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17 recomendaciones del defensor del pueblo para reforzar la protección al hipotecado

Autor: Redacción

El defensor del pueblo afirma en su informe anual de 2012 que la banca “nunca” debería haber concedido hipotecas por encima del 80%, para evitar la situación actual en la que muchas familias están siendo desahuciadas de sus viviendas. La institución ofrece varias recomendaciones para proteger al hipotecado entre las que se encuentra dar una protección extraordinaria en una ejecución hipotecaria tanto a la vivienda habitual como el local de negocio, llegando, incluso a los casos más extremos, a la dación en pago 

El defensor del pueblo ofrece recomendaciones de carácter preventivo y recomendaciones de carácter paliativo. En cuanto a las recomendaciones de carácter preventivo son:

1) mejorar la transparencia

2) hacer efectivo el asesoramiento técnico, por parte de:

- Las entidades financieras, que tienen la obligación profesional de informar del contenido técnico de los productos y servicios financieros a los clientes antes de su contratación;

- Los notarios, que tienen encargada la transmisión al cliente de la información financiera de forma comprensible

3) desarrollar la obligación de concesión responsable de crédito la obligación de conocer la solvencia del cliente está prevista de forma general en la ley de economía sostenible y, en particular, en la ley del crédito al consumo y la orden eha/2899/2011, de 18 de octubre, que desarrolla el contenido de la ley de economía sostenible; pero no están establecidas las consecuencias para las entidades de crédito cuando incumplen sus obligaciones al respecto

4) la concreción de restricciones a la práctica generalizada de las entidades bancarias de imponer la contratación de los seguros de protección de préstamos:

En la gran mayoría de los casos no garantizan realmente el pago de los préstamos, dadas las numerosas limitaciones para desplegar la cobertura. También, se ha recomendado que se extremen las cautelas en la interpretación que se efectúa de estas pólizas

5) intensificar la independencia de las sociedades de tasación

6) el intento de acuerdo previo ha de ser un requisito de procedibilidad en las ejecuciones hipotecarias los particulares se quejan, en muchas ocasiones, de la inflexibilidad de la banca para negociar los pagos de la deuda, ya que hay personas que tienen patrimonio pero falta de liquidez, por ello sería deseable que antes de acudir al procedimiento judicial elegido se establezca la obligación de intento de conciliación previa, al igual que existe en otros procesos judiciales

7) ajustar de forma adecuada al momento social la regulación de las hipotecas que afectan a la vivienda habitual y al local de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida de los particulares, del resto de su patrimonio, separando el régimen jurídico de estos, cuando se dan en garantía del cumplimiento de un crédito hipotecario

Por su parte, las recomendaciones sobre medidas paliativas son las siguientes:

1) regulación de un procedimiento específico para la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal, toda vez que la ley concursal vigente no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, pudiendo quedar liberado de sus deudas tras el concurso al igual que sucede con las empresas

2) mejorar el sistema de subastas recogido en la ley de enjuiciamiento civil

3) medidas extraordinarias que permitan a los deudores de buena fe que han perdido sus inmuebles, vivienda habitual o local de negocio donde ejercen su actividad económica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperación económica e integración social. Otras fórmulas jurídicas que garanticen a los deudores el derecho a una vida digna (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitación, retroventa, etc.)

4) limitación de los gastos en caso de mora. Por imperativo legal se deberían limitar estos gastos para el deudor de buena fe que únicamente hacen crecer la deuda desproporcionadamente

5) limitación de los intereses moratorios

6) acuerdo político asumido por el sector bancario, a través de organismos representativos, como la asociación española de bancos y la confederación española de cajas de ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilización de cuotas, así como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortización de capital haciendo la cuota asumible

Otro elenco de posibilidades que podría acompañar a la moratoria sería la supresión de tasas, costas, moderación de cláusulas penales, o la paralización del devengo de intereses durante el proceso, que coadyuven a superar las dificultades para atender los créditos pendientes de pago. Del mismo modo se podría permitir el pago del capital antes que los intereses, lo que conllevaría la reducción de la deuda que genera obligaciones accesorias

7) aprobación por parte de las entidades de crédito de un reglamento interno de comercialización y ejecución de préstamos hipotecarios, según un modelo de código de conducta aprobado por el gobierno. El artículo 37 de la ley de competencia desleal se refiere al fomento por parte de la administración y de las asociaciones profesionales de “códigos de conducta relativos a las prácticas comerciales con los consumidores, con el fin de elevar el nivel de protección de los consumidores y garantizando en su elaboración la participación de las organizaciones de consumidores”. El mercado financiero no es ajeno a este tipo de códigos. El artículo 78 de la ley del mercado de valores establece que las entidades de crédito que presten servicios de inversión deberán cumplir los códigos de conducta que apruebe el gobierno y sus reglamentos internos de conducta

8) elaboración de la guía de acceso al préstamo hipotecario que debe elaborar el banco de España

9) establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesión irresponsable del préstamo por parte de las entidades de crédito. El banco de España, a través de su servicio de reclamaciones, dispone de la autoridad y dotación adecuadas para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicación de las normas de conducta o de protección de los consumidores. En los casos de concesión irresponsable de crédito, la entidad concedente del mismo debería verse obligada a pactar un plan de pago con el cliente y, en su defecto, aceptar la dación en pago

10) resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales que están anulando los mismos, ante la falta de consentimiento e información en su contratación. La banca ha comercializado con los particulares seguros destinados a minorar el riesgo de la subida de tipos de interés en sus préstamos hipotecarios que han resultado ser permutas financieras (swap, clip...). como resultado de la contratación de estos productos, los clientes deben pagar periódicamente sumas de dinero importantes, pagos que se prolongarán hasta el vencimiento del producto, siendo alto el gasto de cancelación de los mismos