En los procesos de arrendamiento de viviendas es común que los inquilinos obtengan un modelo de contrato genérico, descargado de internet o facilitado por algún conocido. Es importante adaptarlo a las necesidades de cada uno y asegurarse de que no contenga cláusulas contrarias a la ley y, por tanto, nulas.
El despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers recuerda que son nulas aquellas cláusulas que limitan los derechos del inquilino contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero, ojo, no todas las cláusulas que perjudican al inquilino son nulas, sólo aquellas que cercenen los derechos del arrendatario.
Las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamientos son las siguientes:
1. Falsos arrendamientos de temporada
Algunos caseros recurren a firmar alquileres de 11 meses de duración y evitar el año para que no se puede aplicar al contrato la LAU, con lo que consiguen que el contrato sea de temporada. El objetivo es que el inquilino no tenga derecho a estar hasta 3 años en la vivienda. El despacho De Salvador recuerda que, aun así, para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo, un traslado temporal, estudios, etc., así como un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que alquila.
2. Negativa a la prórroga legal
Otra cláusula que suelen incluir los caseros es la que establece que el contrato sólo puede durar un año sin dar posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Esto es contrario al artículo 9.1 de la LAU, que establece la prórroga de tres años como derecho para el inquilino, pero como obligación para el casero.
3. Penalización si el inquilino no permanece un año
Otra cláusula contraria a la ley es establecer que el primer año es obligatorio para el arrendatario y en caso de no cumplirse se fija una determinada penalización. Sin embargo, la LAU señala en el artículo 11 que el inquilino tiene derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses y la penalización, si la hay, estará limitada al o que la ley establece.
4. Pago por adelantado de la renta
La LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. El despacho De Salvador hace hincapié en que el casero no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 ó 3 meses de renta y que el incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.
5. Recaída del deber de conservación de la vivienda en el inquilino
El casero está obligado a hacer las obras necesarias para conservar la vivienda tal y como se establece en el artículo 21.1 de la LAU. No obstante, De Salvador señala que la interpretación de las cláusulas de obras es muy delicada, con lo que lo mejor es acudir a un abogado para que redacte correctamente el contrato.
6. Acceso del casero a la vivienda
Otra de las cláusulas que no cumplen con la ley frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.
Qué pasa si el contrato de alquiler tiene cláusulas nulas
Sólo un juez puede dictaminar si una cláusula es nula, con lo que en caso de que el contrato contenga disposiciones contrarias a la ley, lo aconsejable es acudir a la vía judicial. Pero lo mejor es dejar en manos de un abogado la redacción del contrato y así evitar situaciones abusivas por parte del casero. En caso de que se haya incluido alguna cláusula dañina para el inquilino, esta no invalida todo el contrato de alquiler, sólo las regulaciones que puedan llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.
33 Comentarios:
Antonio, pero si tienes constancia de que hay que hacer una reparación en la vivienda y así lo tienes establecido en el contrato, que el arrendatario debe permitir el acceso a la vivienda para realizar reparaciones, ¿éste se puede negar?
gracias
Olga
Si hay motivo de realizar reparaciones u obras avisas con la antelación suficiente y te presentas allí. Te tiene que abrir. Si no lo hace es motivo de desahucio.
Claro que si te debe dinero, también es motivo de desahucio.
Lo que no puedes es acceder por tu cuenta, es tu inmueble pero es su vivienda.
Ley 29/1994, de Noviembre de Arren. Urb. (vigente) "Disposición Transitoria Segunda. Apartado C) Otros derechos del Arrendador: 10.3 "Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda."
Es un derecho que le dá la Ley al arrendador. En cuanto a la tasa de basuras, cobrarla por un piso vacío acabará siendo ilegal. Y no es un impuesto al propietario, sino una tasa por un servicio que el ayuntamiento ofrece. Si compro una vivienda o local comercial, porque he conseguido juntar un pequeño capital con mi esfuerzo y mi trabajo (sin haber sido político corrupto), lo hago para sacar rendimiento, no para ser una O.N.G. Estamos en un país capitalista 100% y así funciona. Al que no le guste puede irse a vivir a Corea del Norte.
Totalmente de acuerdo. La actividad del alquiler de inmuebles es un negocio más dentro de nuestra sociedad. Cuanto más profesional sea, mejor para todos.
Es una actividad sensible a legislación porque se tiene en las manos el derecho a la vivienda de las personas. Pero también es una actividad económica el ejercer la medicina, tanto la privada como la pública (mis médicos son de la Seg Social pero cobran por trabajar), conducir una ambulancia, despachar en una farmacia....
Por eso existen las leyes, y regulan las actividades, para proteger a todas las partes.
Si, Roman, te doy toda la razon, pero te escribo en el 2021, y te aseguro que las leyes no se cumplen. Y que el sistema son continuas cortinas de humo.
Entonces, la ley???!! Y a un abogado no puede acceder todo el mundo. Y encontrar abogados con ética es un poco la suerte que tengas.
Muy bien, pero dicha disposición únicamente aplica a los arrendamientos de vivienda suscritos antes de la LAU de 1994.
Permitidme un inciso, para aclarar conceptos al usuario inmobiliaria O Trato: está citando una disposición transitoria cuyo título es: "Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985." Es decir, que todo lo que recoge esa disposición es únicamente aplicable a contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 que aún estén en vigor. Por favor, no confundan a sus clientes. No trabajo en el ramo inmobiliario pero detecto mucha confusión en torno a los contratos de arrendamiento de vivienda.
Según el punto 6 no tengo obligación de dejar pasar a mi casera a mi domicilio. Os cuento, esta mujer desde un principio vino a por su correspondencia cada mes, hasta que nos cansamos. Ha habido muchos problemas de averias de todo tipo y siempre se le ha dejado acceso a la vivienda. Ahora ha habido una inundación que ha estropeado el suelo y ella pretende, no sólo venir con los del seguro a ver los desperfectos y la evaluación de los mismos (que ya lo ha hecho), si no permanecer en la vivienda el tiempo que duren las obras, día y medio o dos (sin hacer noches, claro) supervisando las obras. A parte que es un desatre de casa y he aguantado de todo, ya no la aguanto más a ella. Mi pregunta: ¿Tengo obligación de aguantar que venga a estar presente en las obras?. Gracias
No, no tiene obligación de dejarla pasar. Pero los arrendadores (en este caso arrendadora) si tienen obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Antonio.
En mi humilde opinión tu opinión en este tema no es acertada.
Es absolutamente lógico y legítimo que la obra que se hace en la vivienda la supervise la propiedad ya que la paga ella y es para ella. Y como bien dices está obligada a hacerla, por lo cual tiene el deber de verificar lo que se hace.
La ley sí permite ese acceso.
De todos modos si Pilar está tan incómoda, que se vaya. Lo bueno que tiene vivir de alquiler es que te puedes ir muy fácilmente una vez han pasado los primeros seis meses. Si hubiese comprado la cosa sería diferente, pero de alquiler no tienes que aguantar.
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