Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Las estadísticas oficiales dicen que cada vez se conceden menos hipotecas. Al señalar con el dedo a los bancos como responsables de este hecho por su cierre del grifo crediticio, esgrimen que ellos estarían encantados de dar más hipotecas pero que no hay “demanda solvente” que las solicite
¿Es esto verdad? ¿qué definen como demanda solvente y por qué puede estar retraída? lo primero que debemos considerar es que actualmente hay dos ligas en el panorama bancario:
1) por un lado están los bancos y cajas intervenidos en manos del frob, que luchan por sobrevivir en el corto plazo
2) por otro, están los saneados y que miran más al futuro
El primer grupo tiene totalmente bloqueado el canal de concesión de hipotecas, y ahora que han traspasado gran parte de sus activos al sareb ya ni siquiera dan hipotecas para sus propios inmuebles. Así que nos quedamos con la banca saneada – santander, bbva, la caixa, kutxabank, sabadell... - como la “responsable” de proveer de financiación a las familias que están buscando vivienda
A nuestro entender, deberíamos repartir esta responsabilidad a partes iguales entre oferta y demanda, por los motivos que explicamos a continuación:
La demanda está retraída, argumentando lo siguiente:
- El precio de la vivienda va a seguir bajando, por lo que se puede esperar más para comprar
- La vivienda como inversión no va a ser tanto negocio como antes (no se puede dar el pase), el alquiler no ofrece una rentabilidad elevaba y da miedo a los propietarios, por lo que mejor tener el dinero en otro sitio
- La situación laboral es incierta y cada vez nos suben más los impuestos, no sabemos dónde estaremos mañAna pero la oferta tampoco pone las cosas fáciles:
- Los criterios de riesgo se han ajustado mucho, todo lo que no sea estabilidad de ingresos y aportación de fondos no vale – cualquier excusa es buena para denegar una solicitud de hipoteca
- Los diferenciales que aplican los bancos están por encima del 2%, y este mes de enero hemos visto como la mayoría han ajustado tarifas por encima del 2,50% e incluso del 3% (aunque esto no sea un problema para la cuota actual, sí es un riesgo a medio plazo)
- La exigencia de aportar un mínimo de un 30% del importe de la compra (incluyendo del 10% de gastos) expulsa automáticamente del mercado a una demanda solvente que daría el paso a la compra desde el alquiler si tuviese una financiación adecuada
En resumen, se trata de que nos salgan las cuentas a todos: los que compran han de estar convencidos de que el precio es adecuado y que van a poder pagar la deuda comprometida; y los que prestan deben pensar que el deudor va a poder hacer frente a sus compromisos, y a su vez que van a obtener una rentabilidad razonable a su dinero
Seguramente lo que falta – para convencer tanto a unos como a otros – es que se despejen muchos aspectos hoy inciertos: el empleo, la estabilidad de los ingresos, la presión fiscal, los mercados de capitales, la prima de riesgo... por desgracia, y aunque seguramente las estadísticas más próximas nos arrojen datos positivos (debido al efecto retrasado en los datos registradles de las hipotecas de diciembre por el fin de los incentivos fiscales), la verdad es que se presenta un 2013 que difícilmente nos sorprenderá con un mayor volumen de hipotecas
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37 Comentarios:
Del crédito
Una bajada del 50% en un país como este es aún pequeña, con un 25% de paro y salarios mileuristas no se comprarían mayoritariamente.
Quizás la bajada debería depender de lo que el cliente esté dispuesto a pagar y deberíamos dejar de jugar a ser Dios creyendo poder predecir el precio de equilibrio desde Madrid.
Los pisos tienen el valor que alguien quiera pagar por ellos, el India puedes encontrar viviendas mejor construidas que muchas de aquí, por 30.000 euros, el valor intrínseco, según la version económica austriaca es relativo como todos los demás.
La gente normal no puede acceder al crédito porque entre otras cosas se ha permitido a los bancos mantener viviendas sin vender y con las inyecciones recibidas no han canalizado crédito, quien está tan loco como para prestar ahora con un 25% de desempleo, sino a pagar sus deudas con el interbancario. Una tomadura de pelo más.
La pregunta que debemos hacernos y si nosotros fueramos dueños de un banco, ¿Daríamos crédito en un país mileurista y con una tasa de paro más alta que Grecia?. Creo que no...
Si el Sareb tira los precios o los bancos hubieran quebrado, ya habríamos reventado la nueva burbuja, la que se está gestando para financiar los rescates a las Cajas.
Y dejar un piso guardado, bueno, es muy arriesgado, ya que se debe devolver el préstamo que lo financió y en caso de fondos propios, el especulador siempre va al beneficio, no a inmovilizar dichos fondos durante años...y años
La vivienda lleva 5 años cayendo un 1% mensual y podemos predecir que seguirá haciéndolo.
"En resumen, se trata de que nos salgan las cuentas a todos: los que compran han de estar convencidos de que el precio es adecuado y que van a poder pagar la deuda comprometida; y los que prestan deben pensar que el deudor va a poder hacer frente a sus compromisos, y a su vez que van a obtener una rentabilidad razonable a su dinero"
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En esas estamos, pero los que venden (los habeis dejado fuera de la ecuación y resulta que son parte fundamental) se niegan a adecuar el precio a cotas razonables, por lo tanto los compradores no creen que el precio sea el adecuado y los que les tienen que prestar no creen tampoco que un préstamo de ese calado sea "devolvible"....
Por lo tanto, ¿Quién es el "culpable" de que no se de la adecuada financiación actualmente?
1. Vendedores (y aquí hay que incluir a la banca también), se niegan a bajar los precios manteniendo un sueño que ya todos sabemos que no es posible.
2. Banca (por partida doble), se niega a bajar los precios de sus inmuebles para no perder nada, espera que los rescates europeos le saneen las cuentas a costa del resto de españoles, y mientras tanto pone como excusa que no hay demanda solvente (algo completamente estúpido, puesto que el 97% del país sigue pagando, y un 74% de la población en edad de trabajar lo hace)....
--Cada 2 años aproximadamente Irán llegando fondos europeos que se destinarán a sanear el sistema bancario, o eso nos contarán con la excusa (otra vez) de que facilitará la fluidez del crédito a las familias.... esos rescates harán que el precio de la vivienda vaya bajando poco a poco, arrastrando a los particulares, hasta que dentro de 5-6 años se toque fondo.....
Entonces todos estaremos muy contentos porque la vivienda ya es accesible, el problema es que los precios habrán bajado porque el estado habrá financiado esas bajadas, y además tendrá que devolvérselas al bce con intereses....
--Problema: pues simplemente que esas bajadas de precios las vamos a costear entre todos los españoles/as..... la mayor estafa urdida en todo el planeta en toda la historia de la humanidad, se dice pronto....
Se tendria que quitar el diferencial de los bancos ja que se ayudan a los bancos con dinero publico
Buen artículo
Cuidado cuidado con las inversiones con hipoteca pues
Me preguntaban algunos cuando me oían hablar de las garantías adicionales que pide la banca por haber financiado su compra con la hipoteca, pues muy sencillo, usted compro una vivienda por 200.000 euros hace 5 años, ahora la vivienda vale 140.000 euros y bajando….pero el problema es que usted aún le debe al banco 180.000 euros, por lo que tiene una deuda sin garantías de 40.000 Euros, que es la diferencia entre lo que debe y lo que en teoría vale su piso.
Entonces la banca esta empezando a llamar a los clientes para pedirles garantías adicionales, un aval, un deposito pignorado….. Lo que sea para poder volver a tener esa tasa de cobertura de su préstamo.
¿Esta de coña verdad?, Pues no, realmente es una de tantas clausulas que tienen muchas de las hipotecas que se han firmado en este país, y que claro, no nos la hemos leído, , el primero en hacerlo ( o al menos el que yo me he enterado) ha sido Bankinter, que esta pidiendo garantías adicionales a los que tienen hipotecas
El precio de la vivienda ya ha caído más de un 30%, de hecho este año la vivienda usada ha caído un 10%, y las previsiones de el economista más realista es que caiga otro 30% durante los próximos 5 años, por lo que la banca no puede tener prestamos que están conseguidos en el mercado a través de cedulas hipotecarias y que son las de mayor garantía para la entidad, por tener el piso como garante.
Hasta ahora las agencias de Rating solo han disparado contra los bancos por la valoración de sus activos inmobiliarios tóxicos, pero no contra los activos inmobiliarios sanos ( que el hipotecado los paga todos los meses) pero que tienen una perdida de valor muy grande.
Así es que lo primero que tienen que hacer es revisar la escritura de su hipoteca, a ver si tienen esa clausula y prepárense a recibir llamadas, sobre todo los que compraron en los 2 años más duros de la burbuja inmobiliaria, que son los que más han caído.
Cuidado cuidado con las inversiones con hipoteca pues
Me preguntaban algunos cuando me oían hablar de las garantías adicionales que pide la banca por haber financiado su compra con la hipoteca, pues muy sencillo, usted compro una vivienda por 200.000 euros hace 5 años, ahora la vivienda vale 140.000 euros y bajando….pero el problema es que usted aún le debe al banco 180.000 euros, por lo que tiene una deuda sin garantías de 40.000 Euros, que es la diferencia entre lo que debe y lo que en teoría vale su piso.
Entonces la banca esta empezando a llamar a los clientes para pedirles garantías adicionales, un aval, un deposito pignorado….. Lo que sea para poder volver a tener esa tasa de cobertura de su préstamo.
¿Esta de coña verdad?, Pues no, realmente es una de tantas clausulas que tienen muchas de las hipotecas que se han firmado en este país, y que claro, no nos la hemos leído, , el primero en hacerlo ( o al menos el que yo me he enterado) ha sido Bankinter, que esta pidiendo garantías adicionales a los que tienen hipotecas
El precio de la vivienda ya ha caído más de un 30%, de hecho este año la vivienda usada ha caído un 10%, y las previsiones de el economista más realista es que caiga otro 30% durante los próximos 5 años, por lo que la banca no puede tener prestamos que están conseguidos en el mercado a través de cedulas hipotecarias y que son las de mayor garantía para la entidad, por tener el piso como garante.
Hasta ahora las agencias de Rating solo han disparado contra los bancos por la valoración de sus activos inmobiliarios tóxicos, pero no contra los activos inmobiliarios sanos ( que el hipotecado los paga todos los meses) pero que tienen una perdida de valor muy grande.
Así es que lo primero que tienen que hacer es revisar la escritura de su hipoteca, a ver si tienen esa clausula y prepárense a recibir llamadas, sobre todo los que compraron en los 2 años más duros de la burbuja inmobiliaria, que son los que más han caído.
Y ojo. España está muy mal, pero “ningún país europeo ha terminado su trabajo”. En todas partes existen excesos de capacidad, enormes, monstruosos. Excesos de capacidad de una oferta creada a la luz de unas expectativas de demanda que se han ido, tras ser alimentadas con unos volúmenes de créditos que no volverán. Y excesos de capacidad de una demanda nacida y crecida a base de unos volúmenes de endeudamiento que parecían no tener fin. De eso hay en todas partes -aquí, en comparación, más-, y va a tener que ser liquidado.
Y por si alguna duda quedaba: “pese a estas señales de mejora, el ajuste aún no está produciendo un efecto visible en la vida diaria de las personas. Por ello, la frustración de algunos sectores de la población es comprensible”. Los sinsabores no se han acabado: vendrán más. Y la pregunta: no se están produciendo pero, ¿Llegarán a producirse?. Pienso que no: ¿Es necesario que se produzcan teniendo en cuenta que el objetivo ya no es ir-a-más.
Y la puntilla: “hoy los bancos españoles están bien capitalizados y en posición de prestar”. Entonces, si no lo hacen es porque … ¿Los prestatarios no tienen credibilidad ni fiabilidad para ser merecedores de un préstamo?. Es fortísimo, ¿No?.
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Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica.
Juaaaa juaaaaaa claro que hay demanda solvente,no hay mucha y la poca que hay la espantais, recordad que habeis encarecido las hipotecas desde el Euribor+0,99% hasta Euribor+%%%%muy elevado(es más el % que el Euribor), porque lo que quereis como siempre es sacar tajada, no beneficio. La gente huye porque abusais.
Lo que pasa que cuando veis el dinero, os hacen los ojos chirivitas, lo quereis todo para vosotros a cambio de nada y hay que tener mucho cuidaitooooooo con vosotros.
El gobierno lo que tendría que hacer es limitar el % y también los gastos en la compra de vivienda por ley (igual que se ha limitado el % de interés en depósitos al 1,75% y a esa cantidad se le descuenta el 21%). Y encima ha subido el iva para vivienda nueva al 10%.
Lo quereis todo favorable para vosotros, que me paguen los activos tóxicos a precio de burbuja, un interés muy alto para hipotecas, el iva, total vivienda encarecida que no la quiere comprar ni dios.
Yo ya debo estar entre la ira porque hace tiempo estoy enfadada y la depresión porque cada vez me rascan más el bolsillo (a este paso se puede hacer una depresión), me quitan beneficios (de los depósitos) y me aumentan gastos (la luz, el agua, el iva, los impuestos, la hipoteca).
Chiribitas vais a hacer cuando no quede donde robar
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