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El Supremo cuestiona uno de los métodos que usan las CCAA para valorar las casas a efectos de ITP

El Tribunal Supremo ha puesto en duda uno de los métodos que utilizan las CCAA para comprobar el valor de una vivienda comprada y así cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En concreto, estima inadecuado el método consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente porque considera que no se adecúa a la realidad del mercado.

El Alto Tribunal ha fijado esta doctrina en cuatro sentencias diferentes dictadas en los últimos días, en las que ha examinado recursos de la Junta de Castilla-La Mancha que pretendía elevar el valor declarado por cuatro contribuyentes, para liquidar el ITP de unas viviendas que compraron en 2012 a la inmobiliaria de Banco Santander y que están situadas en Seseña (Toledo). Estas viviendas fueron parte de las promociones de El Pocero y se las adjudicó el banco presidido por Ana Patricia Botín.

En las cuatro sentencias los contribuyentes declararon como valor el precio establecido en la escritura de compraventa, un precio que oscilaba entre los 65.000 y los 82.000 euros. Sin embargo, la Consejería de Hacienda elevó el valor a entre 120.000 y 130.000 euros, aplicando el método señalado en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria. Es decir, el método de multiplicar el valor catastral por el coeficiente del municipio establecido en una orden de la comunidad autónoma, subiéndoles de ese modo el importe del impuesto. El TSJ de Castilla-La Mancha, en sentencias ahora confirmadas por el Supremo, dio la razón a los contribuyentes en contra de la Hacienda autonómica.

El Supremo establece como doctrina que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria), no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Añade que la aplicación de ese método de comprobación “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

La CCAA debe demostrar la falta de coincidencia entre valores

El Supremo deja claro que no es el contribuyente el que debe acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del ITP coincide con el valor real, sino que es la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia. De hecho, los cuatro ciudadanos defendieron que la inmobiliaria de Santander rebajó drásticamente los precios para poder vender esas casas en 2012, un año azotado por la fuerte crisis económica. Declararon que el precio real que pagaron fue el escriturado.

Por otro lado, el Alto Tribunal señala que la orden de Castilla-La Mancha de diciembre de 2011, que establecía los diferentes coeficientes de las poblaciones para valorar los inmuebles, es vaga.

Y el Supremo también establece que la tasación pericial contradictoria no es una obligación para el interesado, sino que es voluntaria. Esto significa que el contribuyente puede promoverla o recurrir la liquidación y aportar en el procedimiento judicial cualquier medio de prueba admisible en Derecho. 

Qué motodo alternativo utilizar

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que ahora el Supremo exige una comprobación directa del inmueble, esto es, la visita del perito, para que quede justificado que el valor resultante de los coeficientes es el correcto. Porque uno de los problemas que plantea el método de coeficientes sobre el valor catastral es que la Administración valora el inmueble sin visitarlo. 

"Para el contribuyente, la indeterminación de la valoración es total. Lo que recibe es un documento en el que, con complejas explicaciones técnicas, se le viene a decir que a su inmueble le corresponde un coeficiente (pongamos del 2,2), y que el valor catastral se va a multiplicar por dicho coeficiente", señala Salcedo, para añadir que "la indefensión es absoluta, ya que el contribuyente no sabe por qué se le aplica dicho coeficiente". 

Además, para rizar el rizo, este método es tan injusto que valora del mismo modo inmuebles que están en el mismo edificio, sin importar si uno ha sido reformado o no. 

Por tanto, el Alto Tribunal abre la puerta a exigir la visita del perito a la vivienda en cualquier método de comprobación de valores contemplado en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. 

Voto particular

La sentencia cuenta con el voto particular de uno de los seis magistrados que la han dictado, Nicolás Maurandi, quien comparte el fallo de desestimar los recursos de la Junta en el caso concreto, pero defiende en general que el uso de un sistema de coeficientes puede ser un instrumento eficaz y acorde al principio de seguridad jurídica, teniendo el contribuyente la posibilidad de hacer valer ante la Administración los datos singularizados del concreto bien inmueble que es objeto de comprobación.