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Todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas multidivisa (y nunca te habían contado)

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Con el gancho de pagar menos cuota mensual por la hipoteca gracias a la fortaleza del euro respecto a otras monedas, entre 2006 y 2009 miles de familias españolas firmaron un préstamo multidivisa para la compra de una vivienda. La gracia del asunto era que, al tener la hipoteca en una moneda ‘debil’ y cobrar en euros –que por aquel entonces estaba en máximos–, el esfuerzo financiero era mucho menor. Sin embargo, el mercado de divisas se dio la vuelta provocando que, a pesar de llevar años pagando, a día de hoy haya hipotecados que deban más dinero al banco de lo que inicialmente les concedieron. 

1.- ¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Definida ya por el Tribunal Supremo, una hipoteca multidivisa: “es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario (o deudor), y en el que el índice de referencia (euribor, libor, etc…) sobre el que se aplica el diferencial, para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor”.

El ‘boom’ de las hipotecas multidivisas se produce cuando el euro es una moneda fuerte, con una evolución al alza en cotización frente a otras monedas o divisas que se encuentran depreciadas o con menos valor que el euro. De esta manera, las hipotecas multidivisas se convierten en un producto atractivo, puesto que estando el importe prestado representado en la divisa elegida, a igual amortización que un préstamo en moneda euro, la cuota mensual a pagar era menor.

El problema se plantea cuando el euro tiene una fuerte depreciación frente al resto de divisas que se encuentran contempladas en los préstamos hipotecarios, de manera que, las oscilaciones o fluctuaciones de la divisa contratada en cada momento, no solo hace que la cuota mensual a pagar sea superior, sino que incluso el importe del capital prestado también es incrementado al cambio.

2.- ¿Cuáles son los riesgos de las hipotecas multidivisas? 

Como ya he apuntado antes, los riesgos son la incidencia de las fluctuaciones del cambio de las divisas en la vida del préstamo hipotecario. Uno de los riesgos más importantes en un préstamo hipotecario convencional es la variación del tipo de interés, cuando se ha pactado un tipo de interés variable.

En las hipotecas multidivisas el riesgo es todavía mucho más importante, puesto que al riesgo de la variación del tipo de interés hay que sumarle la variación o fluctuación de la divisa o moneda elegida  en el sentido de que:

  • Incide en el importe en euros de la cuota de amortización periódica, pudiendo verse incrementada al alza si la divisa elegida se aprecia o tiene más valor frente al euro.
  • Incide para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado.

Ante este panorama, puede ocurrir, y de hecho ocurre que, pasados varios años, si la divisa tiene más valor que el euro, el deudor no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino que además adeude al banco o entidad financiera un capital en euros mayor que el que le fue entregado al contratar el préstamo.

3.- ¿Qué puedo hacer si tengo una hipoteca multidivisas y me está perjudicando?

Es más que probable que a usted le ofreciera el banco con el que tiene la hipoteca un producto por el que las cuotas mensuales iban a ser menores que si contrataba una hipoteca en euros o, si ya tenía una hipoteca en euros, les ofrecían una multidivisas o multimoneda a través de la que su cuota se iba a ver sensiblemente reducida.

Pero también es más que probable que la información se quedara ahí y que incluso le dijeran que la cuota variaría exclusivamente si variaba el tipo de interés, llegando a plasmarlo de esta manera en la escritura o contrato de préstamo. Yendo más allá, es muy posible que no le facilitaran una información precontractual, o la facilitada fuera insuficiente en información.

Pues bien, ante esta situación se dan las siguientes circunstancias, que habrán de ser la base de su reclamación para solicitar la nulidad parcial del préstamo en lo que a multidivisas o multimoneda se refiere su contrato:

  • Por un lado, la información defectuosa o incompleta facilitada le llevó a prestar un acto de voluntad (consentimiento) viciado por error, por haberse formado dicha voluntad sobre una creencia inexacta de lo que estaba contratando.
  • Por otro lado, el banco o entidad financiera, quien se encuentra en una posición dominante frente al deudor, incumplió la máxima diligencia exigible en proporcionarle la información adecuada para que comprendiera el alcance del producto que iba a contratar y asegurarse de que lo había entendido con la suficiente claridad con carácter previo a contratar el producto.

4.- ¿Ya hay Sentencias que dan razón a los deudores que tienen hipotecas multidivisas?

La respuesta es afirmativa, habiéndose dictado ya una Sentencia del Tribunal Supremo en la que define la naturaleza de las hipotecas multidivisas y la complejidad que comportan para el usuario de este producto.

Así mismo dos Sentencias del TJUE, una de 2014 y otra de 2015, confirman y ratifican la necesidad del requisito de transparencia también en las cláusulas referentes a las hipotecas multidivisas.

Basándose en la doctrina ya consolidada de falta de transparencia de las cláusulas suelo de las hipotecas, de la necesidad de transparencia en las cláusulas de las hipotecas multidivisa y de la obligación de las entidades financieras de extremar el cuidado en la información a sus clientes, los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales, están dando la razón a los deudores hipotecarios que demandan sobre este producto financiero.