Cómo afectará la inflación a la compraventa de viviendas

Aunque muchos expertos vaticinaban que la economía del país podría verse alterada durante los primeros meses del año, ahora otros auguran que la cosa va para largo. Esto puede afectar directamente en la compraventa de viviendas en España. De momento, a causa de esta elevada inflación en Europa, y en el país, los precios de las viviendas tanto para comprar como para alquilar han subido. Analizamos todo ello.

Según Solvia, si bien deberemos ver el impacto en el mercado inmobiliario de la evolución de la inflación (la mayor en los últimos 29 años), los tipos de interés, así como la influencia en el sector financiero del fin de las moratorias en el segundo semestre del año, se estima que el crecimiento de las compraventas traiga consigo un aumento de los precios de entre el 3% y el 4% a cierre de 2022.

Para Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, si la dinámica es la actual, teniendo en cuenta que el BCE aún no ha llegado a subir los tipos, sino que sólo lo ha avisado, “entendemos que puede producirse un descenso de la demanda efectiva por la no capacidad de adquirir una vivienda mediante una hipoteca o bien por la retirada de una parte de la demanda debido a la incertidumbre”.

Si bien establece que un contexto inflacionista puede ser positivo. “Pero si la inversión se hace para la venta posterior y no para el alquiler, hay que tener en cuenta que los plazos de venta serán mayores por el encarecimiento de las hipotecas”.

El principal efecto de la subida de la inflación se refleja en el precio de las cosas, con lo que en el sector inmobiliario también lleva a un incremento en el precio de la vivienda como estamos viendo. Así lo ve Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho Círculo Legal Barcelona, “pero también afecta fundamentalmente a las fuentes de financiación, es decir, si se incrementa el tipo de interés y estamos ante un mercado inflacionista, los bancos son más reticentes y por tanto exigen más condiciones para conceder un préstamo. Esto hace que menos personas puedan acceder a la adquisición de una vivienda, sobre todo, si es como primera residencia”.

Por su parte, Faustino García, portavoz del área de residencial en MVGM, opina que una inflación moderada puede ser beneficioso para el sector inmobiliario, como valor refugio. “El peligro es cuando una inflación desbocada acaba provocando altos incrementos de los costes de construcción y de financiación, con subidas de tipos”.

Cree que, en estos casos, la economía en general se resiente y disminuye el capital disponible para invertir en inmuebles, ya sea por pérdida de poder adquisitivo como por incremento del desempleo. Incluso puede llegar a ser difícil transmitir el efecto de la inflación a los contratos de arrendamiento vía actualización IPC.

“Si la economía empeora y los tipos de interés se corrigen al alza, los inversores pueden empezar a plantearse dirigir su capital hacia la renta fija y el inmobiliario perdería interés”, según el experto.

¿Debemos invertir en vivienda ahora?

Con los precios cada vez más altos, muchas personas se preguntan si es mejor invertir ahora o bien esperar. Goenaga afirma que si la compra de la vivienda la buscamos como inversión y a lo mejor no es necesaria financiación, “ahora es un buen momento para comprar porque más adelante puede seguir subiendo no solo el precio de la vivienda sino también que el coste de los préstamos hipotecarios sea más elevado porque el Euribor ya se encuentra en positivo”.

Faustino García opina que los activos inmobiliarios siempre han sido un buen refugio en períodos de inflación para mantener protegido el poder adquisitivo. “Es, por tanto, buena opción sobre todo para el comprador inversor, ya que siempre quedará protegido por la actualización IPC de las rentas”. E incluso comenta que para el comprador de vivienda habitual también lo es, “ya que con la inflación los precios se irán encareciendo a futuro”. De igual forma que la abogada, García reitera que, si la compra es financiada, seguramente este coste irá subiendo, pues una alta inflación conlleva una subida de tipos, y por tanto encarecimiento de las hipotecas.

Desde donpiso explican que la inflación afectará a la compra de vivienda como uso residencial y esta seguirá subiendo de precio, por lo que a precio de compra hoy, dentro de un año habrá registrado un diferencial al alza. “Por otra parte, si es para alquiler, la rentabilidad está garantizada porque la demanda es elevada más allá de la revalorización del activo”.

Mientras que si esta inversión en vivienda es para vender, el experto indica que el incremento del precio es bueno pero los periodos de venta están aumentando, debido al encarecimiento de las hipotecas por la inflación. “El esfuerzo de la demanda va a aumentar: las hipotecas fijas son más caras debido al endurecimiento de las condiciones de las entidades y las variables porque el Euribor”.

En el caso de invertir, las mejores zonas en España para arrendar serán las urbanas de las grandes ciudades, pues es difícil que baje la demanda, en palabras del portavoz de MVGM. “Salvo que se produzcan nuevos confinamientos, son mercados siempre en movimiento. Luego cada ciudad tiene zonas que funcionan mejor o peor en base a distintos parámetros.  Y como el turismo vuelve a reactivarse, otra opción es la vivienda vacacional, pero en esta tipología todavía existen temores”.

¿Qué pasará con la inflación en 2023?

Con el panorama internacional, no es nada fácil vaticinar cómo estará la economía en un tiempo. Bermúdez es consciente de que el sector inmobiliario aguantará bien este contexto en lo que queda de año. “La inflación bajará si los factores que la provocan están controlados: la guerra de Ucrania y el precio de la energía y las materias primas, y tanto la inflación subyacente como la real”.

El experto prevé que, de aquí a final de año podrían registrarse dos o tres subidas de los tipos de interés impulsadas por el BCE, aunque parece que serán moderadas. “El BCE quita estímulos y sube los tipos para enfriar la economía y disminuir el consumo hasta que estos factores de inflacionismo y puedan reconducirse y se reactive el consumo en términos de crecimiento”.

Goenaga cree que si las cosas continúan igual a como están ahora, en 2023, la inflación bajará no solo por la intervención de los gobiernos sino también porque el propio mercado se estabilizara. “Si la inflación es menor, existe mayor facilidad para comprar, pero si lo hacemos como inversión y disponemos del capital suficiente cuanto peor vaya la economía mejores ofertas surgen para comprar”.