Hipoteca para terreno, ¿cómo funciona, cómo solicitarla y cuánto dan?

Cada vez son más las personas que optan por comprar un terreno para construir en él la vivienda de sus sueños. Si es tu caso y te preguntas cómo funcionan las hipotecas para terrenos, te contamos cuáles son sus características, así como las condiciones y límites que suelen existir para este tipo de producto bancario.

¿Se puede hipotecar un terreno?

En principio, es posible hipotecar la compra de cualquier terreno, ya sea rústico, urbanizable o urbano. Sin embargo, esto no significa que la operación resulte siempre viable o atractiva para tu banco.

Para la entidad es importante poder ejecutar su garantía hipotecaria en caso de que sea necesario, sin dificultades y sin pérdida de valor. Esto puede resultar más difícil al comprar un terreno que una vivienda, cuyo valor normalmente ascenderá con el tiempo.

¿Cómo funciona una hipoteca para terreno?

Las hipotecas para terreno sirven para financiar exclusivamente la compra de un suelo, sea del tipo que sea. Ten en cuenta que:

• Son pocas las entidades que las ofrecen debido a que, al no haber nada construido, el riesgo es mayor.
• El tipo de interés suele ser más elevado y, por tanto, se tratará de un producto más caro.
• El plazo de devolución máximo también suele ser inferior, de hasta unos 20 años.
• Como veremos, el porcentaje que podrás solicitar será inferior al 80%.

¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar terreno?

Si deseas optar por este tipo de producto, deberás ser especialmente claro y estricto a la hora de aportar toda la documentación necesaria para ganarte la confianza del banco y demostrar tu solvencia. Ten en cuenta que: 

• Conseguir una hipoteca para terreno siempre será más difícil que conseguir una hipoteca para vivienda, y las condiciones serán peores. Por eso es importante que 'vistas' tu propuesta con toda la información posible para obtener una tasación elevada y convencer a tu banco.
• Es posible que el banco exija una autorización urbanística, certificado de uso de suelo, un plan de construcción o seguros especiales.
• Deberás contar con ahorros suficientes para afrontar gran parte del coste del terreno y los gastos e impuestos asociados a la operación. Recuerda que las entidades no suelen financiar por encima del 50%.
• Tu solvencia y nivel de endeudamiento deberá ser muy bajo: el banco siempre llevará a cabo un análisis de riesgo antes de seguir adelante con la operación.
• Es probable que muy pocas entidades ofrezcan este tipo de préstamo hipotecario y que, por tanto, tu capacidad de negociación sea reducida. Valora las opciones disponibles y ten en cuenta que pueden existir otro tipo de productos, así como otras opciones de compra más atractivas.
• Evita descapitalizarte por encima de lo aconsejable o asumir un riesgo más elevado de lo recomendable, especialmente si posteriormente deseas solicitar una hipoteca autopromotor para construir tu casa. Es muy probable que surjan sorpresas desagradables en forma de gastos extra y retrasos durante el proceso de construcción, y deberás tener soltura económica suficiente para atenderlos.

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¿Qué bancos dan hipotecas para terrenos?

En general, los bancos no ofrecen hipotecas para terrenos, y en la actualidad no hay entidades que dispongan de este tipo de préstamo en su cartera de productos hipotecarios. Si quieres obtener un préstamo de este tipo deberás negociar con tu banco o con otra entidad para intentar conseguir esta financiación.

Sin embargo, sí es posible pedir un préstamo personal y destinar el dinero a la compra de un terreno, si bien los intereses serán más elevados y el plazo de devolución, más breve. Eso sí, podrás pagar la totalidad del terreno con el dinero solicitado si así lo deseas.

Otra opción, menos atractiva por sus elevados intereses, consiste en solicitar un préstamo con aval hipotecario para comprar un terreno. Este producto consiste en utilizar un inmueble de tu propiedad como garantía para la compra de tu nuevo suelo, con la importante desventaja de que podrías perder tu vivienda en caso de impago.

¿Cuánto dan de hipoteca por un terreno?

Las condiciones que ofrecen las hipotecas para terreno suelen ser menos favorables al cliente. Normalmente, la cantidad que podrás obtener no superará el 50% del menor de los importes entre precio de compraventa y valor de tasación. En el mejor de los casos, podrás llegar al 70%.

En general, la firma de hipotecas de terrenos no resulta demasiado atractiva para la banca, salvo excepciones que es necesario justificar, por lo que tampoco estará dispuesta a prestarte un porcentaje elevado.