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La nueva ley hipotecaria desincentiva la compra de casa y la concesión de préstamos a extranjeros

Rentalia
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El pasado lunes 17 entró en vigor la nueva ley hipotecaria, una normativa que ha llegado con retraso, con muchos cambios y con un artículo que está generando incertidumbre en el sector inmobiliario. Se trata del artículo 20 que permite que los extranjeros que pidan hipoteca para comprar casa en nuestro país puedan cambiar el euro a su moneda local en cualquier momento. Notarios y expertos del sector alertan de que podría reducir el número de hipotecas concedidas y, por tanto, de compraventas por parte de los foráneos de fuera de la zona euro.

En concreto, el artículo 20 de la Ley de Crédito Inmobiliario permite a los futuros hipotecados extranjeros procedentes de países de fuera de la zona euro cambiar su hipoteca a otra moneda mediante dos casos concretos:

  1. La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo.
  2. La moneda del país donde la persona puede haberse mudado a trabajar. Por ejemplo, si es a India o China, puede pedir que le pasen las cuotas en rupias o yuanes.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, señala que se trata de “un gran escollo para la concesión de hipotecas a extranjeros que no formen parte de la zona euro. Con la nueva ley el cliente tiene el derecho de solicitar que a partir de cualquier momento la hipoteca se convierta a la moneda local suya, y esto supone un riesgo de tipo de cambio que no está contemplado en el ‘pricing’ de los productos de los bancos que operan en España y supondría una elevada complejidad técnica”.

Pero, además, el artículo 20 trae otra novedad y es que en caso de que el banco incumpla con la petición del hipotecado, se determinará, tal y como dice textualmente la ley, “la nulidad de las cláusulas multidivisa”, de tal manera que se considere que el préstamo fue concedido desde el inicio en la moneda en la que el hipotecado percibiera la parte principal de sus ingresos.

“La grandísima diferencia con la hipoteca multidivisa es que en ésta se define a priori las divisas entre las que el prestatario puede cambiar, mientras que en la nueva ley te encuentras con que no se limitan las monedas, sino que depende de dónde trabaje el solicitante o a dónde se mude a trabajar que puede pedir que le pasen las cuotas hipotecarias en la moneda de ese país”, subraya Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Fuentes de uno de los principales bancos de España aseguran a idealista/news que están a la espera de que desde el ministerio de Economía o el Banco de España se aclare bien en qué consiste este artículo. Señalan que su redacción es muy confusa y difusa, aunque descartan que tengan muchas peticiones de extranjeros que pidan el cambio de moneda.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) también pone de relieve la falta de información en el artículo 20. “Es de destacar que no dice nada respecto del tipo de interés remuneratorio al que se hace la conversión, es decir, el precio y las nuevas condiciones del préstamo, y no se debe dar por hecho que serán las mismas”, añaden.

Desde la AHE destacan principalmente dos colectivos a los que aplicaría esta norma:

  • A los españoles que han contratado o van a contratar en una moneda extranjera (habitualmente francos suizos o yenes japoneses) y han adquirido un inmueble en España (estos son los casos que han judicializado el debate respecto a este tipo de préstamo).
  • A los extranjeros que han contratado o van a contratar en su moneda local (no euros) un préstamo en España para adquirir un inmueble en España.

Cómo afectará al mercado inmobiliario

Aunque el número de operaciones afectado por el artículo 20 es muy reducido en el conjunto del mercado, lo cierto es que notarios y bancos están expectantes. Incluso algunos bancos podrían dejar de financiar este tipo de hipotecas, según fuentes consultadas por idealista/news. La AHE señala que “nada hace pensar que vaya a aumentar su importancia en un futuro inmediato”.

Aunque la cifra de préstamos a extranjeros es reducida frente al total, lo cierto es que desde 2013 se ha más que duplicado, pasando de las 10.315 a las 23.090 hipotecas en 2018. Veámoslo detenidamente. El único organismo que ofrece públicamente datos de hipotecas concedidas a extranjeros es el Colegio de Registradores. En 2018 el 6,6% del total de préstamos concedidos para comprar una casa fueron a extranjeros, frente al 93,3% a españoles. Es decir, se firmaron 23.090 nuevas hipotecas a extranjeros, más que nunca, de un total de 346.366 préstamos.

Dentro del total de préstamos a extranjeros, los rumanos son la nacionalidad con mayor peso, con un 11,79% del total de hipotecas sobre vivienda. Se trata de una nacionalidad que, sin embargo, en el peso de compra de vivienda por extranjeros en 2018 ocupa la sexta posición. Por tanto, es una nacionalidad que recurre a la financiación hipotecaria con mucha mayor propensión que el resto. Y que podría tener problemas para financiarse con la nueva ley hipotecaria porque este país no forma parte de la zona euro.

Lo mismo pasa con los británicos, que ocupan la segunda posición con un 8,54% (15,54% en compra de vivienda), y con los chinos que se sitúan en la tercera posición con un 7,80% (3,94% en compra de vivienda).

Después se sitúan italianos con un 5,47% (5,38% en compra de vivienda) y franceses con un 5,33% (7,39% en compra de vivienda).

% hipotecas sobre vivienda de extranjeros por nacionalidad. 2018
Nacionalidades  % del total  % s/extranjeros
Rumanía  0,79%  11,79%
Reino Unido  0,57%  8,54% 
China  0,52%  7,80% 
Italia  0,36%  5,47% 
Francia  0,36%  5,33% 
Marruecos 0,29%  4,29% 
Alemania 0,25%  3,71% 
Suecia 0,20%  2,97% 
Rusia 0,19%  2,87% 
Ucrania  0,16%  2,43% 
Holanda  0,13%  2,02% 
Bulgaria  0,13%  1,99% 
Bélgica  0,09%  1,38% 
Noruega  0,09%  1,33% 
Polonia  0,08%  1,21% 
Ecuador  0,08%  1,17% 
Portugal  0,07%  1,10% 
Dinamarca  0,07%  1,04% 
Bolivia  0,06%  0,89% 
Resto  2,18%  32,67% 
Extranjeros  6,67%  100,00% 
Nacionales  93,33%   
Total  100,00%  

Por CCAA, las comunidades autónomas con mayor cuota sobre el total nacional de hipotecas de vivienda de extranjeros durante 2018 han sido Cataluña (20,97%), Comunidad Valenciana (19,69%), Andalucía (17,17%) y Comunidad de Madrid (14,59%). El resto de las comunidades autónomas presentan resultados por debajo del 10%, dando lugar a las mayores cuantías en Baleares (7,26%) y Canarias (6,03%).Las nacionalidades cabeceras en la compra de vivienda en España se caracterizan por contar con niveles de renta per cápita elevados, proporcionando unas menores necesidades de financiación, tal y como se constata en los resultados de contratación de hipotecas sobre vivienda.

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