Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
Ya está aquí la ansiada reforma de la ley de arrendamientos urbanos (lau). Desde el día 6 de junio ha entrado en vigor la ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (ley 4/2013)
¿Una reforma necesaria? sí. Partimos de un hecho incontestable: en España hay alrededor de tres millones de viviendas vacías en manos de particulares que, en la amplia mayoría de los casos, no están en el mercado del alquiler. Es decir, una buena parte de los españoles destinan sus ahorros a invertir en viviendas para luego no obtener rentabilidad por el arrendamiento de su uso y disfrute. Al mismo tiempo, hay una importante demanda insatisfecha. Así pues, es evidente que hay un problema, y se supone que la reforma trata de solucionar el problema. ¿Lo conseguirá? vayamos por partes
La medida que más ha llamado la atención de la opinión pública ha sido sin duda la reducción de la duración obligatoria a la sola decisión del arrendatario –cualquiera que sea la duración pactada-, desde los cinco años actuales hasta los tres de la reforma (de tres a uno en la “prórroga obligatoria”). Muchos dicen que este cambio “beneficia” al arrendador. En mi opinión, a lo sumo se podría decir que deja de perjudicar al arrendador tanto como lo venía haciendo hasta ahora: ya no queda sometido a la voluntad del inquilino por cinco años, “sólo” por tres
¿Por qué, en una relación que debería ser de igual a igual, la ley le concede tal poder desequilibrante al arrendatario? dicen que es un “bien objetivo” la estabilidad del hogar. Sin duda esa estabilidad es deseable, al menos tanto como a la estabilidad y certidumbre a las que aspira el dueño del piso acerca de la duración del contrato. Pero, ¿es esa la única manera de garantizar la estabilidad del arrendatario? ¿a costa de la inestabilidad del arrendador? parece razonable que esa deseable estabilidad la puedan pactar libremente las partes
No hay nada que impida que las partes acuerden duraciones de tres, de cinco, de 10 años o de 20 años si así lo desean. No hay nada que le guste más a un arrendador que tener un arrendatario a largo plazo, que se quede muchos años, que le garantice una rentabilidad a su inversión y que no tenga por tanto que ocuparse cada año o cada dos años de buscar un nuevo inquilino solvente. Ser propietario de vivienda no debería comportar obligaciones de carácter social –y marcadamente populistas- para con los inquilinos. No olvidemos que ambos son jugadores privados del mercado. Si el estado, con su parque de viviendas, quiere conceder regalías a los arrendatarios está en su derecho (siempre que los votantes se lo consientan, claro) pero que un particular, por el mero hecho de poner un piso en alquiler –en el que probablemente ha puesto buena parte de sus ahorros-, deba asumir tal nivel de incertidumbre y desequilibrio no parece muy razonable. No deberíamos asombrarnos de que muchos decidan no sacarlos al mercado
Como contrapartida a esta medida, como si intentara compensar el “agravio” al arrendatario, el legislador ha ideado la que para mí es la más desafortunada de las nuevas medidas: la posibilidad de desistimiento en cualquier momento –una vez transcurridos seis meses de contrato- por parte del arrendatario con tan solo 30 días de preaviso ¿qué inversor, qué propietario de vivienda va a sentirse cómodo con este esquema? ¿quién se va a interesar por un arrendamiento de 10 años de duración si resulta que con un preaviso de 30 días se puede ir? al menos, la lau garantizaba la permanencia por la anualidad en curso. No parece la mejor medida para atraer la inversión al sector
Pero no sólo hay inseguridad jurídica para el arrendador, también para el arrendatario. Parece razonable que si alguien decide poner un piso en alquiler –es decir, utilizarlo en su faceta de inversión-, deba asumir que lo hace con todas las consecuencias y, si el casero posteriormente necesita alojamiento para sí o un familiar, lo que tiene que hacer es alquilar otro piso. No es normal que un inquilino pueda ver amenazada su posición –su estabilidad- por el mero hecho de que el dueño lo pueda necesitar. ¡Como si en la España de la post-burbuja no hubiera otros pisos donde vivir! los pactos están para cumplirse
Igualmente, me cuesta encontrar un fundamento jurídico de peso para justificar que la falta de inscripción del contrato en el registro de la propiedad signifique la posibilidad de extinción del arrendamiento si el piso cambia de manos. Sin duda esta medida busca incentivar la inscripción registral (que conviene recordar que ni es obligatoria ni es constitutiva). ¿Para qué? seguramente para facilitar a la administración tributaria la sujeción del arrendamiento a nuevos hechos imponibles, cuando el ministro de hacienda de turno tenga a bien. No hay objetivamente ninguna razón para que un pacto, un contrato, no deba ser cumplido por el nuevo propietario de la vivienda, esté inscrito o no en el registro
Otra de las novedades que más me ha llamado la atención de la reforma de la lau (y que ha pasado desapercibida) es la eliminación de los llamados “arrendamientos suntuarios”. Estos arrendamientos son los que tienen por objeto viviendas de más de 300 m2, o cuya renta inicial anual supera en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual. Sin duda el legislador de 1994 pensó que el inquilino de ese tipo de vivienda, dado su presumible nivel de renta, no necesitaba una especial protección. Y por eso estos arrendamientos se acordaban, a diferencia de la generalidad, por la voluntad de las partes y sólo supletoriamente por el título ii de la lau. Así pues, y a pesar de que el preámbulo de la nueva ley 4/2013 dice textualmente que su intención es “reforzar la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes” no sólo ha terminado con esta excepción sino que sigue rigiendo, salvo en lo expresamente autorizado, el título ii. ¿Neolengua?
Por último, y vista la argumentación que da la ley 4/2013 (“intrusismo”, “competencia desleal”, “calidad del destino turístico”), cada vez tengo menos dudas de que la exclusión del arrendamiento por temporadas de la lau se ha de interpretar en la manera en que muchos analistas lo han hecho en las últimas semanas: como una cesión al lobby hotelero. Para más inri se pretende ceder las competencias a las comunidades autónomas. ¿Unidad de mercado?
Para terminar, las medidas que me parecen positivas:
- Posibilidad de suspender el pago de la renta del contrato cuando el arrendatario acometa obras, por el tiempo que pacten.
- Libertad para pactar la actualización de la renta.
- Agilización de plazos en casos de impago, mediante la reforma de la ley de enjuiciamiento civil
- Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
En conclusión, decepción por una reforma de la que se esperaba mucho más, habida cuenta del estupendo antecedente que el mismo ministerio culminó hace unos meses –la reforma de las socimi-
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50 Comentarios:
Os estais liando...
La nueva ley permite la libre disposicion por las partes
Tanto para marcharse al cabo de 6 meses, sin ninguna indemnizacion
Como el arrendador tener derecho a solicitar su vivienda al año ,sin ninguna indemnizacion
En cuanto al ipc normal ....o al ipc deflactado que va a salir para pensiones y tal se puede escoger
Tal como si te suben el sueldo o no... o en vecindario los alquileres estan bajando
Y que el casero se ajuste a rebajartelo
Rebajando y pasando de ipc....(como se esta haciendo ahora mismo con todos)
Pues de la realidad negra que viene nadie va a poder escapar y si no pues pierde al inquilino y a sufrir los gastos de tenerlo vacio.... sin renta
Pues yo acabo de leer la nueva ley y aunque si es verdad que el inquilino puede desistir despues de seis meses, no es verdad en absoluto que el arrendatario pueda recuperar su casa despues de un ano. Sigue la prorroga forzosa hasta los tres anos, en vez de los cinco anteriores.
Buenas, sabéis si esta ley ley se aplica con carácter retroactivo o solo para los nuevos contratos? gracias y saludos
Para los que preguntan por la aplicación de la nueva ley, tiene validez para los contratos que se realicen a partir de ahora. Los contratos anteriores se rigen por la ley antigua.
La nueva ley es liberizadora, aporta algo más de libertad, ya era hora. Lo demás es discutible.
Mucha fantasía y mucho leer foros de Internet, la realidad es que los bancos solo venden barato lo que no quieren o no dan dinero, pisos altos sin ascensor con necesidad de una reforma integral, chalets a medio construir abandonados y cosas así el resto sigue costando su precio real, la gente no compra porque "es muy caro están locos hay crisis". Y en los alquileres peor parece que la gente perdio el norte, quieren pisos centricos nuevos con ascensor trastero y garaje por menos de 300 euros y con muebles modernos. A día de hoy se ve mas usura en inquilinos que en los propietarios que ven como se les destrozan los pisos y les dejan deudas importantes. Eso no excluye que haya algunos propietarios que perdieron el norte y piensan que un zulo en un edificio de 6 plantas con muebles sacados del pantenon de atenas vale 400 euros
Yo de vosotros, de este país solo esperaba la inmundicia. No pidáis más...
El auge de los pisos turísticos expulsa a los vecinos residentes. La contabilidad no engaña: un mismo piso de unos 30 metros cuadrados en el turismo Urbano genera entre 400 y 800 euros al mes con un alquiler convencional pero puede reportar de 1.800 a 3.000 euros si se alquila temporalmente a turistas. El suculento negocio está llevando a muchos propietarios a no renovar los contratos de sus inquilinos para sacar al mercado sus apartamentos de alquiler por días. Los vecinos hipotecados denunciamos que los barrios se están convirtiendo en un “hotel gigante” a costa de expulsar a nuestros vecinos residentes. Los nuevos usos turísticos generan graves problemas de convivencia, ya que en muchos casos los turistas se sienten libres para realizar fiestas y juergas que en un hotel no les serían permitidos. “Viene o no viene la policía por problemas relacionado con ruidos y aunque les multe con pequeñas cantidades, no sirve de nada porque se van al día siguiente”.
Mi vecino de arriba alquila el piso "por habitaciones" tipo "apartamento turístico" sin recepción, el perfil del ocupante son extranjeros y españoles jóvenes que vienen por periodos cortos (un dia, dos dias, una semana, dos, o algo mas) sin ganas de dormir haciendo vida nocturna con los consiguientes ruidos a cualquier hora de la noche y cualquier dia de la semana, despertandonos continuamente. Al no haber recepción en el apartamento hotel, hemos tenido que avisar a la policia multitud de veces. Es insoportable que no te dejen dormir, y ademas han dañado una zona común de la comunidad, han tirado vino en mi puerta manchando el mármol del rellano, por "llamarles la atención" (lo cual es inútil porque cada periodo cambian los inquilinos y vuelta a empezar con los toques de atencion). Esto no se puede aguantar se tienen que prohibir los alquileres turisticos en edificios de vecinos.
Hace unos días una amiga me remitió un mail
“Qué mierda de época nos ha tocado vivir. Parecía que lo teníamos todo: educación, pasta e ilusión por ir a más. ¿Y ahora? Sólo deseamos conservar nuestro puesto de trabajo. El mundo está del revés... y por ejemplo, aunque suene frívolo, comprarme UNOs tejanos y una blusa en Benetton por 60 euros, ahora es un lujo que no me puedo permitir cada mes... cosa que hace UNOs años sí que hacía. Y no sólo eso, no puedo pasarme en el mercado comprando carne, verdura o pescado de súper primera calidad, cuando es algo que antes hacía alegremente... a mi me Parece increíble, la verdad”....y consecuentemente los alquileres igual
Mi respuesta fue:
“Es una mierda de época porque lo son las expectativas de mejora del poder adquisitivo, de mejora en general. Parecía que se tenía todo al alcance de la mano, pero era falso: permitieron a la población que accediera a todos los sueños que siempre había tenido, y eso generó crecimiento, y empleo, y, sobre todo, posibilitó unos beneficios que de otro modo no se hubieran producido. Y lo mejor, todo eso se hizo a pagar mañAna. Y, ¿Quién renuncia a un sueño?.
Estos años que median entre el 2002 y el 2007 han sido la traca final de unos fuegos de artificio que empezaron en 1950 pero que a mediados de los 70 ya habían gastado la mayoría de toda la pólvora seca: al final hasta se tuvo que echar gasolina-crédito para que ardieran. Ya no queda nada de aquello, sólo lo que de verdad tenemos. Lo que de verdad tenemos”.
Tan sólo eso: lo que de verdad tenemos.
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