El error de “comprar, rehabilitar, alquilar y refinanciar” en EEUU: alquileres turísticos vacíos y propietarios con hipotecas elevadas

Desde las costas de las Carolinas hasta el desierto de California hay miles de viviendas vacacionales vacías cuyos propietarios compraron suponiendo que podrían cobrar unos elevados alquileres para sostener grandes hipotecas. Sin embargo, los ingresos por alquileres están cayendo y las viviendas en venta se acumulan, justo cuando se está ralentizando el aumento de los viajes nacionales. Cerca de Walt Disney World, en Florida, hay hileras de villas turísticas decoradas con motivos relacionados con los parques temáticos que atraen cada año a millones de visitantes a la región. Pero muchas están vacías.

Los inversores más ambiciosos siguieron una estrategia promovida por los gurús de las redes sociales en la era de los bajos tipos hipotecarios conocida como “comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”, o “BRRRR”. Algunos inversores se centraron en alquileres de 12 meses, pero el verdadero dinero estaba en los alquileres vacacionales, que también tenían un nombre: «BRRRRbnb». Podcasts y canales de YouTube ofrecían consejos sobre cómo gestionar Airbnbs a distancia.

Esta estrategia vino impulsada por unos tipos de interés que en su día estuvieron por los suelos, igual que en la zona euro. Al igual que los propietarios de oficinas que apostaron por las torres de las grandes ciudades y los inversores en apartamentos que asumieron una financiación arriesgada para adquirir edificios multifamiliares, los arrendadores de viviendas vacacionales que compraron a precios máximos se ven ahora presionados por unos costes más elevados y una demanda más débil de lo previsto.

Y la razón que se vendía en redes sociales para apostar por los alquileres vacacionales en Florida en la época de la pandemia era sencilla: las familias, repletas de ayudas para estimular el consumo por parte del Gobierno y deseosas de liberarse de los cierres provocados por el covid-19, viajaban juntas para maximizar las economías de escala. Airbnb Inc., Vrbo de Expedia Group Inc. y los administradores de propiedades locales hicieron su agosto intermediando en esos alquileres a cambio de una parte de los pagos.

Los préstamos baratos permitieron el boom de las casas vacacionales. Algunos propietarios compraron con hipotecas tradicionales. Otros recurrieron a préstamos puente o a corto plazo. Otros recurrieron a líneas de crédito con garantía hipotecaria o a financiación a tipo variable, con bajos costes iniciales, pero con tipos más altos.

Las financieras especializadas también adaptan los préstamos a los inversores inmobiliarios. Se trata de préstamos con ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés), suscritos principalmente en función del flujo de caja de la propiedad y no de las propias finanzas del prestatario. La mayoría de los propietarios dependen de los ingresos de los inquilinos con contratos de alquiler anuales, pero algunos empezaron a contar con los pagos de los huéspedes de Airbnb. Los bancos de Wall Street suelen empaquetar estos préstamos en bonos respaldados por hipotecas.

Y la morosidad de estos préstamos, aunque sigue siendo baja, está aumentando. Alrededor del 4% de los inversores que tomaron préstamos DSCR tenían al menos 30 días de retraso en los pagos en agosto, el doble de la tasa de dos años antes, según un análisis de Fitch Group de Hearst Corp.

Por ejemplo, así, ha habido inversores que, gracias a este tipo de préstamos, han podido pagar 1,89 millones de dólares por una casa en Bear’s Den, en un complejo turístico de la zona de Kissimmee llamado Reunion, en Orlando (Florida). Sin embargo, de haber planeado cobrar más de 1.000 dólares por noche, han llegado a cobrar menos de 400 euros dólares cuando no estaba vacía… muchos propietarios se han visto afectados por una ejecución hipotecaria.

Gran parte del problema ha sido la reducción de los viajes tras la pandemia y un aumento de la oferta. En concreto, el número de alquileres a corto plazo en Estados Unidos ha aumentado en un tercio desde agosto de 2019, hasta 1,7 millones, según muestran los datos de AirDNA.

Los mercados con las normas más laxas para los alquileres vacacionales de corta duración se están inundando de oferta. En el condado de Sevier, en Tennessee, conocido como la puerta de entrada a las Great Smoky Mountains, los frondosos senderos del bosque y los campings son tan atractivos como siempre. Pero hay propietarios que cuentan con varios alojamientos en propiedad y que tienen problemas para atraer a huéspedes. Los propietarios ya no pueden depender de las reservas de grandes grupos, normalmente confirmadas con un año de antelación, y en su lugar reciben parejas y familias que buscan ofertas de última hora.

Y cada vez más personas, ya sean propietarios principales o arrendadores de viviendas vacacionales, se están retrasando en el pago de sus hipotecas. Durante los 12 meses finalizados en julio, hubo 1,088 presentaciones de ejecuciones hipotecarias en Kissimmee, el nivel más alto para ese período desde 2019, según Attom Data Solutions LLC.

Los inversores que están más afectados son aquellos que compraron cerca de los precios máximos y asumiendo tipos hipotecarios más altos o utilizando financiación a tipo variable.

Mientras tanto, hay empresas que sacan provecho de esta situación: aquellas que se dedican a “tematizar” las viviendas para hacerlas lo más atractivas posibles para los huéspedes. Es común ver esculturas de la saga de “Transformers” o de Harry Potter, etc. Hay empresas que cobran de media 150.000 dólares por “tematizar” la casa, pero hay clientes que llegan a pagar 300.000 dólares por decorar la vivienda con motivos de Pixar.