Sant Cugat, un ‘oasis’ que capeará la crisis del covid-19 gracias a la buena salud de su inmobiliario

Como en todas las crisis económicas que impactan directamente al inmobiliario, habrá zonas en las que el sufrimiento será mayor o menor. Sant Cugat del Vallés, municipio perteneciente a la provincia de Barcelona y la cuarta ciudad más rica de toda España, será uno de los que mejor capeen la crisis del covid-19, según los expertos. Su urbanismo y su buena salud inmobiliaria ayudarán a reducir el impacto al mínimo y ser de los primeros en recuperarse cuando todo vuelva a la normalidad.

Según Kristian Johansson, consejero delegado de Proddigia, especializada en el mercado inmobiliario de Sant Cugat del Vallés, “la situación es lo suficientemente grave, tanto que implicará sin lugar a dudas menos transacciones inmobiliarias, un exceso de oferta ante este trimestre sin absorción y una demanda contraída y dubitativa”. “No obstante, en el caso de Sant Cugat del Vallés, es una ciudad con un sector inmobiliario con una base y una estructura consolidadas”, añade.

El experto alude a un artículo del urbanista Léon Krier sobre cómo serían las ciudades del futuro, donde destacaba dos aspectos esenciales, tránsito a pie y diseño tradicional. “Nosotros tenemos ambas. Nuestra pequeña ciudad es atractiva en diseño urbano, con calles peatonales, comercio de proximidad, ciudad preparada para niños con multitud de parques, abierta a la naturaleza junto al Parque Natural de Collserola, alejada de la gran ciudad, pero próxima y bien comunicada. Todos estos elementos (y muchos más que no cito) hace que sea atractiva para quedarnos los que somos de aquí y soñada para los que la conocen”.

“Una muestra del mercado estructurado y consolidado que tenemos en Sant Cugat de Vallés es la connivencia de dos mercados en alza durante todos estos últimos años; el mercado de compraventas (obra nueva y segunda mano) y de alquileres”, dice el experto. Entre 2007 y 2014, el mercado de alquiler tomó el protagonismo triplicándose las operaciones de alquiler (de 530 operaciones a 1.663), mientras había un descenso en el mercado de compraventas a más de la mitad (de 1.258 a 482).

En cambio, iniciada la recuperación en el año 2014, tanto el mercado de alquiler como el de compraventas, aumentaron ambos a cifras históricas. En 2018, 2.172 operaciones de alquiler y 1.128 operaciones de compraventa. “Son datos alentadores que confirman que Sant Cugat del Vallés constituye un enorme atractivo para venir a vivir. Y eso es bueno para el sector inmobiliario de la zona”, dice.

Por lo tanto, ¿esta crisis no afectará a Sant Cugat?

“Sí que nos afectará. Pero tal y como pasó en la crisis de 2007, de la que todavía nos acordamos demasiado, los efectos serán menos dolorosos respecto a otras poblaciones o respecto al sector inmobiliario en general y, lo más importante de todo, cuando se reinicie la recuperación, seremos de los primeros en salir de ella”, dice Joahnsson.

“Analizando las operaciones de compraventa de segunda mano, según datos del Ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana, de los últimos años y para que nos situemos un poco en números, Sant Cugat del Vallés cuando tiene un mercado inmobiliario sano se sitúa en una media anual de unas 800 operaciones”.

Cuando tiene un mercado en crisis, el promedio de operaciones se sitúa en torno a las 450, según los datos que maneja el experto.” En esta última etapa de bonanza, iniciada en el año 2014, se cerró el primer año de recuperación con un total de 584 operaciones. Desde ese año hemos ido subiendo meteóricamente de forma interanual (por ejemplo, interanual de 2015 a 2016, un 20%), hasta llegar al año 2018 con un total de 844 operaciones”, sostienen desde Proddigia.

¿Qué ocurrirá este año 2020 tras la crisis del covid-19?

Las previsiones, en el sentido absoluto de número de operaciones no son buenas. Según Proddigia, “ya notábamos desde hace unos meses el agotamiento del mercado ante un incremento de precios de los últimos siete años y unos precios de oferta de las propiedades que diferían mucho de lo que los compradores estaban dispuestos a pagar”. “Especialmente destacar estos últimos meses la agresividad en las ofertas de los ofertantes, muchas veces entre el 10% y 15% sobre el precio de oferta”.

“A este escenario se le añade ahora la crisis del covid-19. Parte de las ventas de marzo y prácticamente todo el segundo trimestre se ha perdido. Literalmente. Esto nos sitúa, aproximadamente, en unas 230 operaciones menos. Si todo va bien, podremos volver a nuestra actividad en torno al tercer trimestre, coincidiendo con un trimestre de una actividad histórica más débil.

La vuelta a la “normalidad” (entre septiembre y diciembre), vendrá marcada por una situación de stand by del mercado (nos acordamos muy bien los que trabajamos el mercado del 2008-2011), con más oferta nueva (mayor entrada de viviendas a la venta) y con la incertidumbre general de la oferta y la demanda sobre cuál será la reacción del mercado ante los acontecimientos sucedidos y los que vayan sucediendo”, dice Johansson.

¿En qué se traduce esto? ¿Cómo reaccionará el mercado comprador?

Una primera bolsa de compradores, los más prudentes o los que hayan tenido un revés laboral, ante la necesidad de cambio de vivienda su toma de decisión se trasladará al mercado de alquiler.

El resto, esperarán una bajada de los precios. Sin lugar a dudas, las ofertas serán más agresivas. Los inmuebles que les interesen y que no estén en la línea de precio de estudio, dejarán de ser atractivos y se descolgarán de la balanza de compra. El comprador recuperará de nuevo la posición de fuerza en el tablero del mercado (la había perdido en 2016) en favor del vendedor.

¿Cómo reaccionará el mercado vendedor?

En el caso de los vendedores, según Proddigia, habrá dos reacciones. Los que estén bien asesorados por su agencia inmobiliaria y sepan leer la situación se pondrán directamente a mercado para ser los primeros en vender. Pero ¿a qué precio de mercado? Al precio de mercado de media de transacciones del 2019. Debemos tener en cuenta que existe una diferencia entre los precios de oferta y de cierre de en torno a un 7% a 12% de media.

En el caso de los demás, su estrategia será de la de no bajar el precio, convirtiéndose en los últimos en vender, con dos tramos de bajada; la diferencial que tenían precovid-19 (7% al 12%) y la de un nuevo mercado que se irá resintiendo poco a poco (el experto señala otro escenario mínimo de otro 10%-15%).