Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea
El mercado inmobiliario español comienza a mostrar signos de cierto dinamismo, aunque todavía sea pronto para hablar de recuperación. Las principales señales positivas provienen del creciente interés de los fondos de inversión internacionales en analizar y pujar por operaciones de venta de carteras de activos adjudicados, viviendas sociales en alquiler, deuda hipotecaria fallida y plataformas de prestación de servicios de gestión inmobiliaria de la banca
Asimismo, hemos identificado a fondos de inversión interesados en asociarse con promotores inmobiliarios españoles para invertir en segmentos concretos de nuestro mercado, por producto y geografía, estrategia que hace poco hubiera sido impensable
Desde la perspectiva de la inversión de particulares, el 17% de las compras de viviendas del primer semestre se han realizado por compradores extranjeros. Aunque dicho porcentaje se aplique sobre muy reducidos volúmenes de compras, es sintomático que el interés por nuestro país, la percepción del riesgo y de las oportunidades de inversión se estén alineando para iniciar el principio del fin de la crisis inmobiliaria
Al mismo tiempo, más del 60% de las transacciones realizadas en el mercado de vivienda se realizan sin contar con financiación bancaria, lo que anticipa que los inversores nacionales están volviendo al sector, aunque con volúmenes muy reducidos de compras, y sin recurso al apalancamiento como estrategia de inversión
La mejor noticia que podemos transmitir es que dicha recuperación se iniciará fundamentalmente con el impulso de la inversión extranjera. A la que podríamos poner todo tipo de calificativos, si quisiéramos seguir la línea de catastrofismo que se ha impuesto en los últimos años en una parte importante de nuestro mercado. Pero es la inversión que necesitamos como país, para desapalancar una industria fallida y para exportar en precios competitivos un problema que sería imposible de digerir por nuestros propios medios
En los próximos años dichos fondos serán los protagonistas del mercado inmobiliario. Muchos de ellos plantean sus estrategias de inversión a 5-7 años con una fuerte presencia de medios de gestión en nuestro país, lo que permitirá reconvertir a profesionales del sector en proveedores de servicios. En breve, nos resultarán familiares los nombres de sus plataformas de gestión o servicing, como los principales agentes del mercado de inversión y venta al por menor de sus carteras
Para el sector promotor, que aún sobrevive a seis años de crisis, estas noticias se traducirán en el corto plazo en oportunidades de prestación de servicios y asociación con dichos fondos, pero no en incrementos de los precios de las viviendas en venta. También se encontrarán en los próximos meses con nuevos interlocutores en su relación con sus acreedores financieros ya que parte de estas deudas se transmitirán a fondos de oportunidad
Dicha transmisión no debería traducirse necesariamente en acciones kamikaze de dichos fondos contra la línea de flotación de estas empresas, sino más bien en la negociación de fórmulas de venta compartida de producto terminado y en la dación en pago incentivada de sus garantías. Los fondos de inversión necesitan acotar los riesgos relacionados con la disposición final de sus garantías hipotecarias y por ello, en principio, deberían estar más abiertos a la búsqueda de soluciones racionales con sus deudores que al enfrentamiento judicial con los mismos
Adicionalmente, podemos prever procesos de compra venta de empresas inmobiliarias donde la clave de estas posibles operaciones radica, en nuestra opinión, en la reestructuración de la deuda financiera a muy largo plazo o una quita sujeta a su recapitalización. Conceptos que eran evidentes antes de la crisis, como el valor de los fondos propios, se relativizan en la actualidad ante escenarios de imposibilidad de pago de la deuda. El valor de los fondos propios no es tan importante como la liquidez de los mismos, y los fondos de inversión que se planteen entrar en dichas sociedades exigirán sacrificios importantes a los acreedores financieros antes de realizar cualquier inversión
Abrimos el nuevo "curso" económico tras el verano con la esperanza de que el mercado de inversión comience a moverse. Hace un año los riesgos macroeconómicos oscurecían cualquier posibilidad de inversión institucional en el sector inmobiliario. La cuestión, doce meses después, radica en la gestión de plazos, precios y financiación, en un mercado que comienza a normalizarse en el análisis de las inversiones y en el que los fondos de inversión se han convencido de que presenta oportunidades muy interesantes en el corto y medio plazo
Los siguientes pasos hacia la recuperación deberán concretarse en operaciones de inversión de cierto volumen, en la entrada de nuevos fondos y en la competencia en procesos de desinversión competitivos. En cuanto haya más referencias de precio y carteras vendidas, la prima de riesgo del sector iniciará un descenso acelerado
Esperamos que todas esas noticias provoquen un efecto llamada de nuevos inversores y acorten los plazos del final de la crisis. Esta no ha acabado, hay muchísimo por hacer, enormes pérdidas que contabilizar y activos que no se colocarán durante muchos años. Pero comienza a verse la luz al final del túnel
27 Comentarios:
De fondos buitres
Algunas claves de la avalancha de fondos buitres. “Comprar un centro comercial en Leipzig (Alemania) te da una rentabilidad bajísima y al menor contratiempo estás fuera, dublín ha vuelto a precios altos, londres vive su propia burbuja y Francia da signos de debilidad. Así que igual un centro comercial en Valladolid tiene más riesgo pero ofrece el doble de rentabilidad si sale bien. Por eso vienen”. Y añade: “la gente ve estos fondos como piratas con el parche en el ojo, pero se juegan un dinero que no es suyo. Los buitres en la naturaleza cumplen una función: limpiar la carroña. Aquí también: dan liquidez al mercado cuando no la hay por la miseria”.
El mecanismo no es complicado. Si las empresas inmobiliarias deben 100, los fondos compran los préstamos por 20 (rebajados -80%) o mucho menos si el riesgo es mayor. Si cobran la deuda han ganado. Si no, se quedan con las inmobiliarias y pisos, que se supone valdran algún dia más que esos 20 que pusieron.
La compra no era solo la propia de un fondo buitre —entrar donde nadie se atreve, y desgajar--.
“Blackstone ve que España tiene un 85% de vivienda en propiedad frente a un 15% de alquiler.
La media europea es 70/30. España a largo plazo tenderá a eso, mucho alquiler.
Si sube del 15% al 25%, eso son 2,7 millones de viviendas que pasarán de propiedad a alquiler.
En Alemania, blackstone tiene de 50.000 viviendas en alquiler y en España era imposible entrar comprando una a una”, por eso en grandes lotes,rebajadas y en crisis
Cuando entra un gran fondo en un país. “Aunque todos dicen lo contrario, la realidad los gestores de fondos es que solo van detras de la corriente de gangas".
Y Si las inversiones en España salen mal podrán justificar ante sus inversores que allí estaba todo el mundo y que nadie podía prever que iba a fallar”, explica uno de los consultados.....
(Pues entran pero sin seguridad absoluta, solo a la llamada de rebajas del 80%)
España se vende por falta de empresarios porque aquí solo encuentran acomodo los chorizos.
Vienen los yankys...manos a las carteras
Debe ser que lo fondos buitres han olio el olor del dinero de los 31 parados menos jaaajaaaa
España es un erial, un secarral en el que sobra suelo para construir.
Con el nuevo precio de la mano de obra, el nuevo precio de los materiales, suelo baratisimo, permisos y el margen para constructores, se puede construir a 340€ el m2, con todo terminado.
Un piso de 80m2 son poco más de 27.000 euros, que la gente ahorre 10.000 euros antes de pedir la hipoteca y los 17.000 les sale una hipoteca a 30 años de bastante
Menos de 100 euros con intereses incluídos. ....dación en pago universal y a correr.
A ver si queda claro de una vez:
Nos la suda cuanto cueste hacer un piso. Lo unico real aqui es que pronto, 2013 o 2014, vais a tener que vender a precio de coste o menos ,si no os los vais a quedar ad eternum, es decir , perdida de 100% de la inversion.
Ya no queremos viviendas caras, gracias: "las queremos por debajo de coste"
(Ustedes ya las vendieron antes "muy por encima de coste" ,según comparacion salarios :las más caras del mundo).... y eso se ha acabado
Previsiones de ventas de viviendas en los próximos años
http://www.idealista.com/news/archivos/r13febrero2013.gif
La riqueza de la burbuja se fue y tendrán que pasar varias décadas para que pueda volver a hincharse!......si es que algunos lo llegamos a ver ?
Lo que se tiende es a adelantarse a lo que ya sabe todo el mundo
Los precios van a ser rebajados mucho más en pocos años
Y si lo vendo ahora :
--Aprovecho los pocos compradores solventes que van quedando
--Me ahorro; ibis,impuestos mogollon,contrataciones de servicios luz,agua,gas etc
--Reparaciones de mantenimiento
--Robos vandalismo
--Okupas
--Pongo a rentarlo al 4% o 5% en banco (dan eso por grandes cantidades) y 6 o 7% en letras tesoro ,y recibo más que alquilando
--Y descanso y duermo tranquilismo
Como siempre los listos con datos se adelantan ,y los tontos desinformados van retrasados palmando pasta
(Porque creeis que amancio ortega va comprando a precio de mañAna con -65% rebajado ....y los fondos buitre a -80%)... pues eso
Si de verdad quieres alquilar vete dando prisa en rebajar tus pretensiones antes que los fondos buitres empiecen a arrasar el mercado con precios bajisimos al haber comprado con 80% de rebajas y acabaran llevandose todas las personas que alquilen
Llevo 25 años en el sector inmobiliario, he visto de todo, y con lo que estoy viendo ahora, el futuro es: demoliciones de promociones en zonas sin demanda pues no se van a vender y cuesta dinero mantenerlas, seguir sin construir viviendas en determinadas ciudades pues el precio de mercado es inferior al coste y vivir de alquiler durante muchos años ya que las viviendas en centros de ciudades las están comprando los fondos de inversión para alquilarlas, hace poco se ha firmado una nueva operación, bankia vende toda su plataforma inmobiliaria al fondo Cerberus, ya se firmaron también las de la sareb, el ivima con inquilinos dentro, la de Catalunya Caixa, servihabitat
En breve...
En fin, los fondos aterrizan en España para alquilar no para vender y los bancos y la sareb están vendiendo al mejor postor.
Se acabo el comprar para especular y vender, empieza el comprar para alquilar (si es a tocateja mejor) pues el 70% del país va a vivir de alquiler barato durante una laaaaaaaarga temporada y si no al tiempo..
Que los fondos buitre esten comprando es una gran noticia para el pais.
No porque de alguna forma vayan a crear nueva especulacion sino porque van a meter en el mercado, a traves del alquiler, una serie de viviendas que dormian el sueño de los justos.
Hemos vivido con un mercado de alquiler minusculo, una escasez absurda teniendo en cuenta la cantidad de pisos vacios que tenemos. Esa escasez ha llevado los precios del alquiler a alturas que dificilmente los salarios de este pais se puede permitir.
Si por fin inversores van a introducir esos pisos en el mercado del alquiler asistiremos a una bajada de esos precios absurdos.....es una gran noticia para el pais que recibirá inversiones de fuera ya que las internas ya estan todas enterradas en pisos vacios que continuaran vacios para siempre jamas.
Esto va a provocar nuevas subidas de vivienda? ....seria como pensar que porque un dia llueva el mar va a subir su nivel y anegar Barcelona.?
Solo hay una posibilidad para que los precios subieran y seria que hubiera una gran necesidad de nuevas viviendas porque la poblacion subiera de forma drastica
(Por el momento tenemos vivienda para unos cuantos millones mas que vinieran, como eso ni ocurre ni se espera.....y a un ritmo de ventas que va ya para medio siglo)
Malamente podemos confiar en que la especulacion tenga mas madera que quemar....subidas caput
Los grandes rallies alcistas de la vivienda en muchas ocasiones están provocados por la codicia de muchos inversores que no quieren dejar de ganar un dinero “fácil”.
Muchas subidas espectaculares (no todas) las provocan inversores novatos que ni siquiera analizan el valor de las casas real ni sus gastos, simplemente se van sumando a una bola de nieve en la que nadie quiere ser “el único que no se haga millonario”.
Las burbujas financieras son a menudo mecanismos de transferencia de riqueza, y en nuestro país, además, responsables de un empobrecimiento generalizado, cuando finalmente acaban estallando
Salio antes de tiempo, ahora:
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Los grandes rallies alcistas de la vivienda en muchas ocasiones están provocados por la codicia de muchos inversores que no quieren dejar de ganar un dinero “fácil”.
Muchas subidas espectaculares (no todas) las provocan inversores novatos que ni siquiera analizan el valor de las casas real ni sus gastos, simplemente se van sumando a una bola de nieve en la que nadie quiere ser “el único que no se haga millonario”.
Las burbujas financieras son a menudo mecanismos de transferencia de riqueza de los desinformados incultos a los informados de la realidad, y en nuestro país, además, responsables de un empobrecimiento generalizado, cuando finalmente acaban estallando
De la misma forma, muchas caídas fuertes están provocadas por propietarios a los que les entra un miedo irracional a perder todo su dinero.
Los movimientos extremos se producen cuando la mayoría de inversores-propietarios sienten a la vez codicia o miedo.
Y racional porque su decisión de venta ahora está basado en un análisis objetivo a través del cual han llegado a la conclusión de que sus casas estaban sobrevaloradas, y que venden porque “todo el mundo vende”....y no les queda más remedio
Ya La riqueza de la burbuja se fue y tendrán que pasar varias décadas para que pueda volver a hincharse!......si es que algunos lo llegamos a ver ?
Venga compren!!!!!!!!!, que se acaban!!!!!!!!!!! que suben!!!!!!!!!!!!!!, compren, compren no pierdan esta oportunidad de ser el tonto de los tontos, compren, compren!!!!
Que no compre ni dios y se los introduzcan por vía rectal hasta que los vomiten.
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