenado a este país a no ser interesante para implantar industrias de mano de obra intensiva por el elevado precio del suelo para instalarse. Únase al precio de los alquileres o compra de naves y/o locales industriales y tenemos el cóctel perfecto para desincentivar la inversión productiva. Si no se ataja este problema estamos condenados a ser únicamente un país de servicios y, por el lado del turismo, el precio del suelo está igual de prohibitivo como para construir más hoteles y campos de golf. &Iquest;hacia dónde vamos?
Sin tejido productivo, sin un sector transformador, cualquier país está condenado.
Hola ex-bancario, efectivamente con el suelo se ha hecho mucha caja para un pequeño porcentaje de grandes inversores, bancos, inmobiliarias y ricos de siempre, que han vivido de la gestión y compraventa del suelo, sin mover ni un sólo ladrillo, sin emplear un sólo trabajador y sentado en la cafetería todas las mañanas, que por su recaudación ( a saco) se ha codeado con todos los políticos sean de izq o de derechas etc.......
Pero estimado amigo( creo que serás el mismo nick"ex-bancario" del anterior foro), esto huele a tierra quemada, aquí se ha ganado mucho, pero llevan 4 años construyendo por encima de lo que hace falta y vendiendo por encima de lo que se puede endeudar la gente y los bancos con créditos hasta el 2007 de forma d e s c a r a d a, en el 2008 callando y ahora cerrado a todo, permitiendo que se cierren más y más empresas.
España es para el turismo y servicios, a la i n d u s t r i a no le quedan dos días y aquí no hay quien cobre, así que nada es como antes, se han pasado 10 calles y hay que unir fuerzas, coalición, ganas, fuerza, voluntad y sobre todo devolver la c o n f i a n z a al pueblo español.
Esto no es cuestión de 2 años, por lo menos bastante resignación, humildad, conocimientos paciencia y a volver a empezar, porque se ha especulado y estafado a quien se ha presentado, en un bien de primera necesidad, sin principios, ni respeto a nadie.
Compañero, estamos jod*dos, pero contentos, porque n o s o t r o s " no hemos engañado" y además se ha demostrado miles de veces " que la calidad no es cara, no se engañen".
Saludos cordiales
Pd.- Ex bancario, registrate en este foro y sere seguidor tuyo, eres bueno y sabes.
Gracias Km., efectivamente soy el mismo del anterior foro, pero tengo cierta "alergia" a registrarme...
Ahora es momento de que todos sigamos arrimando el hombro, si no queremos hundir definitivamente este país, pero bajo los parámetros que tú bien has definido: "la calidad necesariamente no tiene por qué ser cara", hay que ayudar a que los demás, por las razones que sean, abran los ojos.
Ese "mantra" de "la calidad hay que pagarla", ha hecho mucho daño a aquellos que no tenían poder adquisitivo para tirar su dinero alegremente por imitación de los que sí pueden. No les critico, sólo son un nicho de mercado más, y si tienes dinero suficiente cómo lo tires es cosa tuya, el problema es que no lo tengas y pretendas tirarlo, como así ha pasado. Para no dejarse engañar por los cantos de sirena de la publicidad, el márketing y la psicolgía industrial, hay que tener la cabecita muy bien amueblada. Excelente frase "no confundir valor y precio", pero también hay que saber interpretarla adecuadamente.
Sociológicamente hablando, habrá que volver a definir que es "la clase trabajadora", trabajo duro y ahorro, aunque estemos en una sociedad de consumo no se puede fiar todo a este, personalmente prefiero, sin caer en el excesivo intervencionismo ni en la economía centralizada, un sistema económico más estable, deberemos aprovechar el momento, que no necesariamente ha de ser malo si hemos aprendido la lección, para redefinir nuestro sistema económico.
Comprendo que no te quieras registrar, pues yo sólo estoy registrado en este portal, porque me fío de él y son muchos años participando y conociendo a grandes profesionales, que informan , ayudan , aportan y echan una mano a todo el que se presente,se está a gusto por aquí, aunque hay que acostumbrarse a tragarlos gordas de vez en cuando.
El objetivo siempre ha sido arrimar el hombro, como dice el compañero Lucas desde hace un par de años está " el pescado vendido" de hecho ahora vez, nuevos compañeros, que escriben lo mismo que ya se ha dicho desde hace tiempo, pero no vamos a quitarles la ilusión de participar y seguir informando, para que la mentalización comunitaria de la grave crisis en la que nos encontramos llegue, cuanto antes.
Muchos dicen que saldremos, supongo que dejando tirados por el camino, a buena parte de la clase media, con más pobreza, menos libertad, más ataduras y menos posibilidades de prosperar, pues con el ladrillo no se puede ir más lejos, ya que hemos construido ( producido) las viviendas necesarias hasta el 2010 en 2006, esa acumulación de viviendas, el aumento del empleo y la quiebra familiar y de empresas públicas y privadas la veo cada día más cerca.
En cualquier caso, todo problema se convierte en una oportunidad y de esta saldremos con una serie de deberes que hacer, algún derecho, pero con la conciencia madura de que nada se regala y bastante más exigentes con los que nos gobiernan.
Saludos
Totalmente de acuerdo con catrealestate, lo que hay que hacer ahora es que nadie a ser posible compre ningún piso para que las caidas en los precios sean brutales.
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