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NIIF 16: en qué consiste esta norma contable sobre el alquiler y cómo afecta a las empresas

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Roberto Guiñales, director de Area Financiera y Advisory de Gesvalt

La normativa NIIF 16 (normas internacionales financieras de contabilidad) ha entrado en vigor en 2019 y acarrea grandes cambios que van más allá del área contable. De hecho, sus implicaciones en las empresas abarcan ámbitos como el financiero, el inmobiliario, el jurídico, el fiscal… así como en el de las tecnologías de la información o incluso de marketing y comunicación.

Esta ley nace del deseo de unificar criterios y tener un estándar contable común, así como de aportar mayor transparencia y visibilidad a los contratos de arrendamiento. Se trata, en definitiva, de aportar más información y transparencia a inversores y analistas.

Pero ¿exactamente, en qué consiste la NIIF 16? Esta ley modifica el sistema de contabilidad que existía hasta ahora para los arrendamientos. Anteriormente, una empresa que tenía un contrato de alquiler determinado, contabilizaba su gasto en la cuenta de resultados, de tal manera que la cuota del arrendamiento suponía sencillamente minorar el beneficio reflejado en dicha cuenta a través de un gasto operativo.

En cambio, con la entrada en vigor de la NIIF16, el contrato de alquiler debe verse reflejado en su totalidad en el balance. Sirvámonos de un ejemplo: un contrato de alquiler de 10 años ya no se imputa en la cuenta de resultados directamente, sino que debería estar recogido en el activo, el derecho de uso del bien arrendado y en el pasivo el valor presente de todos los pagos comprometidos en el contrato, durante los 10 años como una compra de activos financiada. Anualmente en la cuenta de resultados se cargará la amortización correspondiente al derecho y a la carga financiera. La primera implicación es evidente: las empresas que apliquen la norma van a estar mucho más endeudadas.

No obstante, la NIIF16 no es una ley que vaya a afectar a todas las empresas. Únicamente es obligatorio para aquellas compañías que presentan los estados financieros bajo estos estándares internacionales. En este sentido, se trata fundamentalmente de grandes grupos multinacionales, o de empresas cotizadas pertenecientes a grupos consolidados. Asimismo, cabe destacar que quedan fuera de la norma, los contratos de arrendamiento inferiores a 12 meses, o aquellos cuyo importe sea inferior a los 5.000 dólares.

Con respecto a la posibilidad de que esta norma acabe afectando al resto de empresas del mercado, es cierto que se está estudiando una modificación del Plan General Contable Español y que estos cambios suelen ir encaminados a seguir criterios de homogeneización con los estándares internacionales a fin de reducir las diferencias en la forma de llevar la contabilidad en distintos países. No obstante, por el momento no parece que se vaya a producir una transposición de esta norma al plan contable español dadas las dificultades de asumir los costes de implementación por parte de las pymes.

A quién afecta realmente la NIIF16

Como adelantábamos, la NIIF16 va a tener implicaciones más allá de las contables. Por tanto, son varios los agentes implicados en este cambio:

Como es lógico, los principales afectados por la norma serán directamente los arrendatarios que se acojan a las NIIF.

Además, indirectamente tendrá efectos para los propietarios arrendadores. Si bien es cierto que la norma apenas afecta a la contabilidad del arrendador, sí puede impactar en sus contratos, dada la más que probable voluntad de los arrendatarios de renegociar sus alquileres, intentando buscar alternativas dentro de los contratos para reducir el impacto que éste tendrá en sus balances. Lo harán buscando contratos a más corto plazo o separando en los contratos la parte del alquiler de la de servicio o mantenimiento. En caso de separar el alquiler del servicio, este último se podría contabilizar como un gasto.

En cuanto a los beneficiarios de este cambio serán inversores y analistas, quienes gozarán de una mayor transparencia y visibilidad de la información que tienen que analizar.

Con respecto a los sectores más afectados, se trata naturalmente de aquellos que tienen mayor número de activos en alquiler. Entre ellos podemos citar el sector aeronáutico, retail, logístico, y hotelero, aunque también impactará en mercados como el de las telecomunicaciones, el energético y el financiero.

Principales impactos y consecuencias de la NIIF16

La consecuencia más evidente y directa de la implantación de esta nueva ley es el endeudamiento de las empresas, fruto del cambio de estructura financiera. Se calcula que las empresas sufrirán un incremento del entorno del 15% en su endeudamiento. Por tanto, es probable que suponga mayores dificultades para acceder a nueva financiación. Asimismo, el coste financiero será mayor y podría incidir en las políticas de dividendos.

Por otro lado, tendrá un impacto en los recursos, puesto que las empresas tendrán que realizar una importante inversión en readaptar los sistemas contables, el tratamiento de los nuevos procesos de información y los sistemas de revisión.

Y un tercer impacto es el cambio que va a suponer en los procesos y en la toma de decisiones. Si bien antes la decisión de comprar o alquilar un inmueble correspondía al responsable Inmobiliario, ahora compromete también al departamento de financiación, de contabilidad, fiscal, etc. Es decir, ahora intervienen muchas partes y exige un mayor consenso.

Entonces, ¿comprar en vez de alquilar?

No necesariamente. Para responder a esa pregunta habría que atender a cada tipo de empresa y a su situación y necesidades específicas. Lo que sí es indudable es que el cambio de normativo modificará la estrategia. Si antes se sacaban activos de balance y se alquilaban posteriormente para rebajar la deuda, esto va a dejar de ocurrir.

Por tanto, la NIIF 16 impone una reflexión y análisis de varios factores: Por un lado, recomendamos discernir qué puede considerarse arrendamiento, de lo que debe considerarse como mantenimiento y servicio. Ante la ambigüedad que presenta la norma y la falta de precedentes, se recomienda que, todos los agentes implicados (clientes, reguladores, valoradores, auditores, etc.,) acuerden por anticipado a su aplicación, el enfoque, soporte y justificación de los criterios adoptados. También conviene interpretar los contratos (que pueden estar sujetos a diferentes legislaciones), examinar las tasas de descuento aplicables, renegociar plazos en la medida de lo posible (a más plazo, más deuda), así como distinguir entre pagos fijos y variables, puesto que los variables asociados al uso no estarían sujetos a esta normativa.

En cuanto a la implementación, las empresas en primer lugar deberán realizar una labor de documentación, recopilando la información de todos los contratos, lo cual puede ser una tarea bastante laboriosa, en función del número de contratos. Seguidamente deberán diseñar e implementar una estrategia que sea más acorde a las necesidades financieras y fiscales de la empresa con la implantación de la normativa.

En definitiva, para enfrentarse a los cambios que acarrea la NIIF16 es altamente recomendable recibir el asesoramiento de un consultor que no solo tenga experiencia financiera, sino también inmobiliaria. Se impone la necesidad de trabajar con equipos multidisciplinares, que puedan dar respuesta a la complejidad de todos los factores a los que afecta la normativa.