Santander y Mapfre obtienen 'luz verde' para comercializar hipotecas inversas

Banco Santander y Mapfre han obtenido este lunes la autorización por parte del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para comercializar la hipoteca inversa a través del vehículo financiero de crédito Santander Mapfre Hipoteca Inversa, E.F.C.

Según la información remitida por Mapfre en una nota de prensa, tras esta autorización, la sociedad conjunta avanzará con los trámites para la comercialización de la hipoteca.

Se prevé que el producto se empiece a comercializar antes de que termine el ejercicio 2023, y se hará en régimen de exclusividad por las redes de oficinas de Santander y Mapfre en España.

Los servicios de Competencia de la Comisión Europea aprobaron en abril de 2022 la sociedad conjunta ('joint venture') de Banco Santander y Mapfre, que operará como establecimiento financiero de crédito para desarrollar hipotecas inversas.

Bruselas dictaminó que la fusión propuesta no planteaba problemas para la competencia, dado que los negocios de ambas empresas no tienen una posición relevante al combinarse entre sí. 

Qué es la hipoteca inversa 

La hipoteca inversa es un producto financiero pensado para que las personas mayores puedan obtener un complemento de sus ingresos gracias a su vivienda, sin perder la propiedad ni el derecho de uso de la misma.

Es un tipo especial de préstamo hipotecario dirigido a personas a partir de 65 años, con vivienda en propiedad sin cargas, que permite obtener liquidez de ese patrimonio inmobiliario sin perder la titularidad de la vivienda, de la que se puede disfrutar hasta el momento del fallecimiento. El producto puede complementarse con un seguro de rentas vitalicias que les garantice el mismo nivel de ingresos de por vida.

Esta fórmula llegó al mercado en 2007, aunque durante la crisis no terminó de convencer ni a bancos ni a consumidores, pero ahora el sector financiero le ha dado un nuevo impulso y está lanzando ofertas específicas.

Recordemos que la hipoteca inversa es una alternativa destinada a los mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad y quieran tener una remuneración extra que complemente su pensión. En concreto, consiste en la firma de un préstamo hipotecario en el que la casa del jubilado actúa como garantía y que se basa en el pago de una cantidad al propietario, bien sea de forma periódica o de una sola vez. De media, se puede conseguir como máximo el 50% del valor de tasación de la vivienda. 

No obstante, no se traspasa la titularidad ni el usufructo de la vivienda, sino que brinda a los herederos la posibilidad de recuperar el inmueble tras el fallecimiento del titular, bien a través de la firma de un préstamo hipotecario al uso o con recursos propios. En caso de no contar con los fondos suficientes, los herederos podrían devolver el dinero con la venta de la vivienda. Por regla general, los herederos tienen un plazo de un año tras el fallecimiento del progenitor para saldar la deuda contraída, lo que implica devolver el principal y los intereses, que suelen estar en torno al 5%.

También conviene tener en cuenta que el suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral, y que se deben cumplir unos requisitos. Como explican desde Life Abogados, “los requisitos que exige la Ley 41/2007 son que los solicitantes de la hipoteca inversa sean todos titulares del inmueble garantizado, que cuenten con una vivienda en propiedad, libre de cargas y que preferentemente sea la vivienda habitual. Además, el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y la vivienda debe haber sido tasada y asegurada contra daños”.

Incluso cumpliéndose todas las condiciones, también es necesario tener en cuenta unos inconvenientes. Por ejemplo, que no cubre el riesgo de longevidad, por lo que, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

En materia de impuestos, se trata de una fórmula ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.

Como recuerdan desde la Fundación de Estudios Financieros, las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente. De hecho, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para ‘vigilar’ las hipotéticas malas 'praxis' de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España. 

Puede ser una alternativa interesante de financiación cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago. 

Otras alternativas para rentabilizar la vivienda

En un momento en el que se está debatiendo en el mundo económico, político y social de qué manera se pueden garantizar las pensiones y cuál es la mejor fórmula para revalorizarlas, no solo están proliferando las hipotecas inversas, sino que también están cogiendo ritmo otras alternativas como la nuda propiedad y los seguros de rentas vitalicias.

La nuda propiedad, por ejemplo, es una alternativa que permite vender la titularidad de la vivienda, pero no el usufructo vitalicio. Es decir, el pensionista puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento o incluso alquilar el inmueble. No obstante, la operación es irrevocable, lo que significa que los herederos no pueden recuperar la vivienda tras la muerte de su familiar. Con esta fórmula se puede conseguir entre un 40% y un 80% del precio de mercado (es decir, el descuento puede alcanzar el 60%), y se puede optar por recibir el pago de una sola vez o en rentas periódicas.

Otra de las opciones es contratar un seguro de rentas vitalicias, que pueden percibirse de forma mensual, trimestral o semestral. Es una alternativa que está ganando fuerza entre los mayores de 65 años que venden una vivienda distinta de la habitual, ya que la plusvalía queda exenta de tributación en los primeros 240.000 euros si en un plazo máximo de seis meses invierte la cantidad obtenida en una renta vitalicia. En este caso, no obstante, el pensionista debe buscarse una alternativa residencial.

Por último, está también la bautizada como vivienda inversa. Es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida. Normalmente el importe de la operación está entre el 55% y el 85% del valor de tasación del inmueble, basándose en factores como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

En España, este producto de momento solo lo ofrece Almagro Capital, una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada que cuenta con accionistas como Mutualidad de la Abogacía e Ibervalles, la sociedad de inversión de la familia de empresarios Isidro; y que tiene un valor de mercado cercano a 100 millones de euros.