El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado en Consejo de Ministros los detalles del Real Decreto-ley que va a modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.
El mercado del alquiler de viviendas vive cambios con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "El Gobierno quiere incrementar la oferta de vivienda en alquiler. Además, de ofrecer más seguridad al arrendatario porque lo que quiere es un flujo de renta constante y un alivio financiero a los hogares vulnerables", afirman desde el Ministerio de Fomento.
Las principales medidas urgentes que acomete el Consejo de Ministros mediante decreto ley y que aplican a los nuevo contratos de alquiler una vez se publique en el BOE son:
Reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en materia de los contratos:
- Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
- En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
- Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
- Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Por otro lado, se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. “Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas, se Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, afirmó el ministro Ábalos.
- Se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino. Desequilibrar la balanza como ha hecho el gobierno cambiando la LAU con medidas que penalizan a los propietarios acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Hemos echado en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza”.
En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:
- Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
- Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
- Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
- Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
- Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.
Ofrecer más seguridad al arrendatario
Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.
- Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.
Limitar el precio del alquiler
Respecto a la propuesta con el apoyo de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI, desde el Ministerio han dejado la puerta abierta a que esa medida llegue tarde o temprano, bien sea en este real decreto vía enmiendas, bien en la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno.
Se trata de una ley que va más allá de este paquete de medidas urgentes, y cuya visión a más largo plazo.
"Se habla de barrios y zonas con precios especialmente tensionados. Hay varias maneras de abordar qué se puede hacer y es necesario asegurar que las medidas generen efectos positivos. Necesitamos reflexionar porque es un tema de complejidad técnica grandísima", señalan desde Fomento.
46 Comentarios:
¿Casi la mitad de su sueldo? 2/3 de mi sueldo es para el alquiler de un piso nada lujoso. Y quiero decir que mi nomina no es tan mala
Pues si, amigo. Rompe el equilibrio, ¿que tipo de igualdad es un contrato en el que el inquilino puede rescindirlo cuando quiera y el propietario tenga que aguantar muchos años? Si al propietario le obligan 5/7 años, el inquilino los deberá respetar también... A mi no me interesa alquilar para menos de dos años (el cambio de inquilino supone la pérdida de algún mes de alquiler, y alguna mejora de la casa, limpieza, pintura...) pero el inquilino decide cuando se va...
Esto no es cuestión de equilibrio. Yo alquilo un piso y si el huésped no me interesa por precio, mal mantenimiento o cualquier otra causa, tenga la potestad, de cumpliendo un procedimiento establecido, poder hacer uso de mi inmueble. Las cosas cambian de un día para otro y no es lógico, esperar cinco años para hacer uso del mismo. Yo entiendo a la gente que los tiene vacíos.
sabe pq el centro de las grandes ciudades se ha puesto por las nubes? por dos motivos muy sencillos, todos quieren vivir ahi (postureo las mas de las veces) y pq al haber una oferta muy poco dinamica y una sobre demanda los precios de compra se disparan, de verdad pretende alquilar un piso por 500€ cuando se vende por 400000€ ???? es q es de risa.
Finalmente un gobierno tiene la valentía de proponer medidas que llevarían a un mercado de alquiler mas parecido al del resto de Europa. Y evidentemente esta ley no les parece bien a los arrendadores, sean persona física o jurídica. El problema es la ausencia absoluta de cultura del alquiler que existe en España, por ambos lados, arrendador e inquilino, el hecho de que el 95% del alquiler sea amueblado, el hecho de que se vea el vivir de alquiler como una solución temporal para unos momentos concretos de la vida, el mal comportamiento y cuidado de la vivienda arrendada por el inquilino, el desinterés y frecuente negativa de los propietarios al realizar reparaciones que corran de su cuenta y muchas cosas mas. Esto no se arregla con unas leyes, se arregla creando una sociedad y una cultura moderna, responsable, con ciertas miras y desafortunadamente estamos muy lejos de todo esto.
Volker
Estoy totalmente de acuerdo contigo.
Lo que pasa en España es que el mercado del alquiler en general no es profesional.
En la época de Franco salió una ley (LAU 64) que favorecía demasiado a los inquilinos y se cargó el mercado de alquiler profesional, además de que se degradaron los edificios por falta de conservación y con ellos los centros de las ciudades.
Después estando el PSOE (Boyer) se liberalizó el mercado, pero ya estaba tocado de muerte. No hemos levantado cabeza.
A mi me gusta la estabilidad para los inquilinos, y me gustan los inquilinos profesionales, que cuidan la casa como suya, que lo es.
Hay tantas cosas que María no sabe...
El inquilino "profesional" es el que sabe que le interesa vivir de alquiler y por eso cuida tanto su casa como a su casero. Eso hará que su casero se comporte "profesionalmente" con su inquilino y quiera mantenerlo en su casa.
Totalmente de acuerdo. No hay cultura de Alquiler al largo plazo, es más hasta no hace mucho, estaba hasta mal visto, porque era síntoma de "pobreza", ya que el que tenia dinero o se lo podía permitir siempre compraba... La sociedad tiene que cambiar el chip y verlo de otra manera, en otro países es muy distinto...
A parte las leyes, tampoco favorecen; cambiándose cada poco tiempo, volviendo loca a la gente con las normas y no teniendo en cuenta los intereses y opiniones de los caseros y renteros a la hora de realizar dichas leyes... Donde vamos a ir a parar??
Teresa y Sonia.
Tenéis razón.
Lo cierto es que lo de cinco más tres años ya estaba en la ley inmediatamente anterior a la actual.
¿Por qué se cambió a tres más uno y otra serie de circunstancias? Muy fácil, por la presión de los bancos, se quiso proteger a los bancos que se quedaban con viviendas. Mirad las modificaciones que tuvo la ley y lo entendéis todo. Por un lado se les permitió echar a los inquilinos si el contrato no estaba inscrito "en el registro de la propiedad", para evitar los fraudes en alquileres hechos a amigos antes de que te desahucien. Por otro lado alguien pensó que la banca debía rentabilizar alquilando los pisos que se quedaba de promotores e impagados mientras los vendía, pero claro como el objetivo era vender y no alquilar 5+3 años era mucho de modo que se bajó a 3+1.
Gracias por este comentario inteligente
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