En España, la tradición de comprar segundas residencias ha sido una constante durante décadas. Sin embargo, la manera en que estas propiedades se utilizan ha evolucionado significativamente en los últimos años. Juan Góngora, responsable de “Alojamientos El Velero” en Almería, habla de esta tendencia inmobiliaria en España.
La tendencia del alquiler turístico
En la actualidad, es bastante común que las segundas residencias se alquilen turísticamente, especialmente en zonas de alta demanda. Según Juan Góngora, muchos propietarios ven en esta práctica una excelente oportunidad para generar ingresos adicionales cuando no están utilizando la propiedad personalmente. Esta tendencia ha cambiado la naturaleza de la segunda vivienda, que ya no es solo un lugar para escapar del día a día, sino también una fuente de rentabilidad.
Propósito original vs. realidad actual
La motivación para adquirir una segunda residencia varía entre los propietarios. Algunos compran estas propiedades con la intención de alquilarlas y consideran el uso personal como un beneficio secundario. Para otros, la idea original es utilizarlas durante sus vacaciones y, al mismo tiempo, alquilarlas durante los periodos en los que no pueden disfrutarlas. Este enfoque les permite cubrir gastos de mantenimiento o incluso la hipoteca, aunque la rentabilidad no siempre es su principal preocupación.
El perfil del inversor
Las segundas residencias destinadas al alquiler turístico suelen ser adquiridas por inversores con un nivel adquisitivo medio-alto. Estos compradores suelen buscar diversificar su cartera y aprovechar oportunidades en áreas turísticas con alta demanda. Además, para muchos de ellos, la posibilidad de convertir estas propiedades en puntos de reunión familiar es un factor decisivo a la hora de invertir.
La importancia de un buen gestor
La relación entre los propietarios y los ‘property managers’ es clave en el éxito de las segundas residencias como alquileres turísticos. Góngora destaca que, dado que muchos propietarios residen en otras ciudades, dependen en gran medida de estos gestores para garantizar la rentabilidad de sus inversiones. Existen dos tipos de propietarios: aquellos que priorizan la maximización de su inversión y están dispuestos a realizar mejoras en el inmueble, y aquellos que simplemente buscan disfrutar de la propiedad, lo que puede limitar la rentabilidad y afectar las calificaciones en plataformas de alquiler vacacional.
Factores clave para elegir la ubicación
La ubicación es uno de los factores más importantes al seleccionar una segunda residencia destinada al alquiler turístico. Para atraer a los turistas, es fundamental que la propiedad esté en un lugar accesible, seguro y cerca de puntos de interés. Además, la proximidad a servicios como restaurantes, tiendas y transporte público puede hacer que la propiedad sea más atractiva y, por lo tanto, más rentable.
Aspectos legales y fiscales
Juan Góngora subraya la importancia de cumplir con la legislación local al alquilar una segunda residencia. Las normativas pueden variar según la ciudad, y en algunas localidades como Barcelona, Valencia o Málaga, se están implementando restricciones para la obtención de licencias de alquiler turístico. Los propietarios deben estar al tanto de estos cambios legales para evitar sanciones, que pueden llegar hasta los 60.000 euros. Además, es obligatorio registrar a los huéspedes mayores de 14 años ante las autoridades.
Fluctuaciones del mercado turístico
El mercado turístico es volátil y puede afectar la rentabilidad de las segundas residencias. En España, las temporadas altas varían considerablemente según la región. Por ejemplo, las Islas Canarias disfrutan de un clima favorable durante todo el año, lo que atrae a turistas incluso fuera de los meses de verano. En otras ciudades, una estrategia mixta que combine alquiler de media estancia en temporada baja y alquiler vacacional en temporada alta puede ser una solución efectiva.
Estrategias para maximizar la ocupación
Finalmente, Góngora recomienda varias estrategias para maximizar la ocupación y los ingresos de una segunda residencia. Mantener la propiedad en excelentes condiciones y enfocarla en el tipo de público más demandado en la zona es fundamental. Además, utilizar precios dinámicos basados en la demanda del mercado puede garantizar que la propiedad esté siempre a un precio competitivo. Promocionar la vivienda en múltiples plataformas de alquiler y entender cómo funcionan estas plataformas también es esencial para posicionarse de manera preferente y obtener el mayor número de reservas posible.
Conclusión
Las segundas residencias ya no son simplemente refugios vacacionales, sino inversiones dinámicas en un mercado que no deja de evolucionar.
Para quienes sepan aprovechar las oportunidades y gestionar bien su propiedad, pueden convertirse en verdaderas minas de oro, generando ingresos significativos y, al mismo tiempo, ofreciendo un lugar de descanso personal. Sin embargo, el éxito en este terreno no es casualidad; requiere estrategia, conocimiento del mercado y, sobre todo, la capacidad de adaptarse a los constantes cambios legales y turísticos. En definitiva, la segunda residencia, bien gestionada, puede ser mucho más que un lujo: puede ser la clave para un futuro financiero sólido.
Juanjo Bande es arquitecto, máster en promoción inmobiliaria y se ha especializado en alquiler inmobiliario digital. Es inversor en el sector del alquiler turístico desde 2014 y está convencido de que las nuevas formas de alquilar van a revolucionar por completo el mundo de los activos inmobiliarios. Cuenta con un canal en YouTube para divulgar conocimiento sobre los temas clave para el sector. Actualmente combina su dedicación a sus inversiones personales con la labor de consultor de inversión y comunicador del mercado inmobiliario.
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