Hipotecas

El mercado hipotecario ha vivido un 2022 de contrastes y cifras inéditas. El euríbor a 12 meses ha registrado la mayor subida de su historia, tras pasar de moverse cerca del -0,5% a superar el 3% y marcar máximos de 14 años. Este rally, que ha venido impulsado por las primeras subidas de los tipos de interés en la eurozona en 11 años para frenar la escalada de la inflación, ha provocado un fuerte encarecimiento de las cuotas de las hipotecas variables y ha disparado la contratación de hipotecas fijas hasta niveles récord. En la recta final de año también se ha ralentizado la concesión de nuevos préstamos ante el empeoramiento de las condiciones de financiación, dando por cerrada la era de las hipotecas ‘megabaratas’, y han llegado las ayudas para los hipotecados vulnerables.

El Tribunal Supremo considera que no hay intromisión al honor si un ciudadano es incluido en la lista de morosos pero previamente se le ha comunicado y solicitado el pago de la deuda pendiente. Así lo fija el alto tribunal en tres sentencias que resuelven tres recursos relacionados con el requerimiento previo de pago al deudor, que es uno de los requisitos de "licitud" de la inclusión de datos personales en los ficheros de información crediticia, más conocidos como ficheros de morosos.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 41.022 préstamos para la compra de vivienda, un 13,5% más que en octubre de 2021. El volumen encadena 20 meses de repuntes y crece un 12,9% en el acumulado del año, aunque se reduce un 7% respecto a septiembre. Las hipotecas a tipo fijo pierden peso en el mercado, marcando mínimos desde septiembre de 2021. Andalucía, Madrid y Cataluña son las regiones con más operaciones.

El aumento de los tipos de interés por parte de los bancos centrales tiene a los economistas y también a los propietarios de viviendas en un sinvivir.

El departamento de análisis de la entidad financiera alerta de más subidas del euríbor a 12 meses. Sus previsiones sitúan al al indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España al borde del 3% a finales de este año, mientras que en 2023 podría alcanzar el 4%. Ya en 2024, su pronóstico es que baje hasta quedarse en torno al 2,2%, un nivel similar al que se movía en septiembre.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron hipotecas en noviembre fue del 2,877%, el mayor nivel registrado desde septiembre de 2014, según los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Un año antes, el tipo medio era del 1,412% .La subida se produce en un contexto en el que el euríbor, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, cerró el mes de noviembre en el 2,828%.

El indicador para la mayoría de las hipotecas en España ha recibido con nuevas subidas el incremento del precio del dinero que anunció el BCE la semana pasada, hasta situarlo en el 2,5%. Este 19 de diciembre se ha situado en tasa diaria en el 3,057%, un nivel que no tocaba desde enero de 2009. La media mensual provisional se mueve ya en el 2,883%, medio punto por encima de la cota en la que cerró noviembre.

Este intermediario es un profesional que ayuda a encontrar la mejor oferta de financiación para comprar una vivienda, teniendo en cuenta las necesidades y preferencias de cada consumidor. En un momento de subida generalizada de los tipos de interés, esta figura cobra todavía más relevancia, ya que ofrece un asesoramiento personalizado y es capaz de valorar diferentes préstamos y agilizar los trámites a la hora de solicitar y firmar la operación. Además, muchos ofrecen estos servicios de forma gratuita.

Cuando tenemos ahorros, podemos dudar entre amortizar la hipoteca o invertir en un plan de pensiones. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas y, según el caso, puede ser más conveniente decantarse por una alternativa u otra. En líneas generales, es recomendable amortizar el préstamo si el consumidor está muy endeudado o si quiere protegerse de las subidas de los tipos de interés. En el caso de que pague pocos intereses, podría ser interesante invertir en un plan de pensiones. No obstante, en ambos casos conviene quedarse con algo de dinero para afrontar posibles imprevistos.

Un comparador de hipotecas es la forma perfecta de encontrar el préstamo que mejor se ajusta a la situación particular y necesidades de los consumidores. Entre sus principales están que son herramientas online y gratuitas, ofrecen una visión panorámica del mercado, ahorran tiempo y aportan una información muy relevante a la hora de elegir un préstamo u otro, como por ejemplo el tipo de interés final.

El euríbor a 12 meses ha seguido escalando posiciones en noviembre, aunque su avance se ha ralentizado respecto a los meses anteriores. La media mensual provisional del indicador se ha situado en el 2,82%, tras subir dos décimas, y se mantiene en máximos desde diciembre de 2008. Los expertos recuerdan que las familias sufrirán un sobrecoste medio de más de 2.000 euros anuales en las revisiones de las condiciones de los préstamos y creen que el indicador cerrará 2022 en torno al 3%.

Las subidas de los tipos de interés que ha puesto en marcha el BCE en los últimos meses para frenar la escalada de los precios ha provocado un rally del euríbor, el principal indicador para las hipotecas a tipo variable. Y también una anomalía en el mercado hipotecario: el euríbor a un año está por encima de los tipos de interés a 30 años (IRS), que son los que sirven de base a los bancos en las operaciones a tipo fijo. Así, es posible encontrar préstamos fijos más baratos que a tipo variable, según explican desde idealista/hipotecas.

En septiembre se inscribieron en los registros 44.119 préstamos para la compra de vivienda, un 4% más que en el noveno mes de 2021. Según el INE, en el acumulado del año la firma de hipotecas crece un 12,9% y también se incrementan el importe medio de los préstamos, y el capital que financia la banca. A pesar del repunte generalizado, el tipo fijo pierde fuelle y supone menos del 70% de las operaciones por primera vez desde 2021.

El Tribunal de Justicia Europeo podría revisar la cláusula IRPH en los contratos hipotecarios, según sostiene un escrito de alegaciones de la Comisión Europea dirigido a dicho tribunal, que abre la puerta a que Europa valore si los bancos incurrieron en una práctica abusiva al comercializar las hipotecas referenciadas a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo para igualarlo con el TAE del mercado, perjudicando así a los consumidores. Desde Asufin esperan que el Tribunal de Luxemburgo "entre de lleno en la cuestión y sea claro en su resolución".

Cuando compramos una casa, lo más habitual es que necesitemos financiación para realizar la compra. Es entonces cuando entran en juego las hipotecas y las dudas sobre cómo puede afectar a la financiación el hecho de que la casa sea nueva o de segunda mano. El tipo de vivienda es indiferente en lo que se refiere a la concesión, aunque el estado del inmueble sí que influye en la tasación y, por tanto, en el importe que esté dispuesto el banco a prestarnos para formalizar la operación.

Este préstamo para la compra de vivienda es uno de los más destacados del mercado. Además de tener un tipo de interés bajo, de euríbor + 0,78% pasado el primer año, no tiene bonificaciones, por lo que el cliente no tiene que domiciliar la nómina ni contratar seguros o abrir un plan de pensiones para obtener dichas condiciones. Además, no tiene comisiones, se tramita de forma 100% online y permite financiar hasta el 90% del precio de compra de la vivienda. Ahora bien, la entidad solo estudia operaciones de más de 80.000 euros.

El Real Decreto-ley para aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor entró en vigor el 24 de noviembre tras su publicación en el BOE. Las medidas, pactadas con la banca, beneficiarán a los hogares que ingresen hasta 29.400 euros, que podrán establecer periodos de carencia, alargar el vencimiento de los préstamos u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. También elimina comisiones por amortización y por cambiar una hipoteca variable en fija

El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete normativo para aliviar la situación financiera de más de un millón de familias hipotecadas en plena subida de los tipos de interés. Las ayudas, pactadas con la banca, establecen diferentes medidas para los hogares que ingresen hasta 29.400 euros, como por ejemplo establecer periodos de carencia, alargar el vencimiento de los préstamos u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. También elimina comisiones por amortización y por cambiar una hipoteca variable en fija. El objetivo es que entren en vigor en 2023.

El Consejo de Ministros aprobará este 22 de noviembre las medidas acordadas entre el Gobierno y la banca para aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor. Los beneficiarios serán aquellos hogares con rentas de hasta 29.400 euros, y siempre que el pago de la cuota les suponga un gran esfuerzo financiero. Se establecerán periodos de carencia, rebajas de los intereses y alargamiento del plazo de los préstamos, se eliminarán comisiones de amortización y se fomentarán los cambios a hipotecas fijas.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron préstamos para la compra de vivienda en octubre fue del 2,66%, el mayor nivel registrado desde 2014, según los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El interés ha aumentado en 1,2 puntos respecto al año pasado y, por primera vez desde abril, supera a las que han aplicado los bancos de la eurozona.

El rally que está experimentando el euríbor a 12 meses en los últimos meses puede tener los días contados. A pesar de que el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha pasado de moverse en terreno negativo a tocar máximos de 2008 en medio año, el consenso de expertos que reúne la Fundación de las Cajas de Ahorros descarta fuertes aumentos en el próximo año: cree que se mantendrá entre el 3% y el 3,1%, frente al 2,8% en el que se encuentra la media provisional de noviembre.

El Banco de España ha elaborado una serie de consejos para los muchos ciudadanos que se están planteando cambiar su hipoteca de tipo variable a fijo como consecuencia de la subida de los tipos de interés. El supervisor recomienda informarse adecuadamente y valorar todas las opciones de diferentes bancos para poder decidir si conviene hacer el cambio a través de una novación, una subrogación o un préstamo nuevo. E insiste en que los consumidores deben tomarse un tiempo para analizar una operación que es tan a largo plazo.

Antes de conceder un préstamo, los bancos evalúan el nivel de riesgo de la operación y el perfil del cliente para determinar si sale adelante o no. Este proceso es lo que se conoce como 'sistema scoring', y es un aspecto clave en una hipoteca, ya que las condiciones serán más o menos estrictas en función de la puntuación que obtenga el cliente. La estabilidad laboral, los ingresos, el historial de pagos, la edad y el estado civil son algunos de los factores que analizan las entidades.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha asegurado tras el Consejo de Ministros que se ha dado de plazo esta semana para cerrar un acuerdo con la banca en torno a las medidas destinadas a aliviar la situación de los deudores hipotecarios vulnerables. Los principales puntos son mejorar el funcionamiento del Código de Buenas Prácticas para refinanciaciones de deuda de las familias con menos recursos, y establecer un protocolo adicional para apoyar a los hogares de clase media que puedan verse en riesgo por la fuerte subida de los tipos de interés.