En los procesos de arrendamiento de viviendas es común que los inquilinos obtengan un modelo de contrato genérico, descargado de internet o facilitado por algún conocido. Es importante adaptarlo a las necesidades de cada uno y asegurarse de que no contenga cláusulas contrarias a la ley y, por tanto, nulas.
El despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers recuerda que son nulas aquellas cláusulas que limitan los derechos del inquilino contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero, ojo, no todas las cláusulas que perjudican al inquilino son nulas, sólo aquellas que cercenen los derechos del arrendatario.
Las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamientos son las siguientes:
1. Falsos arrendamientos de temporada
Algunos caseros recurren a firmar alquileres de 11 meses de duración y evitar el año para que no se puede aplicar al contrato la LAU, con lo que consiguen que el contrato sea de temporada. El objetivo es que el inquilino no tenga derecho a estar hasta 3 años en la vivienda. El despacho De Salvador recuerda que, aun así, para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo, un traslado temporal, estudios, etc., así como un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que alquila.
2. Negativa a la prórroga legal
Otra cláusula que suelen incluir los caseros es la que establece que el contrato sólo puede durar un año sin dar posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Esto es contrario al artículo 9.1 de la LAU, que establece la prórroga de tres años como derecho para el inquilino, pero como obligación para el casero.
3. Penalización si el inquilino no permanece un año
Otra cláusula contraria a la ley es establecer que el primer año es obligatorio para el arrendatario y en caso de no cumplirse se fija una determinada penalización. Sin embargo, la LAU señala en el artículo 11 que el inquilino tiene derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses y la penalización, si la hay, estará limitada al o que la ley establece.
4. Pago por adelantado de la renta
La LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. El despacho De Salvador hace hincapié en que el casero no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 ó 3 meses de renta y que el incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.
5. Recaída del deber de conservación de la vivienda en el inquilino
El casero está obligado a hacer las obras necesarias para conservar la vivienda tal y como se establece en el artículo 21.1 de la LAU. No obstante, De Salvador señala que la interpretación de las cláusulas de obras es muy delicada, con lo que lo mejor es acudir a un abogado para que redacte correctamente el contrato.
6. Acceso del casero a la vivienda
Otra de las cláusulas que no cumplen con la ley frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.
Qué pasa si el contrato de alquiler tiene cláusulas nulas
Sólo un juez puede dictaminar si una cláusula es nula, con lo que en caso de que el contrato contenga disposiciones contrarias a la ley, lo aconsejable es acudir a la vía judicial. Pero lo mejor es dejar en manos de un abogado la redacción del contrato y así evitar situaciones abusivas por parte del casero. En caso de que se haya incluido alguna cláusula dañina para el inquilino, esta no invalida todo el contrato de alquiler, sólo las regulaciones que puedan llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.
33 Comentarios:
Pilar.
Si no la aguantas, deja la vivienda. Es muy fácil.
Una cosa es dejar pasar al arrendador a que supervise las obras y otra muy distinta que permanezca en la vivienda el tiempo que duren las obras, un poco de sentido común, por favor.
6. Acceso del casero a la vivienda
Otra de las cláusulas abusivas frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.
RESPUESTA: Examen de la vivienda.
La parte arrendataria se obliga a permitir el acceso a la vivienda, en horario razonable y previo consentimiento de la parte arrendataria, a los técnicos o expertos designados por la parte arrendadora, para la inspección del estado de conservación de la vivienda, o la comprobación y/o realización de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al mismo.
Perdón pero eso es nulo también. De hecho usted mismo lo indica "previo consentimiento de la parte arrendataria". Los arrendatarios pueden negarse a una mera inspección del estado de conservación de la vivienda.
Por otra parte, en caso de averías, no creo que ningún arrendatario se niegue a dejar entrar en la vivienda, pongamos el caso, a un fontanero, o a un electricista.
Antonio. La ley dice expresamente que el inquilino debe facilitar el acceso a la vivienda al propietario o los técnicos que designe para inspección en caso de averías, y debe facilitar acceso para reparar las averías.
Se sorprendería usted de cuántos inquilinos incumplen eso: Por ejemplo, están mojando al vecino de debajo pero como ellos no tienen molestias, no dejan pasar a arreglarlo. Ellos ni dejan pasar ni facilitan el acceso y la propiedad se va deteriorando (imagine si hay vigas de madera).
Es muy muy habitual lo que le digo. El inquilino dice que no puede llegar tarde al trabajo y exige que los demás trabajen en horas nocturnas o festivas, con el consiguiente coste extra.
hola respecto a los puntos 1 y 2.
para que tengas derecho a los 3 años de contrato, tienes que registrar el alquiler del piso en el registro, cosa que debe hacer aproximadamente un 0.5 por ciento de las personas que firman un alquiler, asi que si no lo habéis registrado olvidaros de los 3 añitos que te ofrece la ley
Perdón, pero eso no es cierto. Solo se aplica para el caso de venta de la vivienda.
Cuando se produce la venta del inmueble, si el arrendamiento está inscrito, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente (art. 25 LAU) y a continuar en la vivienda al menos por tres años, (art. 9 LAU)
Y en el caso que el arrendador no mantenga el piso en condiciones como el tema de la carcoma, defectos del techo o paredes con humedades, y plagas, ¿ tiene el inquilino pagar las reparaciones o tratamientos antiplagas ?.
Hay muchos propietarios que pretenden alquilar cuchitriles a precios desorbitados y no gastan ni u n duro en el mantenimiento o renovación del piso.
Pero también hay muchos inquilinos que son unos verdaderos destrozones y cochinos que dejan el piso de pena. O sea, hay para todos los gustos y por culpa de esos malos inquilinos , pagamos los honestos que cuidamos del piso como si fuera nuestro.
Si el propietario pusiera una claúsula para sólo subir la renta (no bajarla) aunque sea con arreglo al IPC, también es nula de pleno derecho, se tendrá por no puesta ajustándose a la LAU. Si el IPC baja y el precio está sujeto a la variación de ese índice (se podrían haber elegido otros) entonces la renta baja. El cálculo se hace igual al alza o la baja. En la página del INE hay más información.
Esa cláusula sería totalmente válida desde 2015, ya que la Ley de desindexación de la economía española liberó totalmente los criterios de actualización de la renta.
Así, puede ser, IPC al alza, un porcentaje fijo (3% anual), cualquier otro índice, un importe fijo (50 € mes), etc.
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