Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equilibrio entre propietario e inquilino

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado en Consejo de Ministros los detalles del  Real Decreto-ley que va a modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.

El mercado del alquiler de viviendas vive cambios con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "El Gobierno quiere incrementar la oferta de vivienda en alquiler. Además, de ofrecer más seguridad al arrendatario porque lo que quiere es un flujo de renta constante y un alivio financiero a los hogares vulnerables", afirman desde el Ministerio de Fomento.

Las principales medidas urgentes que acomete el Consejo de Ministros mediante decreto ley y que aplican a los nuevo contratos de alquiler una vez se publique en el BOE son:

Reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en materia de los contratos:

• Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
• En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
• Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Por otro lado, se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. “Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas, se Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, afirmó el ministro Ábalos.

• Se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino. Desequilibrar la balanza como ha hecho el gobierno cambiando la LAU con medidas que penalizan a los propietarios acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Hemos echado en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza”.

En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:

• Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA. 
• Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
• Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
• Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
• Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Ofrecer más seguridad al arrendatario

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

• Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.  

• Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Limitar el precio del alquiler

Respecto a la propuesta con el apoyo de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI, desde el Ministerio han dejado la puerta abierta a que esa medida llegue tarde o temprano, bien sea en este real decreto vía enmiendas, bien en la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno.

Se trata de una ley que va más allá de este paquete de medidas urgentes, y cuya visión a más largo plazo. 

"Se habla de barrios y zonas con precios especialmente tensionados. Hay varias maneras de abordar qué se puede hacer y es necesario asegurar que las medidas generen efectos positivos. Necesitamos reflexionar porque es un tema de complejidad técnica grandísima", señalan desde Fomento.