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La intranquilidad de tener una ‘Hipoteca Tranquilidad’: qué hacer si firmaste una

Banesto
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Autor: Redacción

Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico y autora del blog Entre Códigos y Leyes

Durante los años 2007 y 2008, fuimos testigos de lo que parecía una imparable subida del Euribor, que llegó a alcanzar valores históricos sobrepasando cotas del 5%. En este marco económico, Banesto (ahora Banco Santander) lanzó al mercado la denominada Hipoteca Tranquilidad, un producto que se publicitaba como una alternativa segura a la temida subida del euríbor.

Se trataba de un préstamo a tipo de interés fijo entre el 5% y 5,75% durante los primeros años de vida de la hipoteca, pese a que la previsión existente era que el euríbor iba a comenzar a bajar, una previsión anunciada no solo por las entidades de crédito, sino por el propio Banco de España.

Los clientes creían que contrataban un producto estable y seguro que les permitiría protegerse frente a nuevas subidas del Euribor. Sin embargo, nunca sucedió y el índice de referencia en la mayoría de las hipotecas inició un descenso hasta los valores negativos en los que nos encontramos ahora.

¿Cómo se comercializaba el producto? 

A los clientes que suscribieron este producto les ofrecieron la Hipoteca Tranquilidad como un préstamo con una cuota fija, de manera que el cliente pudiera despreocuparse frente a nuevas subidas del euríbor. Así lo anunciaba de forma literal la propia publicidad del producto: “Hipoteca tranquilidad: con la misma cuota para siempre” o “Ya no te preocuparán las subidas del tipo de interés”.

Esta era la principal idea del producto que tenía que trascender a los clientes, protección y tranquilidad. Sin embargo, tras la denuncia de varios afectados, los tribunales han determinado que el contrato hipotecario contenía hasta nueve cláusulas abusivas relacionadas con los plazos de amortización, el número de cuotas y las fechas de las mismas, las cuotas en las que sólo se pagan intereses, el TAE, el aplazamiento de cuotas, el reembolso anticipado, los intereses (de un 5% al euríbor y el IRPH) y el vencimiento anticipado.

Estas son algunas de las cláusulas abusivas:

-  Según los jueces, se estableció un tipo fijo excesivo, totalmente fuera de mercado –según las propias previsiones de la entidad financiera– durante los 10 primeros años de préstamo; entre el 5% y 5,75%. A partir de entonces, el préstamo se vuelve variable conforme a las condiciones del contrato. Muchos de los préstamos suscritos, se convertirán a tipo variable en este año 2017.

- Cuota creciente durante toda la vida del préstamo. A pesar de la literalidad de la publicidad, la cuota es creciente durante toda la vida del préstamo, incrementándose entre un 2% o 2,5% respecto de la cuota del año anterior. 

-  Lo primero, abonar los intereses. La cuota se destina en primer lugar a pagar intereses y solo el residual se destina a amortización de capital, por tanto al establecer unos tipos tan altos los 10 primeros años no se amortiza prácticamente nada de la deuda principal, y solo se abonarían intereses. Para un préstamo suscrito de 125.000 euros, tras 10 años el cliente habrá amortizado 6.000 euros de capital y habrá pagado alrededor de 60.000 euros en intereses.

En todos los préstamos (hipotecarios, personales), el sistema de amortización es el francés, lo que significa que en los primeros años siempre se amortiza poco capital. Además, cuanto más alto es el tipo de interés, menor es la amortización de capital, si la cuota es fija. 

- El vencimiento del préstamo es indeterminado. Dado que la cuota cada vez es mayor, el vencimiento del préstamo cada vez se reduce más, es indeterminado. Un préstamo contratado a 30 años, actualmente ha reducido su plazo de vencimiento en 11 años.

- Este tipo fijo con cuota creciente no permite al cliente beneficiarse de las bajadas del Euribor. Además aun cuando el préstamo se convierta en variable, esa variabilidad siempre será al alza. La cuota nunca será inferior, siempre superior.

¿Qué solución tienen los afectados? 

Estamos ante una hipoteca difícilmente comprensible para personas no expertas en la materia, ya que los clientes que suscribieron la Hipoteca tranquilidad, no podrían conocer ni cuánto capital tenían que pagar en total, ni los años concretos que tardarían en hacerlo. 

Varias sentencias han anulado las cláusulas de la Hipoteca tranquilidad. Estiman que la entidad debió informar a sus clientes de forma que les permitiera tener una comprensibilidad real de las consecuencias económicas, y el coste económico cierto y real que conllevaba la suscripción de la ‘Hipoteca Tranquilidad’ en relación con una hipoteca tradicional. 

Por tanto, aquellas personas que suscribieron este préstamo podrán tratar de llegar a un acuerdo con su entidad financiera (actualmente Banco Santander) a través del Servicio de Atención al Cliente (SAC) o, si no es posible una solución amistosa, acudir a la vía judicial para solicitar la nulidad de las cláusulas abusivas. Una sentencia favorable conllevaría la devolución de aquellas cantidades indebidamente abonadas por aplicación de las mismas.