Ibercaja: “Es muy probable que las hipotecas estén cerca de máximos del ciclo”

El mercado hipotecario se enfrenta a un cambio de tendencia. Tras la fuerte actividad registrada el año pasado, cuando se formalizaron cerca de medio millón de préstamos para la compra de vivienda, y en un escenario que no apunta a nuevos recortes de los tipos de interés por parte del BCE, todo apunta a que el mercado está a las puertas del pico del ciclo y que, tras él, llegará la ralentización e incluso las caídas.

En esta entrevista con idealista/news, Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja; Pedro Rodríguez, director de desarrollo de negocio particulares; y Jorge Aguirre, jefe de desarrollo de negocio promotor; explican cómo están las hipotecas, qué podemos esperar del euríbor, cómo están evolucionando los programas destinados a facilitar la compra de vivienda a los jóvenes o qué medidas son indispensables para mejorar la sic. La clave, según la entidad aragonesa, es “generar más oferta de vivienda tanto asequible como libre”. 

Qué podemos esperar del mercado hipotecario este año: ¿llegará la ralentización?

Dados los niveles que se están alcanzando en relación con variables demográficas como el aumento de la población en edad de emanciparse, es muy probable que estemos cerca de máximos de ciclo y que el crecimiento se ralentice a lo largo del año, o incluso que se produzca una ligera moderación.

¿Manejáis la misma previsión para las novaciones y subrogaciones? 

Esperamos una tendencia a la baja en un entorno estable para los tipos de interés donde habrá menos incentivos que en los años anteriores para realizar novaciones y subrogaciones. 

"Habrá menos incentivos que en los años anteriores para realizar novaciones y subrogaciones"

¿Habrá cambios en los tipos de interés este año?

Después de la fuerte volatilidad de los últimos años, prevemos unos tipos de interés más estables en los próximos trimestres. Las declaraciones de varios miembros del Banco Central Europeo (BCE) apuntan a que, a diferencia de lo esperado hace unos meses, ahora es más probable que el siguiente movimiento de los tipos de intervención sea una subida que una bajada. En cualquier caso, no parece que ese movimiento se vaya a producir a corto plazo y esperamos que no haya cambios en los tipos de intervención en 2026.

"Prevemos unos tipos de interés estables"

¿Qué podemos esperar del euríbor en los próximos meses? 

En un contexto en el que se espera estabilidad de los tipos de intervención durante los próximos meses, pero con subidas en el horizonte, prevemos que el Euribor se estabilice con una tendencia ligeramente alcista. Las revisiones semestrales en las hipotecas a tipo variable ya están siendo al alza, mientras que las anuales pasarán a serlo probablemente en el mes de abril. En cualquier caso, se tratará de revisiones modestas, no tendrá nada que ver con lo que sucedió con los incrementos de 2022-2023. 

"Prevemos que el Euribor se estabilice con una tendencia ligeramente alcista"

¿La guerra en Irán podría alterar estas previsiones y suponer un escollo para el mercado hipotecario? 

El impacto que ha tenido hasta la fecha en la subida de los precios energéticos no parece suficiente para alterar en gran medida las previsiones anteriores. No obstante, si el conflicto se alarga, continúa cerrado el Estrecho de Ormuz y se ve afectada la capacidad productiva de petróleo y gas en la región, podríamos asistir a subidas adicionales de los precios, que a su vez llevarían a una política monetaria más restrictiva. Unos tipos de interés más altos enfriarían el mercado de la vivienda, afectando a la baja a las compraventas, aún más a las hipotecas (las compras sin financiación se verían menos alteradas) y a los precios (la capacidad de pago de los hogares estaría limitada por la subida de los tipos de interés). 

"Unos tipos de interés más altos enfríarían el mercado, afectando a la baja a las compraventas, las hipotecas y los precios"

En 2025 subió el importe medio de las hipotecas, se ampliaron los plazos de las firmas y también aumentó la relación entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda (LTV). ¿Se mantendrá la tendencia?

Esta tendencia se puede mantener. El endurecimiento de la accesibilidad empuja a que se sigan buscando fórmulas como el incremento de los plazos o del LTV, siempre cumpliendo los criterios de prudencia de la banca, más estrictos que en el ciclo anterior. La subida de los importes medios es prácticamente segura por el encarecimiento de la vivienda. 

¿Despegará el peso de las compras de viviendas con hipotecas este año respecto de las operaciones a tocateja?  

Ya se aprecia la tendencia al alza y puede continuar en 2026. Según los datos del notariado, la ratio hipotecas sobre ventas llegó a un mínimo del 57% en 2023, mientras que con los últimos datos disponibles de 2025 (hasta octubre) esta ratio ha subido al 66%. Los bajos tipos de interés, prácticamente nulos en términos reales, y el encarecimiento de la vivienda pueden seguir impulsando más las hipotecas que las compraventas, pero el margen de subida adicional para la ratio parece moderado desde los niveles actuales. En 2019, con los tipos en negativo, la ratio se encontraba en el 66%, si bien entonces los niveles de precios hacían menos necesario recurrir a la financiación hipotecaria de la compra que actualmente. 

"Los bajos tipos y el encarecimiento de la vivienda pueden seguir impulsando más las hipotecas que las compraventas"

¿Qué estrategia tiene Ibercaja este año en hipotecas? ¿Podría encarecer su oferta, sobre todo a tipo fijo y mixto? ¿Y la oferta variable? 

Ibercaja busca siempre estar al lado de sus clientes (o nuevos clientes) en momentos relevantes como es la financiación de una vivienda, y así seguiremos. La estrategia no cambia. Tenemos una oferta completa con diversas modalidades (hipotecas a tipo “fijo”, con tipo de interés “mixto” o tipo “variable”) que mantendremos inalterada (en cuanto a modalidades de producto) y que irá adaptando sus tarifas según evolucione el mercado. En vista de la situación actual y los últimos tiempos, los clientes demandan más hipotecas a tipo de interés “fijo” o tipos “mixtos” que hipotecas a tipos de interés “variable”, así que ofrecemos soluciones para todos.

"Nuestra oferta se irá adaptando según evolucione el mercado"

En los últimos meses, varias entidades financieras en España han asegurado que no tienen interés en entrar en una guerra de precios en un entorno de condiciones irracionales. ¿Estáis de acuerdo? 

Las tarifas existentes en el mercado hipotecario hace mucho tiempo que no son las más racionales. El mercado ha llegado hasta donde está por entidades de gran tamaño y cuota de mercado relevante que, de manera más o menos continua, han influido y conducido a todos los jugadores hasta la situación actual. Aquellas entidades de tamaño más reducido tienen menos capacidad de influir en el mercado y son más ‘precio aceptantes’. Llevamos años en los que lograr un equilibrio entre rentabilidad de las nuevas operaciones de financiación y mantenimiento de cuota de mercado es un verdadero reto. 

"Las tarifas existentes hace mucho tiempo que no son las más racionales"

Qué tipo de clientes solicitan hipotecas en Ibercaja 

El perfil de solicitante de hipoteca es el de una persona de unos cuarenta años de media, solvente económicamente, con empleo estable y ahorros de entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda, que destina a la compra de la vivienda. Y no esperamos grandes cambios.

Cómo es la hipoteca prototipo que estáis concediendo 

Hay de todo, pero principalmente se financia la compra de vivienda habitual y en las principales ciudades de cada provincia. Con unas hipotecas medias en niveles de 180.000 euros aproximadamente, se financian viviendas de un valor de entre 230.000 o 250.000 euros. Lógicamente, el valor de la vivienda varía por provincias, pero esta es la media nacional.

¿Cerráis operaciones con extranjeros o para compras de segundas residencias?

Ibercaja financia a ambos perfiles de compradores de vivienda, aunque, como indicábamos anteriormente, nuestro perfil de cliente con hipoteca se concentra más en vivienda habitual que en segunda residencia. 

"Lograr un equilibrio entre rentabilidad y cuota de mercado es un verdadero reto"

Cómo están evolucionando los programas de avales para ayudar a los jóvenes sin ahorros a comprar vivienda 

Teniendo en cuenta la dificultad de los más jóvenes para adquirir una vivienda, estos programas evolucionan razonablemente. De manera adicional a todos los programas autonómicos de financiación de vivienda para jóvenes, Ibercaja cuenta con un producto específico (la “Hipoteca Joven”) que favorece este perfil de demandantes de hipoteca. La sensibilidad de la entidad hacia este perfil de clientes es máxima.

¿Está notando más demanda de financiación por parte de los promotores? 

En 2026, la previsión de incremento de financiación a promotores es de un 25%. Ante la necesidad de vivienda, se están lanzando proyectos inmobiliarios con mayor velocidad que años anteriores. Se está notando algo de agilidad en las administraciones para la concesión de licencias, si bien aún no es suficiente. Los problemas para conseguir los objetivos los encontramos en la falta de capacidad productiva del sector constructor y falta de mano de obra especializada. 

¿Participan en programas con los avales ICO para promotores? En tal caso, más información sobre las operaciones que hayan cerrado ya 

Por el momento en promotor no tenemos cerradas financiaciones ICO, pero estamos participando activamente en la financiación de vivienda protegida en sus diversos formatos. Actualmente, el 25% de la cartera promotora está en financiación de vivienda protegida. 

"Estamos participando activamente en la financiación de vivienda protegida"

¿Qué esperáis de los precios de la vivienda y las compraventas? 

Atendiendo al incremento del número de hogares y la proporción de transacciones sobre el parque de viviendas, consideramos que las compraventas están muy cerca del máximo del ciclo después del fuerte crecimiento de los últimos años. Es muy probable que veamos una ligera moderación conforme avance 2026. 

A pesar de ello, la producción seguirá muy por debajo de las necesidades de vivienda derivadas del aumento del número de hogares, la compra de segundas residencias (por españoles y extranjeros) y la necesidad de reposición de un parque envejecido. Esta escasez de oferta seguirá presionando los precios al alza. 

El límite para la subida de los precios creemos que se encuentra en unas tasas de accesibilidad ya algo estresadas. Es decir, los precios están alcanzando niveles que provocan una fuerte expulsión de demanda, en particular en los mercados más tensionados, y su crecimiento podría moderarse en los próximos meses después de alcanzar tasas de dos dígitos. 

"Los precios provocan una fuerte expulsión de demanda"

¿Qué tipo de medidas podrían ponerse en marcha en materia de financiación para facilitar el acceso a la vivienda y medidas de otra índole? 

La banca seguirá trabajando para conceder crédito a tipos de interés muy competitivos (el tipo medio de las nuevas operaciones es de apenas el 2,6% frente a un 3,3% de media en la Zona Euro) y ajustando el LTV y los plazos dentro de unos exigentes criterios de prudencia. 

Por otra parte, como uno de los problemas principales para acceder a la vivienda es la falta de ahorro para afrontar los costes del primer año de compra, se podrían valorar medidas fiscales como la vuelta de la cuenta ahorro vivienda. 

También en el terreno fiscal se podría plantear la reducción y/o periodificación del pago de IVA, ITP e IAJD o reducir la imposición sobre las donaciones para la compra de vivienda. 

En cualquier caso, los problemas de accesibilidad en el mercado inmobiliario provienen sobre todo de la escasez de oferta y con estas medidas se dinamizaría la demanda, de forma que redundarían en mayores subidas de los precios. Por eso, lo más importante es fomentar la construcción de vivienda tanto protegida como libre para responder a las necesidades acumuladas en los últimos años y las previstas para los próximos. 

También parece recomendable modificar la legislación del alquiler, contribuyendo a una mayor seguridad jurídica de los propietarios, para que se incremente la oferta de viviendas en el mercado. 

"Lo más importante es fomentar la construcción de vivienda tanto protegida como libre"

Muchos expertos defienden la vuelta de la cuenta ahorro vivienda. ¿Serviría de algo? 

Como comentábamos en la pregunta anterior, creemos que sí puede ayudar a reducir el problema de la insuficiencia del ahorro a la hora de hacer frente a una compra que está expulsando del mercado a una parte considerable de la población, sobre todo joven y en zonas tensionadas. No obstante, esta medida debería ir acompañada de otras que impulsen la oferta de vivienda a la venta y en alquiler para evitar que su efecto se acabe diluyendo por las nuevas subidas de precio. 

¿Qué nivel de firma de hipotecas es el idóneo para un país como España? 

El nivel idóneo depende sobre todo de las variables demográficas, de forma que no es estático y ha cambiado mucho en las dos últimas décadas. Y también de los tipos de interés, que tienen un impacto importante en la ratio hipotecas sobre ventas. Con las previsiones actuales de incremento de la población y del número de hogares y con los tipos de interés estables, podríamos hablar de un nivel de equilibrio en torno al medio millón de hipotecas anuales, no muy lejos de los niveles actuales.