Las tasadoras pisan el freno: algunas valoran por debajo del precio de compra dificultando la concesión de hipotecas

El mercado inmobiliario sigue dando titulares. Si no es porque el precio de la vivienda sube, es entonces porque baja. Y si no es el precio, son las ventas. O si no, que desde el pasado mes de junio algunas entidades financieras han constatado que determinadas tasaciones de viviendas están saliendo por debajo del precio de compraventa en Madrid y Barcelona, un hecho que no sucedía desde el estallido de la crisis.

En una situación normal cuando los bancos encargan la tasación de la vivienda que se va a financiar, el precio de dicha tasación suele salir en línea con el precio de compraventa o incluso por encima.  Si es así, la banca concede como mucho el 80% tomando como referencia el 80% del menor de los dos valores: compra o tasación. 

Pero hay excepciones: algunos bancos dan más del 80% de financiación, aunque siempre limitándose a un máximo del 80% del valor de tasación. 

Pongamos un ejemplo: si queremos comprar una vivienda cuyo valor de tasación es de 100.000 euros, pero negociamos con el vendedor hasta fijar el precio de compra en 80.000 euros, el banco podría financiarnos el 100% del precio de compra (100.000€ x 80% = 80.000€). 

Dicho esto, los bancos nunca superan ese 100% de compra, es decir, el 10-13% de gastos los debe aportar siempre el comprador, e incluso algunos de estos bancos están revisando esta política para no superar el 90-95% del precio de compra.

Sin embargo, fuentes financieras reconocen a idealista/news que desde el pasado mes de junio están llegando tasaciones por debajo del precio de compraventa de pisos situados en Madrid y Barcelona, algo que no ocurría desde el estallido de la crisis. Y la razón que dan es que las tasadoras no están reflejando las subidas de precios reales. 

“Una de las causas principales es que el mercado está subiendo en ciertas zonas y que las tasadoras tienen todavía el freno de mano puesto y no están alineadas con esa situación del mercado”, asegura Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.
 
El problema sobrevenido con el que se encuentra la banca es que financian el 80% del valor más bajo, es decir, en este caso es el valor de tasación. Así que si compras una casa de 100.000 euros pero la tasadora la valora en 90.000 financiará el 80% de los 90.000 euros, es decir 72.000 euros, en lugar de 80.000 euros. 

La consecuencia es que se les exige a los hipotecados que aporten más ahorros para comprar la vivienda y en muchas ocasiones se pone en riesgo el cierre de la operación de compraventa. O también implica que “los compradores están aportando seguramente más de lo que en otros casos podrían exigir los bancos para esa misma vivienda”, señala Juan Villén.

En su opinión, los bancos toman el valor de tasación como una red de seguridad, porque es lo que utilizan como valoración de la vivienda en caso de necesidad de venta (el valor a efectos de subasta) o porque es la referencia que les pide el Banco de España para aplicar la política de provisiones. 

Las tasaciones despegan

El número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el segundo trimestre de 2016 de 120.048, lo que supone un 19,0% más que en igual trimestre del año anterior. Y se trata de un nivel que no se alcanzaba desde el cuarto trimestre de 2010. 

Pero si comparamos este dato con el máximo histórico registrado entre octubre y diciembre de 2006, cuando se firmaron 246.287 tasaciones, entonces no suponen ni la mitad de esta cantidad. 

El número de tasaciones realizadas las recoge la Asociación de Análisis del Valor (AEV) cuyas normas de valoración están reguladas según Orden EHA/3011/2007 del Ministerio de Economía y Hacienda.