El mercado de la vivienda cuenta con dos grandes posiciones encontradas: las de los que piensan que la vivienda ya ha caído lo suficiente y la de los que estima que el precio de los pisos aún debe bajar más
El estratega Barry Ritholtz, autor de Bailout Nation, señalaba en su respetado blog The Big Picture, siete razones por las que el precio de la vivienda aún no ha tocado suelo en Estados Unidos. Aunque las razones son para el país americano, muchos señalarán que son aplicables para España
Precios: numerosos expertos piensan que aún no se ha tocado suelo si se mide por las métricas clásicas como rentabilidad por alquiler o ingresos. Entre las últimas previsiones están: afi (-30%), aguirre news (-20% adicional), standard & poor´s (-30%), ubs (mínimo -20%) y ocde, que señaló que España tiene las casas más caras del mundo. Otros apuntan a caídas del 50% desde máximos
Empleo y salarios: hoy se ha conocido que el paro ronda el 18%, pero algunos expertos creen que rozará el 22% a finales del año que viene, lo que reduce el número de posibles compradores
Impagos y embargos: una consecuencia del paro es que habrá gente que no pueda pagar su casa, será embargada y pasará a manos de los bancos, que sacarán esas casas al mercado a precios más baratos
Elevado Stock: la crisis ha provocado que haya vendedores que prefieren no sacar su vivienda a la venta antes de hacerlo a los precios actuales. Sin embargo, hay cerca de un millón de casas nuevas a la venta y podría haber otro millón de segunda mano
Psicológía: la confianza es importante para realizar cualquier inversión. En plena crisis inmobiliaria es dificil encontrar compradores decididos, ya que están retrasando su decisión de compra por miedo a que siga cayendo el precio
Dificil acceso a las hipotecas: los bancos se han vuelto más selectivos a la hora de dar hipotecas, por lo que incluso ponen dificil comprar a quien quiera hacerlo
Reversión a la media: numerosas variables financieras tienden a volver a sus valores medios de largo plazo y los expertos piensan que con la vivienda tendría que pasar lo mismo, es decir, anular los efectos en el precio que provocó la burbuja inmobiliaria
128 Comentarios:
Me siento como una estúpida hormiga hablando si subirán o bajarán los pisos, sucederá lo que los bancos quieran que son los dioses del hormiguero, son lobos con piel de cordero que saben perfectamente lo que han hecho y ahora hablan de la imprudencia de la gente, son unos HIJOS DE PUTA!!! (perdón) que han jugado y siguen jugando con nosotros, han creado miles y miles de "esclavos" que generan capital para ellos y que si dejan de pagar les quitan hasta la piel, sabían perfectamente lo que estaba pasando pero ellos siempre ganan de una forma u otra.
Me siento como una estúpida hormiga hablando si subirán o bajarán los pisos, sucederá lo que los bancos quieran que son los dioses del hormiguero, son lobos con piel de cordero que saben perfectamente lo que han hecho y ahora hablan de la imprudencia de la gente, son unos HIJOS DE PUTA!!! (perdón) que han jugado y siguen jugando con nosotros, han creado miles y miles de "esclavos" que generan capital para ellos y que si dejan de pagar les quitan hasta la piel, sabían perfectamente lo que estaba pasando pero ellos siempre ganan de una forma u otra. No compres a crédito. No le debas la vida al banco. No vivas por encima de tus posibilidades. No pactes con el diablo. Solucionado.
Y quién puede comprar una casa sin meterse en un crédito con el banco??
Al que pueda le dará igual si bajan o suben los precios, está fuera del bien y del mal...
Todas las razones que se exponen son acepta bles, sinembargo -y eso se comprueba muchas veces en los boletines que estais publicando cada dia- tambien es posible encontrar argumentos a favor de una nueva tendencia que apunta a una reactivacion letamente progresiva de las ventas de viviendas en el futuro.
La crisis desatada a partir del 2007, incrementada el 2008 y acentuada el 2009, ya ha dejado, como los incendios de este verano un rastro de desolacion, en forma de ninchos vacios...
El impacto sera, no obstante, distinto para la primera residencia que para la segunda. Hay tambien zonas de gran densificacion de stoks de pisos y otras con menos. Hay lo plurifamiliar y lo unifamiliar, hay las zonas o barrios con un crecimiento vegetativo constante de la demanda que lleva mas de dos años acumulandose en alquileres provisionales en espera de que los bancos vuelvan a abrir el grifo del credito y mientras tanto el precio real de las viviendas ha bajado entre un 35 y un 40%, esto lo sabemos todos menos los que mandan que no se enteran de nada desde hace tiempo. Amen
Todas las razones que se exponen son acepta bles, sinembargo -y eso se comprueba muchas veces en los boletines que estais publicando cada dia- tambien es posible encontrar argumentos a favor de una nueva tendencia que apunta a una reactivacion lentamente progresiva de las ventas de viviendas en el futuro.
La crisis desatada a partir del 2007, incrementada el 2008 y acentuada el 2009, ya ha dejado, como los incendios de este verano un rastro de desolacion, en forma de ninchos vacios...
El impacto sera, no obstante, distinto para la primera residencia que para la segunda. Hay tambien zonas de gran densificacion de stoks de pisos y otras con menos. Hay lo plurifamiliar y lo unifamiliar, hay las zonas o barrios con un crecimiento vegetativo constante de la demanda que lleva mas de dos años acumulandose en alquileres provisionales en espera de que los bancos vuelvan a abrir el grifo del credito y mientras tanto el precio real de las viviendas ha bajado entre un 35 y un 40%, esto lo sabemos todos menos los que mandan que no se enteran de nada desde hace tiempo. Amen
Se equivoca, las razones que aduce pesan pero no dice otras que pesan mucho mas, como son:
1º La composición del coste y del precio de una vivienda, cual es el mínimo, es muy fácil calcular esto y los márgenes de variaciones que existen.
2º La influencia en el precio de la cuota hipotecaria, también es muy fácil.
3º La influencia en el precio de la facilidad crediticia.
4º Bienes de inversión alternativos (la rareza).
Y puedo seguir pero no quiero, en 20 meses el precio de la vivienda recupera su valor y vuelta a empezar sentencio.
Cuando un particular puede elegir libremente en el momento de comprar entre varias alternativas, el coste de construccion y/o de financiacion del vendedor pierde relevancia en el establecimiento del precio de compra.
En consecuencia, cuantas mas posibilidades de compra de vivienda haya, mas se regira el precio de la vivienda por la ley de la oferta y de la demanda, y no por los costos de construccion de la misma.
En este momento los compradores tienen fundamentalmente dos tipos de vivienda que puede comprar: a) la vivienda de primera mano o la de segunda mano de reciente construccion en la cual los vendedores estan restringidos en el precio de venta que quieren/pueden aceptar por la necesidad de no perder dinero sobre su inversion, y b) la vivienda de segunda mano con cierta edad, en la cual los vendedores no tienen dicha restriccion psicologica/economica.
Por lo tanto la vivienda de usted debe compararse no con sus costos de compra o construccion, sino con el precio de venta de las viviendas de segunda mano en la zona en donde tiene usted su vivienda.
Cuando factores externos (como por ejemplo la venta de una vivienda por los hijos de difuntos) provoquen que los propietarios de estas viviendas de segunda mano acepten vender por debajo del precio de usted, sus altenativas quedaran reducidas a dos a) vender a perdidas, o b) no vender ...tambien con perdidas. Me explico, a pesar de lo que dicen numerosos comentarios en este foro, el no vender porque los precios son demasiado baratos no implica que no se pierda, sino que se pierde por otro lado, dado que los calculos que debe realizar un particular en dicho caso son:
A) Alternativa 1: vender con perdida del 30% (ejemplo). Costo = 30% del precio inicial de compra.
B) Alternativa 2: no vender. Costo = ingresos que se dejan de tener + gastos = costo de venta (con el 30% de reduccion) x beneficio inversion segura (por ejemplo bonos a largo plazo al 4%) + gastos estimados del 1% sobre el precio de venta. Si usted tiene en cuenta que la vivienda probablemente no volvera a tener los precios del 2007 hasta como minimo el 2017 o 2022, los numeros anteriores indican que si usted vende ahora con una perdida del 30%, ganara en compensacion en estos 10 anos que tiene por delante un 10 x (4% + 1%) = 50%. Por lo tanto le conviene vender.....incluso con un 50% de descuento!!!
Es mas, la vida economica de una persona no es unicamente ganar dinero en activos iliquidos.....sino tener liquidez. De hecho es mas importante tener liquidez para afrontar los problemas que surjen en la vida asi como para aprovechar las oportunidades de inversion que aparecen en el paso del tiempo.
Si usted no vende ahora, en el futuro no tendra la oportunidad de comprar cuando le salgan por delante otras oportunidades de inversion....o se vera forzado a vender de prisa y corriendo en dicho momento....en cuyo caso tendra que bajar el precio todavia mas de lo que debe bajar ahora.
Una recomendacion (aceptela o no..es su decision): si puede vender ahora (aunque con perdida) venda, invierta en bonos del estado a largo plazo y aproveche el enorme flujo de ingresos que dicha inversion le otorgara.
¿Pero por qué voy a vender si en el banco me dan mucho menos que si lo alquilo como es el caso? Ya venderé dentro de 10 años (si me interesa)
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