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Estos son los países europeos con las hipotecas más caras (y España no está)

España no siempre encabeza los rankings de “dudoso honor”. En esta ocasión, la banca española destaca por aplicar unos diferenciales (del 1,78% de media) a las hipotecas nuevas más bajos que en la eurozona (del 2,02%). Sin embargo, los márgenes medios que maneja el sector financiero en nuestro país supera al de los principales países, como Alemania, Francia o Austria. Irlanda encabeza el ranking. 

Los diferenciales de las hipotecas nuevas para la compra de una vivienda en España se sitúan de media en el 1,78%, por debajo de la media de la eurozona (2,02%), según datos del Banco Central Europeo (BCE) recopilados por Funcas.

En el siguiente gráfico se puede ver que las cifras de nuestro país contrastan con las de Italia, ya que hay una diferencia de 56  puntos básicos en los márgenes bancarios. Así, Italia se convierte junto con Finlandia en el país europeo con los diferenciales de las hipotecas más reducidos.

Los diferenciales en nuevas hipotecas en los países de la eurozona entre enero y agosto de 2016

Por el contrario, Irlanda es el país con el mayor margen bancario en los préstamos para la compra de vivienda, con una media de 3,16%. Le sigue Letonia con un diferencial medio del 2,92% y Dinamarca, con un 2,33%.

En el caso de nuestro país, un informe de Funcas, elaborado por el economista Joaquín Maudos, indica que el diferencial se ha reducido de forma considerable desde 2012 y en la actualidad es casi cuatro veces menor que entonces. ¿Y por qué? Por la caída de los tipos de interés en la zona euro, lo que ha venido acompañado de un recorte de los márgenes en nuevas operaciones hipotecarias desde 2014. 

En el siguiente gráfico se puede apreciar que, al principio, la caída del euríbor posibilitó la recuperación del margen, pero una vez que el euríbor alcanza un nivel muy reducido (por debajo del 0,5%), su posterior caída fue perjudicial para el margen. No obstante, Maudos deja claro que los diferenciales no sólo responden a variaciones del precio del dinero en la eurozona, sino también a variables como el riesgo de crédito, la aversión al riesgo, el poder de mercado, la eficiencia en la gestión, etc.

Los márgenes bancarios en nuevas operaciones hipotecarias

Actualmente en nuestro país, los diferenciales o “spreads” son mucho más altos de los que había en 2012, un año en que el nivel de los tipos de interés era más elevado. A esto hay que sumar la caída de la morosidad. Es decir, en marzo de 2014 la mora alcanzó un máximo del 6,3% del total de hipotecas y posteriormente inició una senda bajista hasta situarse en el 4,7% en junio de 2016. Esto evidencia que la banca elevó los diferenciales para hacer frente a las necesarias provisiones asociadas al aumento de la morosidad y que una vez ésta se redujo, el sector financiero bajó los márgenes de las nuevas hipotecas.

Como hemos comentado anteriormente, los diferenciales en nuestro país se han ido reduciendo desde 2014 y otro factor que ha podido influir (además de la disminución de la morosidad) es la caída del euríbor, ya que desde mediados de 2014 este indicador a 12 meses se sitúa por debajo del 0,5% y desde febrero de 2016 está en terreno negativo.

En la actualidad hay un debate sobre los posibles efectos perjudiciales que puede tener un largo periodo de tipos de interés negativos. Por un lado hay quien opina que estimula la demanda de hipotecas, por otro hay quien cree que pueden afectar negativamente a la rentabilidad de los bancos si el margen neto de intereses disminuye con la caída de tipos.

Los intereses medios de las hipotecas en España, por debajo de la media europea

Los tipos de interés que cobran los bancos españoles por las hipotecas existentes están muy por debajo de la media de la eurozona. En concreto, en España se sitúan en el 1,3%, muy por debajo del 2,6% de media en la eurozona. Esta diferencia se explica por la intensa caída de los tipos de interés y el elevado porcentaje de hipotecas variables (aunque el porcentaje de préstamos a tipo variable se ha reducido del 90% en 2008 al 49% en 2016).

En cambio, las diferencias se acortan o directamente desaparecen cuando hablamos de tipos de interés de nuevas hipotecas. En España el tipo medio está en el 1,97%, y en la eurozona, en el 1,9%. 

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