Alquiler vacacional

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas de alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.

Desde las costas de las Carolinas hasta el desierto de California hay miles de viviendas vacacionales vacías cuyos propietarios compraron suponiendo que podrían cobrar unos elevados alquileres para sostener grandes hipotecas. Sin embargo, los ingresos por alquileres están cayendo y las viviendas en venta se acumulan, justo cuando se está ralentizando el aumento de los viajes nacionales. Cerca de Walt Disney World, en Florida, hay hileras de villas turísticas decoradas con motivos relacionados con los parques temáticos que atraen cada año a millones de visitantes a la región. Pero muchas están vacías.

En España, la tradición de comprar segundas residencias ha sido una constante durante décadas. Sin embargo, la manera en que estas propiedades se utilizan ha evolucionado significativamente en los últimos años. El influencer Juan Góngora y responsable de “Alojamientos El Velero” en Almería, habla de esta tendencia inmobiliaria en España. En su opinión, la ubicación es uno de los factores más importantes al seleccionar una segunda residencia destinada al alquiler turístico: debe estar en un lugar accesible, segura y cerca de puntos de interés. También avisa de la importancia de cumplir con la legislación local vigente.

La industria de alojamientos turísticos en Andalucía es uno de los pilares fundamentales de su economía, y para garantizar la calidad y seguridad en el sector, es esencial contar con la licencia turística correspondiente,  documento imprescindible para aquellos que deseen ofrecer su vivien

A medida que la temporada estival avanza, también lo hace el número de estafas en alquileres vacacionales, un fenómeno que se ha intensificado desde la pandemia y que, según la Policía Nacional, ha superado los niveles precovid. Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho AF Legis, explica que este aumento está directamente relacionado con la creciente demanda de alquileres durante la temporada alta y el auge de la digitalización en el sector. Según la experta, la manera más sencilla de evitar una estafa es "no hacer un pago por adelantado, verificar la información acudiendo personalmente al inmueble y comprobar que realmente esas personas son las propietarias o están contratadas por los propietarios"

El turismo en España es una de las principales fuentes de ingresos en nuestro país, y con el auge del alquiler vacacional, se ha convertido en esencial regular esta actividad. La licencia para alquiler vacacional es un requisito indispensable para garantizar la calidad y seguridad de los alojamientos turísticos en España. En este artículo te contamos los aspectos clave de la licencia turística, su importancia y cómo conseguirla para operar dentro de la legalidad.

Los propietarios de inmuebles de vivienda interesados en rentabilizar su propiedad han mirado de forma tradicional al mercado de alquiler. Y como alternativa al alquiler tradicional, surgen alternativas que han tenido un importante auge en los últimos tiempos, como son el arrendamiento de temporada o el turístico. Sin embargo, el foco normativo y social sobre los pisos turísticos ha hecho que muchos propietarios estén planteándose qué hacer con sus viviendas para seguir rentabilizándolas. El abogado José Ramón Méndez explica que el alquiler de temporada se erige como una alternativa viable y flexible frente a la rigidez normativa y operativa del alquiler vacacional.

El Gobierno aprovechará la tramitación de la ley orgánica de medidas de eficiencia en la justicia y de protección de los consumidores para introducir, vía enmienda, la supresión de las 'Golden Visa' para los extranjeros no residentes en la Unión Europea que invierten más de 500.000 euros en vivienda. También introduce otra modificación a este texto para que las comunidades de propietarios tengan capacidad para decidir si permiten o vetan el establecimiento de pisos turísticos en su bloque de edificios.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha sugerido a los ayuntamientos que no "eviten" ver la "realidad" de las viviendas de uso turístico (VUT) y que los regulen través de "nuevas ordenanzas" para poder garantizar el acceso de los vecinos a un hogar. Durante una visita a las obras de rehabilitación del mercado de abastos de Betanzos (A Coruña), Rodríguez ha insistido en que "las entidades locales tienen en su potestad el ordenamiento, el planeamiento y la ordenación de su ciudad" y que deben hacer frente a esta realidad, ya que el aumento de las VUT presionan el precio de la vivienda y el alquiler.

El Gobierno ha declarado la guerra al alquiler vacacional y prepara una batería de medidas para regular los pisos turísticos, como la modificación de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) para que las comunidades de propietarios puedan vetar viviendas vacacionales o la creación de una plataforma registro único de inmuebles alquilados con este propósito. A pesar de que todavía se desconocen los detalles del plan del Ejecutivo, los expertos consultados por idealista/news creen que no servirá para aliviar el problema de vivienda de España, ya que no lograrán que la oferta se equipare a la demanda. 

El ministro de Industria y Turismo, Jordi Hereu, ha adelantado que el registro estatal de pisos turísticos y de alquileres temporales estará disponible en marzo o abril de 2025 para ser utilizado por todas las comunidades autónomas y ayuntamientos en España. Ha resaltado que el Gobierno ofrece una plataforma para "dar transparencia" y en la que es muy "importante" que "cada piso tenga un código único que permita identificarla como en cualquier otra actividad".

Sumar exigirá al PSOE un paquete fiscal en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2025 que suponga subir de forma generalizada los impuestos a los establecimientos turísticos y así hacerlos menos rentables en comparación con un alquiler permanente. En concreto, abogan por gravarlos con el IVA general del 21%. Se trata de un paquete de medidas en forma de proposición no de ley presentada en el Congreso de los Diputados.

La vicepresidenta primera del Gobierno de España y ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha indicado que Bruselas está trabajando en una nueva directiva del IVA que "podría dar lugar a la capacidad de gravar" actividades como la de los pisos turísticos en las zonas tensionadas. Así lo ha señalado antes de participar en un curso de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) de Santander, a preguntas de los medios sobre la propuesta de Sumar de aplicar un IVA del 21% a este tipo de alojamientos.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha pedido a la plataforma Airbnb que colabore con el Gobierno para implementar la plataforma de registro único de viviendas de corta duración que el Ejecutivo quiere sacar adelante para perseguir el "fraude" de los pisos turísticos y el abuso de los contratos de arrendamiento temporal. Ha asegurado que el Gobierno es partidario de prohibir este tipo de alojamiento "cuando sea necesario", al igual que se ha hecho en Barcelona.

Algunas comunidades de propietarios cuentan con una casa para el portero o el conserje. Cuando se prescinden de los servicios de este profesional, muchas veces se plantea sacar algún tipo de rentabilidad del inmueble, que ha quedado vacío. ¿Se puede alquilar la casa del portero como alquiler vacacional o tradicional? Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal, explica que "para el alquiler de la vivienda con fines turísticos, la administración autonómica solicitará que se cumplan una serie de requisitos, entre los que se encuentran contar con una licencia de ocupación o equivalente, y la escritura de propiedad o nota simple. Por lo que no valdría solamente con que tres quintas partes de la comunidad de propietarios acordase destinar el inmueble al alquiler turístico".

El modelo de factura para alquiler vacacional es un documento que asegura el cumplimiento de las obligaciones fiscales y legales que se exigen.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha confirmado que el Gobierno está valorando una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para vetar los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios, al considerar que estas viviendas ejercen una actividad económica. Rodríguez ha criticado que la proliferación de pisos turísticos está colisionando con el derecho y el acceso a una vivienda digna, está elevando el precio de los alquileres y limitando la oferta en el alquiler residencial. El consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo, ha reiterado por su parte mantener el equilibrio entre el derecho de los vecinos al descanso y la actividad económica de los pisos turísticos.

El Pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado este jueves una iniciativa de Podemos para establecer una moratoria a viviendas turísticas para que no se conceda ninguna nueva licencia hasta el 1 de enero de 2028. El PSOE, PP, Vox, PNV, Coalición Canaria y UPN han votado en contra de la iniciativa, que en cambio ha recabado el voto a favor del socio minoritario del Gobierno, Sumar, mientras que Junts, Bildu y ERC se han abstenido.

Juan Ramón Méndez Martos, abogado especializado en gestión de pisos turísticos, señala los requisitos legales y las licencias necesarias para la explotación de este tipo de viviendas. Advierte de la complejidad que supone gestionar un alquiler vacacional por los cambios normativos, por las diferentes administraciones existentes, por las comunidades de propietarios, y por la falta de información y transparencia de los ayuntamientos con sus “crípticas” normativas. Además, se suman las elevadas multas por operar sin licencia.

Entre las obligaciones que gestores y propietarios de alojamientos turísticos han de conocer, está la de reportar a Hacienda la actividad de las reservas de las viviendas vacacionales y apartamentos turísticos. Hasta enero del 2024, los intermediarios implicados en la generación de reservas de alqu

​​​​​​​Alquilar un apartamento en primera línea de playa supondrá un gasto medio de unos 1.160 euros a la semana, según el estudio realizado por Tecnitasa para el mes de agosto. Este precio supone casi un 10% más frente al verano pasado, y más de un 40% si lo comparamos con el verano de 2020, saliendo de lo peor de la pandemia. Destinos como Santanyi, Ibiza y Pollensa (Baleares) o Puerto Banús (Marbella) superan los 3.000 euros a la semana, mientras que los destinos de la costa de Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Cantabria y Lugo superan el 12% de aumento de los precios.

Las elecciones al Parlamento Europeo del próximo domingo 9 de junio suponen una nueva oportunidad de todos los partidos políticos para potenciar el sector turístico español, una de las locomotoras de la economía nacional cuyo peso en el Producto Interior Bruto (PIB) español alcanzará su máximo histórico este año, representando el 13,3% del total, según Exceltur. Así, PSOE, Sumar y Podemos sí han incluido medidas turísticas en sus respectivos programas electorales, centrándose en promesas para combatir el aumento de pisos turísticos en España. Por contra, los partidos de PP y Vox no han incluido medidas al respecto.

Muchas personas son reticentes a alquilar su vivienda a turistas por miedo a que estos dañen su propiedad. No obstante, existen formas de proteger tu inmueble y asegurarte de que los huéspedes cumplan con su parte del trato. Una de ellas es el contrato de alquiler vacacional o vivienda turística. Algunas de las cláusulas más relevantes son las relativas a la duración del alquiler, el pago, la limpieza, el número de huéspedes, normas de la casa, el ruido y el comportamiento en general.

La ley del IRPF señala que tiene la condición de vivienda habitual aquélla que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Por este motivo, si se deja de residir en dicha vivienda, ésta perderá su carácter de habitual. En esta tesitura, se está planteando qué ocurre si un contribuyente alquila su vivienda habitual, pero no de forma permanente, sino tan sólo en períodos vacacionales, como pueden ser la Semana Santa, los meses de verano, algún fin de semana, o las Navidades. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, analiza en qué casos se pierden los beneficios fiscales.

Juanjo Bande, arquitecto e inversor en el sector del alquiler turístico, recuerda que en 2023 se realizaron en Europa 61 millones de alquileres de corto plazo a través de plataformas digitales, de los cuales 9,5 millones se hicieron en España. Y asegura que en nuestro país las empresas que gestionen el alquiler pueden capitalizar mejor las eficiencias generadas por la inteligencia artificial. En su opinión, las agencias inmobiliarias que presten servicios de Operación Especializada de Alquiler podrán posicionarse como actores principales del sector, aprovechando al máximo el potencial de las nuevas tecnologías y los procesos optimizados.