Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados
La lectura de la mediática sentencia dictada por el tribunal de justicia de la unión europea (tjue) sobre los desahucios, hace llegar a las siguientes conclusiones:
1.- se acaba con el “blindaje” de los contratos que contienen los préstamos con garantía hipotecaria, o contratos de adhesión
Y ello es así porque a partir de ahora los jueces podrán entrar a valorar y determinar si alguna o algunas de las cláusulas contenidas en los mismos son abusivas para el consumidor (en este caso, hipotecado)
Los parámetros que habrán de utilizar los juzgadores están indicados en la propia sentencia del tjue:
- Que se produzca un “desequilibrio importante” en detrimento del consumidor, en cuanto que se encuentre en una situación jurídica desfavorable. Para comprobar esto, se habrá de analizar si el profesional (la entidad financiera), tratando en un marco de igualdad con el consumidor, podía estimar que éste aceptaría las cláusulas en el contexto de una negociación individual
- Que la lista de posibles cláusulas abusivas recogida en la directiva 93/13/cee del consejo, de 5 de abril de 1993, es solo indicativa y no exhaustiva, es decir, no es una lista cerrada sino abierta
2.- la quiebra o ruptura de ese “blindaje” no se produce de manera automática (como muchas voces han gritado y muchos han pensado), mediante el análisis por parte del juez que está siguiendo el procedimiento hipotecario, sino que será el propio consumidor, prestatario de la hipoteca quien, con la suficiente antelación, habrá de interponer un procedimiento ordinario solicitando la declaración de abusividad de esas cláusulas y, por tanto la solicitud de la suspensión del procedimiento hipotecario como medida preventiva o cautelar
Ante este panorama, la primera sugerencia que se me ocurre para los actuales y futuros deudores hipotecarios, es que acudan rápidamente a un profesional que sea quien, tras estudiar su contrato de préstamo hipotecario, interponga el correspondiente procedimiento ante los tribunales
La razón de la urgencia no es otra que los dos procedimientos (el hipotecario y el ordinario), son dos trenes que van por vías de diferente velocidad, yendo el hipotecario por “alta velocidad” y el ordinario por “la vía lenta”. Por tanto, para poder llegar a la suspensión del primero, habrá que interponer con suficiente antelación el segundo
Y ya que la ley de refuerzo a los deudores hipotecarios junto con la iniciativa legislativa popular (ilp) se encontraba paralizada a la espera de la pronunciación de Luxemburgo, y todavía se está a tiempo de incluir normas nuevas, a continuación se plantean una lluvia de ideas:
- La creación de un proceso especial que tuviera cabida dentro del procedimiento hipotecario (en derecho lo llamaríamos pieza separada), en el que el deudor hipotecario pudiera exponer sus alegaciones o dijera lo que creyera conveniente en referencia a las cláusulas contenidas en su contrato de hipoteca, con el fin de que fuera el mismo juez, el que lleva el procedimiento hipotecario, y conocedor ya de ambas partes, quien pudiera analizar sobre la abusividad de las mismas
- Ya que la tasación realizada para la concesión del préstamo hipotecario sólo es exigible para que el crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de títulos, se prevea en el proceso hipotecario, al igual que en el resto de procedimientos de ejecución, una nueva tasación que se haga previa a la subasta y así recoja el valor real de la vivienda
- La limitación a las entidades financieras, con escalas progresivas, de la fijación de aquellos otros conceptos de la responsabilidad hipotecaria que no se refieran al principal o importe entregado en concepto de préstamo, y con ello me refiero a intereses, gastos y costas
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¿Qué claúsulas pueden paralizar un desahucio tras esta sentencia?
31 Comentarios:
Luis a ti la ceguera te ciega
O mejor dicho te lLamas luisa y tIenes la caracteristica ceguera pisera femenina ?
Todo lo que perjudique la compra es vinculante a bajadas de precios, como tal solo sueñas pues cada dia eres PROPIETARIO más pobre
De verdad que creo te llamas luisa, y dices: "mi casEta CON MACETAS no bajaRÁ por que yo lo valgo"
Creo que, a partir de ahora, los bancos ya se portarán bien, no volverán a incluir claúsulas abusivas, ni cobrarán comisiones desproporcionadas, darán un montón de hipotecas a intereses superbajos, con claúsula de dación en pago y por el 100% de valor del bien hipotecado, para que todo el mundo, independientemente de su poder adquisitivo, se pueda comprar su pisito soñado y sean la mar de felices.......
...y en ese momento sonó el despertador.
Con lo a gustito que yo estaba.
------------
¿Todavía piensas que una hipoteca por el 100% es buena para el hipotecado? Responde a esta sencilla pregunta: ¿Cual es el precio de algo que tú quieres/necesitas, pero que no te cuesta nada? Exacto, el precio es "cualquiera". Eso es lo que ha provocado toda esta locura. El límite del 80% que pone la ley (y que los bancos se han saltado con artimañas legales) es para proteger a las dos partes: al banco, pues en caso de impago recupera con el inmueble el dinero aportado (siempre que no se deprecie más de un 20% como ha ocurrido), y al hipotecado, que al tener que poner el primer día el 30% (incluyendo impuestos y notarios) mira más el dinero que le cuesta comprar lo que quiere/necesita comprar. Y mira que nos lo enseña la biblia: y hijo primogénito, el que se llevaría toda la herencia, volvió de cazar con mucha hambre, y al ver que su hermano tenía preparado un plato de lentejas, le vendió su derecha a la herencia por aquél plato de legumbres. Eso es lo que ha hecho toda una generación en España ... porque no les ha protegido adecuadamente la ley. ¿Dónde estaba y dónde está el/la defensor/a del pueblo?
Creo que, a partir de ahora, los bancos ya se portarán bien, no volverán a incluir claúsulas abusivas, ni cobrarán comisiones desproporcionadas, darán un montón de hipotecas a intereses superbajos, con claúsula de dación en pago y por el 100% de valor del bien hipotecado, para que todo el mundo, independientemente de su poder adquisitivo, se pueda comprar su pisito soñado y sean la mar de felices.......
...y en ese momento sonó el despertador.
Con lo a gustito que yo estaba.
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¿Todavía piensas que una hipoteca por el 100% es buena para el hipotecado? Responde a esta sencilla pregunta: ¿Cual es el precio de algo que tú quieres/necesitas, pero que no te cuesta nada? Exacto, el precio es "cualquiera". Eso es lo que ha provocado toda esta locura. El límite del 80% que pone la ley (y que los bancos se han saltado con artimañas legales) es para proteger a las dos partes: al banco, pues en caso de impago recupera con el inmueble el dinero aportado (siempre que no se deprecie más de un 20% como ha ocurrido), y al hipotecado, que al tener que poner el primer día el 30% (incluyendo impuestos y notarios) mira más el dinero que le cuesta comprar lo que quiere/necesita comprar. Y mira que nos lo enseña la biblia: y hijo primogénito, el que se llevaría toda la herencia, volvió de cazar con mucha hambre, y al ver que su hermano tenía preparado un plato de lentejas, le vendió su derecha a la herencia por aquél plato de legumbres. Eso es lo que ha hecho toda una generación en España ... porque no les ha protegido adecuadamente la ley. ¿Dónde estaba y dónde está el/la defensor/a del pueblo?
¿Todavía piensas que una hipoteca por el 100% es buena para el hipotecado? Responde a esta sencilla pregunta: ...............................
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El comentario al que Ud se refiere, redactado en tono irónico, no dice nada sobre que los préstamos por el 100% sean algo bueno o malo, tan solo describe una situación del pasado que nunca volverá a ocurrir, pero no porque la crisis nos haya conducido a un estado colectivo de convencimiento moral sobre aquello que nos es beneficioso o perjudicial, sino, sencillamente, porque a los bancos ya no les va a interesar conceder un préstamo superior, no ya al 80%, sino incluso al 60% del valor del bien que constituye la garantía hipotecaria.
Para que lo entienda mejor, y ya que es tan dado a las parábolas bíblicas, le traigo a la memoria una que nos aclara mucho acerca de la naturaleza del ser humano y de las consecuencias de sus actos y decisiones.
Me refiero a la parabola del pecado original, aquella que nos relata la expulsión de Adán y Eva del jardín del edén, paraíso abundante en toda clase de frutos al alcance del ser creado por dios, con la excepción de aquel prohibido que nacía del árbol de la ciencia del bien y del mal.
La parábola del pecado original nos enseña que si malvado puede ser el diablo que con sus artimañas nos engaña (como lo hacen promotores, banqueros, inmobiliarios y políticos), también son pecadores aquellos hombres que, llevados por su ambición y alejados de la razón y de la fuerza de voluntad, se dejan seducir por el maligno decidiendo tomar por suyo aquello que no les corresponde, desobedeciendo los mandatos de dios o excediéndose de los que impone la simple lógica.
Si la parábola nos muestra a un ser humano creado originariamente con capacidad de discernir y con plena libertad de elegir entre lo bueno y lo malo, también nos revela que cabe exigir responsabilidad y castigo ante sus actos cuando estos son equivocados.
Un hombre como Ud., concienciado de la presencia ineludible del maligno y acostumbrado a resistir a sus tentaciones, no debería perder el tiempo echándole en cara al banquero sus malas artes pues, como las tentaciones de satanás, éstas siempre van a convivir entre nosotros, de una forma o de otra. Unas veces el instrumento será el banquero, otras el empresario, aquellas el político, éstas el cura,......
Y si Ud. Quiere, podemos añadirle un nuevo mandamiento al decálogo. El 11 - "no hipotecarás tus bienes por más del 80% de su valor". Me parece muy bien, pero eso no remediará las consecuencias de los pecados que hemos cometido en el pasado, ni evitará nuevos errores en el futuro. Podemos añadir más, ¿Cuántos mandamientos deberíamos seguir poniendo para evitar nuevas formas en que se manifieeste el mal?
¿Seguiremos quejándonos del diablo por ofrecerle la manzana a Eva? ¿Continuaremos recriminando al señor que no nos protegiera del maligno? ¿O vamos, por fin, a entonar responsablente "el mea culpa y no lo volveré a hacer"?
Y es que, en verdad, amigo,y en referencia al verdadero sentido de mi primer comentario, ya hemos sido expulsados del edén, y de forma implacable e irreversible. Acostumbrémonos: sin préstamos, sin consumo ilimitado, sin empleo, sin salarios sufientes, sin derechos laborales, sin sanidad, sin educación, sin prestaciones, sin pensiones, sin ayudas por dependencia, sin protección..... se acabó. efectivamente, despertamos de un sueño, que ya no volverá. cabe esperar que los hombres se vuelvan aún más peligrosos y carnívoros y que, en la necesidad, se depreden los unos a los otros, pues ante tal panorama sólo cabe sobrevivir y ganarse el pan con sudor y sangre.
¿Entiende ahora el sueño? ¿Puede Ud. Sentir ahora la pesadilla? Vamos, despierte.
Luis a ti la ceguera te ciega
O mejor dicho te lLamas luisa y tIenes la caracteristica ceguera pisera femenina ?
Todo lo que perjudique la compra es vinculante a bajadas de precios, como tal solo sueñas pues cada dia eres PROPIETARIO más pobre
De verdad que creo te llamas luisa, y dices: "mi casEta CON MACETAS no bajaRÁ por que yo lo valgo"
Luis a ti la ceguera te ciega
O mejor dicho te lLamas luisa y tIenes la caracteristica ceguera pisera femenina ?
Todo lo que perjudique la compra es vinculante a bajadas de precios, como tal solo sueñas pues cada dia eres PROPIETARIO más pobre
De verdad que creo te llamas luisa, y dices: "mi casEta CON MACETAS no bajaRÁ por que yo lo valgo"
Esto de las cláusuas abusivas se arregla con lo que siempre se habían arreglado: ni hipotedas por más del 80% del precio de la vivienda, ni hipotecas por más de 20 años. Lo único que había que cambiar era lo de los subasteros, para que los hipotecados morosos se llevasen algo más de pasta (mucha menos de la que había perdido, por otro lado).
Claro que, si se hubiese hecho así, no habría habido burbuja inmobilaria.
Pero no se hizo así. hubo burbuja inmobiliaria, de caballo y, ahora, claro está, crisis económica gigantesca.
Burbuja inmobiliaria= falsa sensación de riqueza durante un tiempo, brutal pobreza al cabo de algunos años.
Una opinión sacada de Internet que hay que meditar .... “el problema con el socialismo es que uno termina quedándose sin el dinero de la otra gente” …. Ya lo dijo margaret thatcher: "el socialismo fracasa cuando se les acaba el dinero .... de los demás".
La vida da cien vueltas .... ¿Quien sabe si al final se aprobará una ley retroactiva sobre anulación de las ejecuciones de hipotecas habidas, o la obligación de la devolución del importe de los bonos basura colocados por abuso de la confianza que tenía el ciudadano con el vendedor que era apoderado o director de una urbana de un banco?.
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OPINIÓn DE ADHESIÓn A PROTESTAS CONTRA LA BANCA.
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Respecto al “código de buenas prácticas bancarias”, aunque solo beneficie a unas pocas personas, es un buen principio.
Publiqué hace unos dos años, que cuando gobernara el Sr. D. Mariano Rajoy debería legislar que bastara con la entrega de llaves de un piso hipotecado para quedar cancelada la deuda, tal y como se hace en EEUU; espero que pronto llegue esa ley (lo mismo que la “Propuesta de ley Irún de control ciudadano sobre el funcionario”, que estoy promoviendo).
Faltará luego la segunda parte que solicitaba en ese punto (entre los diversos que indicaba y que todos el gobierno está abordando), que se actualizara la “LEY DE LA USURA” ya existente que no se aplica, pues veo que es usura la mala praxis como la de sancionar al cliente con 20 o 30€., por atender un recibo en números rojos; o el hacer figurar en un contrato de préstamo que si al vencimiento de una cuota hay un retraso de pago, se cargará el interés del 20 o 30%, y dado el caso hacerlo.
Lo que no se puede es sanear a la BANCA, y que luego no preste dinero a la ciudadanía porque le sea más rentable y seguro comprar DEUDA PÚbLICA.
A mi entender, al contrario que ayudarles, son los que deben soportar una gran parte de la crisis con impuestos especiales por ser los causantes de parte de ella por haber hecho inversiones basura, o incluso se debería NACIONALIZAR algún caso que se considere necesario.
Se debería perseguir y castigar, a petición de sus accionistas o no, a aquellos directivos que se asignaron sueldos astronómicos, exigiendo su devolución independientemente del castigo ejemplar.
Y condenar por ley los malos consejos de sus apoderados y directores que vendieron mentiras al pequeño ahorrador, obligando a la entidad a devolver el metálico íntegro al cliente.
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¿Porqué el Fiscal General del Estado no actúa contra la USURA de la Banca aquí denunciada?.
Dirigido a censura.
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Si deseais colaboradores ... mandarles una explicación de porqué algunos comentarios nos los publicais .... ¿No sois plurales y os molestan ciertas opiniones?.
Si no recibo contestación, dejaré de comentar en este periódico ..... y pronto comenzaré la fase de filtrar documentos a las redacciones que no os van a llegar.
Un saludo.
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