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La indeseable sorpresa que esconden las hipotecas multidivisa

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Quien tiene una hipoteca multidivisa observa, no sin estupor, como actualmente, no solamente su cuota mensual se ha encarecido, sino que también el capital o principal del préstamo que pidió en su día, es más alto que lo que realmente recibió del Banco. Esto se debe a que, al estar el euro debilitado frente a la divisa que se eligió como cambio y fórmula de pago del préstamo, las variaciones de la misma inciden tanto en la cuota mensual que hay que pagar como en el permanente reajuste del cálculo que sufre el capital o importe prestado. 

Ante esta realidad, son muchos los hipotecados que:

  1. - bien quieren cambiar de divisa a otra cuyo cambio les resulte más favorable.
  2. - cambiar al euro.
  3. - o simplemente, y porque no llegan a comprender muy bien el mecanismo de funcionamiento de las hipotecas multidivisa, quieren ‘reconvertir’ su préstamo a una hipoteca convencional referenciada al euro, con un tipo de interés también convencional (el Euribor), ya sea dicho tipo de interés, fijo o variable.

Sin embargo, cuando acuden a su banco a manifestar esta firme decisión, se suelen llevar una desagradable sorpresa: la entidad les comunica que el cambio de divisa (incluyéndose aquí el euro), la novación o constitución de un nuevo préstamo hipotecario significa que se consolida la deuda que figure en el momento de realizar la modificación

Es decir, la deuda que lleva pagando años y de la que cree que está amortizada en gran parte, es mayor que el importe inicialmente recibido, siendo éste la cantidad que se consolidaría. Por tanto, el novedoso punto de partida de pago y amortización del préstamo con garantía hipotecaria sería precisamente esa deuda, una cantidad que nunca fue solicitada ni recibida por el prestatario. O dicho en otras palabras, el prestatario o deudor tendría que devolver al Banco parte de una cantidad que nunca recibió.

Y aunque no lo crean, así se expresa en las escrituras que firmaron los deudores de una hipoteca multidivisa. Se refleja que el deudor, ante determinado incumplimiento, “se verá obligado a devolver el saldo” (no dice importe del préstamo), o que el principal del préstamo queda representado (no fijado, establecido o convertido).

Pero esta no es la única sorpresa que se llevan cuando, después de esto, examinan su escritura de préstamo y ven que no entienden absolutamente nada de lo que en dicho contrato se refleja, y que además no coincide con lo que en su día les explicaron en el Banco, cuando les convencieron que durante la vida de ese préstamo iban a pagar una cuota más pequeña que con uno ‘convencional’.

Así, se pueden encontrar conque, por ejemplo, si el contravalor de la deuda calculada en euros (el capital se va reflejando en la divisa elegida) supera en determinado porcentaje el capital del préstamo concedido inicialmente, tendrían que garantizar dicha diferencia. Y dicha garantía podrá hacerse, bien mediante una ampliación de la hipoteca (cantidad que nunca recibirán pero sobre la que habrán de pagar), bien cancelando dicha diferencia (tampoco recibida) o incluso se reserva el banco la facultad de dar por amortizado anticipadamente el  préstamo, pudiendo exigir en este último caso al deudor el pago de la totalidad del saldo que conste o la cuantía en la que esté representado el préstamo.

Tal como indiqué en mi artículo anterior, además del error en el consentimiento prestado por parte del deudor, nos encontramos con varias cláusulas abusivas (las referentes a las multidivisa), en tanto que se trata de condiciones generales de la contratación, incorporadas al contrato sin que hayan sido negociadas individualmente, y que afectan al objeto principal del mismo o 'apartados clave' para el prestatario, concretamente a aquéllos apartados que han de resultar absolutamente accesibles a su facultad de comprensión, tanto  sobre el alcance del producto contratado como sobre la manera en que las condiciones del préstamo pueden afectar a su economía personal durante la vigencia del mismo.

Pero, ¿qué se puede hacer? La solución, si no llega a un acuerdo con el banco acreedor del préstamo, pasa por interponer una demanda judicial en solicitud de la nulidad parcial del préstamo hipotecario en lo que se refiere exclusivamente a las claúsulas multidivisa, solicitando que el préstamo se recalcule desde su inicio en euros, siendo el saldo vivo de dicha hipoteca el importe realmente concedido por el Banco y recibido por el prestatario.