Ni la pandemia ni Rusia bloquean el MWC: el sector inmobiliario de Barcelona llama a la ‘normalidad’

Según todas los profesionales del sector, este año el Mobile World Congress (MWC) tendrá unas repercusiones mucho mejores para la ciudad que en la última edición. Por segundo año consecutivo, la noticia positiva es la propia celebración, que colaborará en trasmitir una imagen de seguridad, tanto por la pandemia como por el conflicto entre Rusia y Ucrania, y cierta normalidad a los potenciales visitantes internacionales. La consultora inmobiliaria 3 Capital explica las claves y cuánto tiene que ver la recuperación del negocio hotelero y turístico con este evento.

La consultora, que lleva a cabo cada año en las semanas previas a la celebración del MWC un rastreo entre metabuscadores de apartamentos y habitaciones de hoteles, cerró la noche del 23 de febrero (a cinco días del inicio del congreso y a pocas horas de la intervención de Rusia en Ucrania). La operación militar desatada por Rusia sobre Ucrania en la madrugada del jueves 24 hizo que durante la mañana de ayer se frenara en seco la tendencia de entrada de reservas directas que se venía registrando en las últimas dos semanas.

A medida que avanzó el día y ya durante la mañana del viernes 25, la tendencia ha ido recuperándose de forma general, aunque sin alcanzar los picos de las jornadas precedentes. Más allá de la incertidumbre política, esto puede explicarse también porque, para un salón como el MWC, las ventas de ultimísima hora ya no son tan importantes. Así, se han dado algunas anulaciones pero en la media de las producidas los días previos a la invasión, descartándose absolutamente cancelaciones en cascada.

En cuento a los coletazos de la pandemia, según explican desde la consultora, “a pesar de que gran parte de los visitantes habituales más numerosos y con mayor capacidad de gasto del MWC (delegados provenientes de países asiáticos y de Norteamérica) aún tienen grandes dificultades para viajar a Europa, la demanda por parte visitantes centroeuropeos (alemanes, holandeses, austriacos, especialmente) se ha despertado muy recientemente: hace dos semanas escasas”.

Coincidiendo con el aligeramiento de restricciones en viajes y cuarentenas en varios de estos países, empezaron a fluir reservas. A diferencia de las ediciones pre-pandemia, estas reservas han sido mayoritariamente directas, sin pasar por B Network, la agencia oficial del salón.

Que la afluencia principal y, por tanto, la mayoría de reservas de alojamiento confirmadas provenga de países a dos o tres horas de vuelo de Barcelona implica estancias más cortas y gastos totales más ajustados. De todas formas, todos los hoteleros consultados coincidieron en identificar que el perfil medio de sus huéspedes para el MWC 2022 se corresponde más a directivos de rango superior que a técnicos de base o comerciales.

Esta segmentación tiene un efecto inmediato sobre el producto reservado: se han primado hoteles céntricos más que próximos al recinto ferial y apartamentos de lujo que aquellos orientados a grupos. Así, los establecimientos de cuatro y cinco estrellas de l’Eixample y Ciutat Vella bien comunicados por transporte público con Gran Vía presentan ocupaciones superiores al 85% durante las fechas de celebración del salón y en torno al 70% en los días inmediatamente posteriores. Los precios también han mejorado, con tarifas medias alrededor de los 300€ en hoteles 4 estrellas del centro y de unos 250€ en los ubicados en el entorno ferial. Este hecho es especialmente destacable porque se trata de las tarifas medias y ocupaciones más altas en Barcelona desde Octubre de 2019. El contraste con la edición anterior (Junio de 2021) es notable: entonces, solamente los establecimientos más próximos al recinto presentaron tasas significativas de ocupación (superiores al 70%) durante los días del evento.

La última hora es la norma general de las reservas, incluyendo delegados de forma individual o de pequeños grupos. Esto se ha producido después que B Network, la empresa encargada por la organización del salón de administrar y gestionar la inmensa mayoría de las reservas de alojamiento, liberase hace casi un mes los cupos previamente negociados con asociaciones como el Gremi d’Hotels o Apartur ante la debilidad en la llegada de reservas hasta bien entrado febrero debida a la incertidumbre general. Esto implicaba que los establecimientos recuperaban la facultad de asignar los precios en función de la demanda real, lo que unido a prescindir del compromiso obligado de unos días mínimos de estancia y a la flexibilización en las condiciones de cancelación como incentivo a la demanda, se ha revelado como una acertada política por parte de hoteles y apartamentos turísticos.

El rastreo llevado a cabo por 3 Capital entre metabuscadores de apartamentos y habitaciones de hoteles, conectados a varios proveedores y OTAs (Booking, Expedia, etc.) que recogen y clasifican la oferta disponible en la ciudad y administran el contacto entre el cliente final y el alojamiento, se ha cerrado a fecha 23 de febrero (a cinco días del inicio del congreso). La muestra base del estudio (1.096 apartamentos y 1.345 habitaciones de cuatro y cinco estrellas, las categorías preferidas por los delegados del MWC) se ha reducido significativamente en comparación con ejercicios anteriores pero sigue siendo muy representativa porque la oferta disponible también es menor (estimamos que poco más de dos terceras partes de los apartamentos turísticos de la ciudad y alrededor del 87% de las habitaciones hoteleras de esas categorías estarán abiertos para la feria) Esto permite una interpretación de los resultados como indicadores de tendencia del mercado barcelonés:

Apartamentos:

• Se detectan menos asistentes por empresa. Si el número de ocupantes por apartamento descendió un 25% en 2021 respecto a 2019 (de 2,4 personas a 1,8), la tendencia en 2022 apunta a una cierta recuperación pero lejos de los años pre pandemia: 2 personas de media por apartamento. Esto indicaría que las empresas siguen enviando a menos delegados o bien estos han escogido otro tipo de alojamiento. Habrá que contrastarlo al finalizar la feria en base a los datos de asistencia aportados por el organizador.
• Tarifa media diaria (ADR): si en 2019 la tarifa media ya fue más baja que en 2018 porque se alojaron menos huéspedes por apartamento, en la edición 2021 esa tendencia se agudizó (un 45% por debajo de 2019) En 2022, la tarifa media estimada es de 234 euros, ligeramente superior a los 226€ del año pasado. Las principales razones son que se están reservando apartamentos de menor dimensión (más baratos) y a que las nacionalidades con mayor capacidad de gasto per cápita (asiáticos y norteamericanos) ya no son mayoría.
• El precio por persona también ha descendido. Todavía se están produciendo reservas de última hora con descuentos que colaborarán a disminuir el precio medio final.
• La estancia media sigue bajando. Hasta 2017, la tendencia dominante era que muchos asistentes aprovechasen para prolongar su estancia, generalmente por motivo ocio, más allá de las cuatro jornadas de feria. En 2017, la estancia media de los delegados alojados en apartamentos fue de 8 días, en 2019 fue de 6 días, en 2021 no llegó a los 3 días y en 2022 estará en torno a las 3,5 jornadas.
• Reservas: a menos de una semana para la apertura de la feria, se detecta más intensidad en la frecuencia de reservas realizadas que en la misma fecha de 2021. A este ritmo, las reservas de última hora sólo permitirán acercarse a las cifras registradas en la edición 2019 a aquellos apartamentos situados a distancia caminable del recinto o bien muy céntricos pero, en ambos casos, a tarifas inferiores.

Habitaciones hoteleras de cuatro y cinco estrellas:

• El comportamiento general de las reservas repite el patrón de lo experimentado en la edición 2021. Desde 2006, primera edición en Barcelona, la gran antelación de reserva era el denominador común del MWC y una de sus grandes fortalezas financieras y de prestigio de la feria. La única excepción hasta la irrupción del covid-19 se dio en el otoño de 2017, a raíz de la incertidumbre política, periodo durante el cual se frenaron mucho las ventas de octubre a enero y la lentitud en las reservas de última hora llevó a ajustes de tarifas y a reducciones de estancias medias. La edición 2021 empeoró aquel escenario notablemente por causas que nada tienen que ver con la capacidad de atracción y de organización de la ciudad. A fecha de hoy, no nos ha sido posible estimar la antelación media de reserva porque no responde a un comportamiento homogéneo ni lineal: ha variado al compás de la flexibilización en las restricciones en viajes y cuarentenas por parte de varios países europeos (origen de la mayoría de huéspedes en hoteles en la edición 2022) produciéndose una aceleración notable de las reservas desde el 7 de febrero (¡solamente tres semanas antes de la apertura del salón!). En cualquier caso, en 2022, los asistentes que alargarán su estancia al fin de semana tras la feria serán minoría, a diferencia de lo que venía sucediendo hasta 2018.
• La ocupación se sitúa en alrededor del 85% de media en los hoteles céntricos y bien comunicados y también, aunque a tarifas algo menores, en los más próximos al recinto ferial.
• En términos de tarifa media, esto representa una reducción substancial respecto a la alcanzada en 2019: alrededor del 42% (521 euros en 2019 Vs. 300 euros en 2022). Aunque la facturación mejora respecto a hace pocas semanas, esto coincide con que cada vez reabren más hoteles, lo que refuerza la necesidad de una política muy intensiva en revenue management (control y cambio de tarifas en función de la demanda): el MWC ha contribuido a incrementar la ocupación y la tarifa media con cotas no alcanzadas desde octubre de 2019, por lo que el EBITDA final se verá mejorado.
• La tendencia a las reservas de última hora en esta edición 2022 también parece haberse producido entre las efectuadas mediante plataformas como Airbnb o HomeAway y, no tanto entre la oferta no reglada de alojamientos con uso residencial. Una explicación plausible puede ser la desaparición de la “demanda de desborde”, aquella derivada a municipios vecinos como Sitges o Vilanova, entre otros. Aunque la planta hotelera abierta en la ciudad todavía no es el 100%, la demanda se ha reducido más que proporcionalmente y será imposible ocupar el remanente de inventario de habitaciones no vendidas, especialmente, en aquellos hoteles de categoría inferior o desubicados.
• Otro factor ligado también a la incertidumbre mundial es el muy limitado número de reservas de eventos asociados al MWC (presentaciones, cenas, fiestas, eventos de motivación y team building, reuniones externas al recinto, etc.) Esto reducirá el impacto económico y los efectos multiplicadores asociados a la celebración de la feria (transportes, consumo de alimentos y bebidas, consumo de ocio, etc.) y es especialmente preocupante unido a que la pandemia empeoró una tendencia presente en Barcelona desde 2018, cuando empezaron a reducirse significativamente el número de pequeñas ferias internacionales que diseminaban sus efectos más allá del alojamiento y colaboraban notablemente a desestacionalizar la demanda a tarifas por encima de la media.
• Tras la celebración del MWC, el ritmo de reservas vinculadas al ocio presenta una fortaleza notable: si bien en marzo no se prevé alcanzar las tasas de ocupación y tarifa de septiembre u octubre de 2021, de cara al próximo abril se prevé superarlas (teniendo en cuenta la fragilidad de la situación mundial ante la incertidumbre sanitaria o factores como un posible conflicto en Ucrania) De mantenerse el equilibrio actual tras el debilitamiento de la variante ómicron, se prevé un repunte muy notable en la afluencia de británicos y alemanes durante el verano (los más previsores tradicionalmente) confirmando reservas para junio, julio y agosto ya desde mediados del presente mes de febrero.
• El fenómeno de inmediatez y aceleración del proceso de reservas parece haber llegado para quedarse, con un visitante cada vez más autónomo de los portales y que ha aprovechado las ventajosas condiciones de anulación sin cargos vinculadas a la incertidumbre por el covid-19 para potenciar su poder y facilidad para reservar directamente y en el último momento.