Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Recientemente, Emilio botín,presidente de banco santander, comentó en la presentación de los resultados del banco, que su entidad no prestaba más “porque no hay demanda solvente”
Si nos centramos en el mercado de las hipotecas, la demanda natural mayoritaria debería proceder de la formación de nuevos hogares (excluyendo aquella que se produce por motivos de inversión o la compra de segundas residencias). Aunque no existe un número exacto, las estimaciones de nueva creación de hogares se estima en torno a los 250.000 nuevas familias por año. La crisis puede haber reducido este número en los últimos años, aunque aun así estamos hablando de un volumen realmente significativo desde el lado de la demanda
Sin embargo, cuando botín habla de “demanda solvente”, ¿a qué se refiere exactamente? en el caso de las hipotecas, estamos hablando fundamentalmente de 3 aspectos complementarios, pero en los últimos años hay un cuarto factor:
1. Aportación de ahorros suficientes para que la hipoteca no supere el 80% del valor de la vivienda: teniendo en cuenta que los gastos suponen entre el 5% y el 12% de la compra, los compradores deben tener ahorrados en torno al 25%-32% del precio de la vivienda
2. Ratio de endeudamiento inferior al 35%: es decir, el importe de la cuota de la hipoteca no debe superar ese nivel respecto a los ingresos netos mensuales de los compradores
3. Estabilidad laboral: este punto es el más controvertido actualmente, porque no sólo vale con que se tengan contratos indefinidos, sino que la empresa en la que se trabaje esté en una buena situación difícil y con riesgo bajo de reducción de personal
Aunque todos estos conceptos son los que se suelen comentar a la hora de definir esa “demanda solvente”, queremos añadir en este artículo otro factor que está limitando el tamaño de dicha bolsa de demanda, y éste es
4. El precio de la vivienda: la capacidad de compra de un comprador que necesite financiación es como un salto con pértiga. Además de la velocidad que lleve el interesado (ingresos mensuales y ahorros) es necesario tener una pértiga (la hipoteca) en la que apalancarse para poder alcanzar la altura necesaria (precio de la vivienda). Todos los elementos deben manejase de forma perfecta para sobrepasar el listón
El problema actual es que los bancos han recortado la pértiga que antes dejaban a sus clientes y o se llega con más velocidad (ingresos y ahorros) o es necesario bajar el listón para que el comprador pueda superarlo con la pértiga que actualmente le está dando el banco para esta tarea
En el siguiente cuadro mostramos las cuotas mensuales, los ingresos mínimos y los ahorros necesarios para comprar una vivienda ahora y cómo podrían variar esas cifras en función de una hipotética caída del precio de la vivienda o los descuentos que apliquemos como vendedores a nuestra vivienda. Como punto actual hemos utilizado el último dato de precio medio de la vivienda en Madrid del informe de precios de idealista.com (3.455 €/m2), una vivienda de 60 m2 y una hipoteca del 80% del importe de compra, a 30 años y un tipo de interés del 4,50% (tipo medio que utilizan las entidades para sus estudios de capacidad de pago)
Se puede ver que una bajada en el precio de la vivienda tiene un impacto doble, tanto en la cuota mensual como en los ahorros necesarios. Es decir, que como la pértiga que actualmente dejan los bancos es de una longitud determinada, sólo conseguimos ser accesibles para muchos compradores bajando el precio de nuestra vivienda. No queda otra, puede que incluso el comprador esté de acuerdo con nuestro precio, pero el banco es el que tiene la última palabra en este mercado y hay que asumirlo o retirar nuestra vivienda del mismo
Visto desde el punto de vista del comprador: dado que no podemos influir de hoy para mañAna en la retribución que recibimos – y la moderación salarial parece que está aquí para quedarse un tiempo – y que la capacidad de ahorro está limitada por esta generación de ingresos, parece que una ayuda clara para acceder a una vivienda sería conseguir reducir las expectativas de precio del vendedor o irnos a viviendas más económicas
Harina de otro costal es el interés de las entidades en favorecer la venta de sus inmuebles frente a los de terceros, pero aunque algunas entidades están enrocadas en dicha práctica (comisionando a sus oficinas por ello), es cierto también que otras sí están dando hipotecas como vía de captación de clientes, sin importarles la procedencia del inmueble
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94 Comentarios:
"Para acceder a una vivienda sería conseguir reducir las expectativas de precio del vendedor o irnos a viviendas más económicas"
Una de las cosas que piensan en el extranjero de los españoles (de los habitantes de los países del sur de Europa en general), es que tenemos altísimas expectativas y demandas pero bajísima tolerancia a la realidad.
No hay más que darse un paseo por las páginas de idealista y ver que precios sigue pidiendo la gente a cuatro años del derrumbe de la burbuja inmobiliaria! No solo niegan que los precios que se pedían entonces eran descabellados, son incapaces de acomodarse a la realidad de hoy. La realidad, sin embargo. Es muy tozuda y se aprende por las buena o las malas. Las malas, últimamente.
Tu "realidad", entendida como tú necesidad de vender o tú necesidad/capacidad de comprar, no tiene por qué coincidir con la necesidad de vender del 80% de las personas que anuncian su vivienda.
Porque tus hijos pasen hambre, y no te veas con mas remedio que malvender tus propiedades al 40% de lo que te costó, esto no significa que el vecino del piso de al lado, que tiene su renta asegurada, tenga que hacer necesariamente lo mismo que tú.
Por poner un ejemplo, los montes de piedad han existido desde siempre, y ahora se usan mucho, pero esto no significa que el oro se haya devaluado un 50%.
Que a un comercial le interese que se venda rapidito, porque de eso vive y se alimenta su familia, tampoco significa que tú como propietario compartas sus "objetivos comerciales". Por eso lo mejor es prescindir de ellos. No son objetivos cuando te dan un consejo en la venta.
Entendamos que el mercado esta r.o.t.o., que responde a necesidades e intereses muy dispares, y esto quiere decir que hoy es imposible determinar un precio de mercado objetivo que refleje el valor del bien.
Lo mismo que se habla de precios ligados a "valor sentimental" como elemento negativo a la hora de fijar el valor, podríamos hablar de precios ligados a "necesidades perentorias del propietario" o de precios ligados a "intereses comerciales del intermediario".
Esto explica que en los portales inmobiliarios nos encontremos con precios tirados por los suelos y precios elevados.
Pero esto no es más que una cuestion dual "necesidad-sentido común".
Tu "realidad", entendida como tú necesidad de vender o tú necesidad/capacidad de comprar, no tiene por qué coincidir con la necesidad de vender del 80% de las personas que anuncian su vivienda.
Porque tus hijos pasen hambre, y no te veas con mas remedio que malvender tus propiedades al 40% de lo que te costó, esto no significa que el vecino del piso de al lado, que tiene su renta asegurada, tenga que hacer necesariamente lo mismo que tú.
Por poner un ejemplo, los montes de piedad han existido desde siempre, y ahora se usan mucho, pero esto no significa que el oro se haya devaluado un 50%.
Que a un comercial le interese que se venda rapidito, porque de eso vive y se alimenta su familia, tampoco significa que tú como propietario compartas sus "objetivos comerciales". Por eso lo mejor es prescindir de ellos. No son objetivos cuando te dan un consejo en la venta.
Entendamos que el mercado esta r.o.t.o., que responde a necesidades e intereses muy dispares, y esto quiere decir que hoy es imposible determinar un precio de mercado objetivo que refleje el valor del bien.
Lo mismo que se habla de precios ligados a "valor sentimental" como elemento negativo a la hora de fijar el valor, podríamos hablar de precios ligados a "necesidades perentorias del propietario" o de precios ligados a "intereses comerciales del intermediario".
Esto explica que en los portales inmobiliarios nos encontremos con precios tirados por los suelos y precios elevados.
Pero esto no es más que una cuestion dual "necesidad-sentido común".
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Seamos, por una vez, racionales.
Si espera que el mercado se recupere no venda a estos precios. Si considera que 5000euros/m2 es un precio "razonable" y "sostenible" con el nivel de sueldos de esta sociedad espere a que vuelvan las subidas de precios y venda entonces.
Si considera que a medio plazo por la bajada de sueldos, el encarecimiento del credito, el sobrestock, el invierno demografico..... venda ahora porque no hay otro camino que la bajada.
Estaban regalados los precios en el 2000, o en el 2002, o en el 2004? ahora mismo tenemos los precios del 2003-4, son regalados? son irrisorios? por favor, un poco de perspectiva. Los precios actuales no son los del 2007 y no encuentro ningun motivo racional para creer que volveran a esos niveles.
Pueden esperar con sus viviendas sobrevaloradas toda la vida (el 90% de los vendedores de idealista estan asi) pero quien fue inteligente rebajo en su momento y se lo quito de encima.
"...venda ahora porque no hay otro camino que la bajada...."
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¿Lo debo entender como un "buen consejo financiero" o como una "súplica desesperada"?
Todo es muy subjetivo ¿No le parece?
"...venda ahora porque no hay otro camino que la bajada...."
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¿Lo debo entender como un "buen consejo financiero" o como una "súplica desesperada"?
Todo es muy subjetivo ¿No le parece?
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Piense una cosa, su enemigo no es el comprador, su enemigo son el resto de los vendedores.
Hay cosas subjetivas pero que los precios no se pueden pagar con estos sueldos es un hecho objetivisimo.
Piense que en este foro se aconsejo durante años que se vendiera y se retirara del mercado. Igual eran casandras pero ¿Estaban equivocados? Por lo menos tenga un poco mas de humildad.
Si quiere apuntar motivos por los que los precios van a volver a subir nos encantaria discutirlas. Que usted me atribuya una especie de "desesperacion" es una apreciacion personal bastante erronea pero, alla usted. Yo tambien podria atribuir su cerrazon a ver la realidad del mercado como "desesperacion".
Señores Vendedores de crece pelo, tahúres codiciosos y especuladores de los que han estado timando pobres pardillos desde hace 10 años y creen que pueden seguir haciéndolo, llevando con ello y a la ruina a muchas familias y al país a un endeudamiento insostenible y veremos si a la quiebra, por un precio de la vivienda a costes completamente absurdos en relación a la renta.
A estos vendedores que pululan en busca de desplumar a su próxima presa, una sola pregunta:
QUE PARTE DE TODOS ESTOS RECIENTES INFORMES……NO ENTIENDEN :
• Lo que dice El Fondo Monetario Internacional:
• la española es una de las mayores burbujas inmobiliarias del mundo, esto implica que, a pesar de que los precios hayan bajado entre un 10% y un 20% hasta ahora, todavía cuentan con margen para caídas adicionales. El organismo cifra estos descensos en el 40% desde los niveles actuales
• Morgan Stanley y Fitch :
• Se esperan caídas adicionales entre el 10% y el 15% durante los próximos doce meses
• La OCU, :
• El precio de la vivienda no ha bajado lo suficiente como para encontrarse con la demanda y no lo hará hasta que las entidades financieras no adapten la valoración de su patrimonio inmobiliario a la realidad actual
• El Banco de España,:
• El Banco de España dice que la vivienda seguirá bajando hasta 2012
• El último Boletín Económico del Banco de España señala que el precio de los pisos seguirá bajando hasta 2012. El organismo monetario desmiente así a la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, que recomienda a las familias comprar antes de 2011.
• El Defensor del pueblo,:
• El acceso a una vivienda en España sigue siendo "demasiado caro" y los precios siguen sin ser "razonables", persiste la "difícil" relación entre la renta familiar y el precio de la vivienda para muchas familias. Apunta que éstas "no pueden acceder en modo alguno a la vivienda apropiada a causa de unos precios tan elevados que convierten este bien de primera necesidad en un bien suntuario".
• The Economist :
• aseguraba recientemente que la vivienda todavía sigue sobrevalorada en un 43,7%
• Financial Times:
• En su opinión, "españa tenía una burbuja inmobiliaria extrema antes de la crisis y, a diferencia de otros países como EEUU e Irlanda, los precios sólo han bajado moderadamente", recuerda Munchau que prevé que los precios de la vivienda en España aún deben bajar un 40% adicional desde los niveles actuales.
• Facua recomienda no comprar vivienda hasta que haya un abaramiento "radical".
• El portavoz de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, ha llamado a los consumidores a no comprar más viviendas o, en todo caso, a negociar al máximo los precios para propiciar un descenso "mucho más radical" que, a su juicio, el sector se resiste a aplicar en favor de sus márgenes de beneficio. En su opinión, esa bajada de precio "sólo la van a propiciar los consumidores no comprando viviendas nuevas". "Que los consumidores se olviden de las ofertas de grandes bajadas de precios, porque no son tan grandes", ha añadido.
• Según un sondeo de Reuters Las casas podrían continuar cayendo durante los tres próximos años.
Los precios de la vivienda podrían continuar cayendo en España durante los tres próximos años ante el exceso de oferta acumulado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y el abundante 'stock' del que tratan de deshacerse los bancos, según un sondeo de Reuters entre 13 analistas.
Estos expertos, que consideran excesivo el valor de las viviendas pese al 17% de caída, según el Banco de España -un 15,4% según Fomento-, que acumulan desde su pico en 2007, predijeron que los precios caerían un 5% este año
Caro, en una escala de siete a diez:
El mercado de vivienda aún parece caro a ojos de muchos de estos expertos. La encuesta mostró que los analistas creen que los precios inmobiliarios están sobrevaloradas en un 'siete' de una escala de uno a diez (siendo diez el máximo de sobrevaloración).
• España lidera la lista mundial de los países ricos con mayor tasa de paro juvenil
La comisaria europea de Educación y Cultura, androulla Vassiliou, atribuyó la semana pasada el alto nivel de paro juvenil en España, con una tasa del 43%, al alto índice de abandono escolar, en especial de jóvenes que dejaron los estudios para trabajar en la construcción durante el boom inmobiliario.
1.- España
- Tasa de paro juvenil en 2009: 37,9%
- Tasa de paro juvenil en 2002: 22,2%
Los últimos datos disponibles apuntan a que el nivel de desempleo juvenil llegó incluso al 43% en 2010. No se descarta un impacto negativo a largo plazo en la economía española, entre otros motivos porque muchas empresas internacionales se lo pensarán dos veces antes de instalarse en España.
• banco de España y gobierno confirman que el crédito tardará en volver.
• el banco de España y el gobierno coinciden al apuntar que el grifo crediticio todavía tardará en abrirse en España. El secretario de estado de economía, josé Manuel campa defiende además que lo adecuado para la economía española es “un crecimiento suave o incluso una caída del crédito, compatible con reducciones fuertes en los sectores más endeudados”.
• el salario real en España apenas crece 8 euros al año desde 2000
• el salario medio real en España, una vez descontado el efecto de la inflación, apenas creció un 6,15% entre 2000 y 2010: desde los 1.335 euros mensuales hasta los 1.417, lo que significa que cada año los asalariados vieron crecer de media su salario mensual sólo 8 euros. La inflación “se comió” el 85% de las mejoras retributivas.
etc.etc.etc.
Solo por curiosdad ¿Por cuanto quieres vender tu zulo?
Solo por curiosdad ¿Por cuanto quieres vender tu zulo?
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¿Querer? Por 200.000.000.000.000, 23 euros ¡Por supuesto! Si de "querer" se trata.
Ja,ja,ja,ja,ja
Que bien nos hubiera ido a todos si siempre hubieran concedido las hipotecas con estos criterios. Ahora vienen haciéndose los buenos cuando gran parte de la culpa la tienen ellos...
Claaaaroooooo!
Y si el banco no da hipotecas......¡Se regala!
Y si el vecino, por imprudente se metió en un lío, aunque tú no necesitas vender ¡Hay que hacer por obligación un descuento del 80%! Claaaaaroooooo!
Y si el vendedro de la inmobiliaria quiere sacarse su comisión rapidito, porque sino tiene que cerrar el negocio ¡Tienes que mavender tu piso! Claaaaaaroooooo!
Claaaaarooooooo!
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