Conclusiones de la sentencia europea contra los desahucios e ideas para las hipotecas futuras

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

La lectura de la mediática sentencia dictada por el tribunal de justicia de la unión europea (tjue) sobre los desahucios, hace llegar a las siguientes conclusiones:

1.- se acaba con el “blindaje” de los contratos que contienen los préstamos con garantía hipotecaria, o contratos de adhesión

Y ello es así porque a partir de ahora los jueces podrán entrar a valorar y determinar si alguna o algunas de las cláusulas contenidas en los mismos son abusivas para el consumidor (en este caso, hipotecado)

Los parámetros que habrán de utilizar los juzgadores están indicados en la propia sentencia del tjue:

- Que se produzca un “desequilibrio importante” en detrimento del consumidor, en cuanto que se encuentre en una situación jurídica desfavorable. Para comprobar esto, se habrá de analizar si el profesional (la entidad financiera), tratando en un marco de igualdad con el consumidor, podía estimar que éste aceptaría las cláusulas en el contexto de una negociación individual

- Que la lista de posibles cláusulas abusivas recogida en la directiva 93/13/cee del consejo, de 5 de abril de 1993, es solo indicativa y no exhaustiva, es decir, no es una lista cerrada sino abierta

2.- la quiebra o ruptura de ese “blindaje” no se produce de manera automática (como muchas voces han gritado y muchos han pensado), mediante el análisis por parte del juez que está siguiendo el procedimiento hipotecario, sino que será el propio consumidor, prestatario de la hipoteca quien, con la suficiente antelación, habrá de interponer un procedimiento ordinario solicitando la declaración de abusividad de esas cláusulas y, por tanto la solicitud de la suspensión del procedimiento hipotecario como medida preventiva o cautelar

Ante este panorama, la primera sugerencia que se me ocurre para los actuales y futuros deudores hipotecarios, es que acudan rápidamente a un profesional que sea quien, tras estudiar su contrato de préstamo hipotecario, interponga el correspondiente procedimiento ante los tribunales

La razón de la urgencia no es otra que los dos procedimientos (el hipotecario y el ordinario), son dos trenes que van por vías de diferente velocidad, yendo el hipotecario por “alta velocidad” y el ordinario por “la vía lenta”. Por tanto, para poder llegar a la suspensión del primero, habrá que interponer con suficiente antelación el segundo

Y ya que la ley de refuerzo a los deudores hipotecarios junto con la iniciativa legislativa popular (ilp) se encontraba paralizada a la espera de la pronunciación de Luxemburgo, y todavía se está a tiempo de incluir normas nuevas, a continuación se plantean una lluvia de ideas:

- La creación de un proceso especial que tuviera cabida dentro del procedimiento hipotecario (en derecho lo llamaríamos pieza separada), en el que el deudor hipotecario pudiera exponer sus alegaciones o dijera lo que creyera conveniente en referencia a las cláusulas contenidas en su contrato de hipoteca, con el fin de que fuera el mismo juez, el que lleva el procedimiento hipotecario, y conocedor ya de ambas partes, quien pudiera analizar sobre la abusividad de las mismas

- Ya que la tasación realizada para la concesión del préstamo hipotecario sólo es exigible para que el crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de títulos, se prevea en el proceso hipotecario, al igual que en el resto de procedimientos de ejecución, una nueva tasación que se haga previa a la subasta y así recoja el valor real de la vivienda

- La limitación a las entidades financieras, con escalas progresivas, de la fijación de aquellos otros conceptos de la responsabilidad hipotecaria que no se refieran al principal o importe entregado en concepto de préstamo, y con ello me refiero a intereses, gastos y costas

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