Sale a bolsa la socimi participada por el exsocio de Oleguer Pujol y yerno de Zaplana

La bolsa española recibe mañana a su vigésima socimi. La sociedad Silvercode debutará en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a un precio de 1,11 euros por acción, con un valor de mercado de 80,25 millones de euros y apurando al máximo el plazo que establece la ley: se vestirá de largo justo dos años después de constituirse como socimi y el mismo día que Coca-Cola European Partners.

Como asegura la documentación remitida por el MAB, Silvercode Investments Socimi es propietaria de la mayor parte del Complejo Castellana 200, ubicado en el principal distrito financiero de Madrid y compuesto por dos edificios de oficinas, un centro comercial, cuatro plantas de aparcamiento subterráneo con 817 plazas y un proyecto hotelero en desarrollo.

En concreto, y de acuerdo con el folleto de incorporación al mercado, es dueño del 100% de uno de los edificios y del 90% del otro (situados en los números 200 y 202 del Paseo de la Castellana); del 92,72% del centro comercial (ubicado en el número 204), del 97% del parking (Castellana 206) y del 52,18% del proyecto hotelero (Castellana 198). El otro 47,82% restante es de Reyal Urbis.

El complejo tiene una superficie bruta alquilable total de 46.053 m2, de los que unos 36.360 m2 están en manos de Silvercode tras ser adquiridos en julio de 2014 por 144 millones de euros.

Actualmente el proyecto hotelero está paralizado y, según el documento, los propietarios estarían valorando reconvertirlo en viviendas y locales comerciales. De momento, al menos, no está claro cuál será el uso definitivo de esa superficie de 18.000 m2. Por otro lado, uno de los edificios de oficinas está vacío, mientras que el resto de los espacios está arrendado a empresas y firmas comerciales, como la cadena Media Markt y la firma de moda H&M.

Según la valoración que llevó a cabo la firma de consultoría y auditoría EY, a cierre de diciembre el valor de mercado de su cartera era de 161,6 millones de euros (esto es, unos 17 millones más que cuando los adquirió hace casi dos años).

Drago Capital, gestora y dueña del 10%

Otro de los detalles que encontramos en el folleto de incorporación al mercado es el accionariado tan curioso que tiene esta socimi. Dada de alta en el registro mercantil de Madrid en 2014, su único accionista es la empresa Java International, con sede en Luxemburgo.

A su vez, el capital de Java International está en manos de un fondo de inversión canadiense denominado PSP (tiene un 90%) y de una empresa llamada Pavane Investments (tiene el otro 10%), cuyo accionista único es Luis Iglesias Rodríguez-Viña, yerno del exministro de Trabajo y expresidente de la Comunidad Valenciana Eduardo Zaplana y fundador de Drago Capital, donde fue socio Oleguer Pujol, el pequeño de la famosa familia catalana. De hecho, Drago Capital es el representante legal de la sociedad de acuerdo con el folleto.

Poca liquidez y múltiples riesgos

En el documento encontramos un dato interesante sobre todo para los inversores: esta socimi tiene muy poca liquidez, lo que significa que no resulta sencillo vender las acciones.

"A la fecha del presente documento informativo todas las acciones excepto las puestas a disposición para el cumplimiento de los requisitos de difusión y liquidez están pignoradas a favor del Deutsche Bank, limitando de esta manera la libre transmisibilidad de las mismas", asegura textualmente el folleto.

La socimi tiene una deuda con la entidad de unos 90 millones.

Por su parte, el proveedor de liquidez (Banco Sabadell) tendrá disponible 1,93 millones de acciones con un valor de mercado de 2,15 millones de euros para garantizar que se puedan llevar a cabo operaciones de compraventa de títulos. "Dado que dichas acciones representan un 2,68% del capital social de la sociedad, se estima que las acciones tendrán una reducida liquidez", recalca.

Por último, y como es habitual en este tipo de documentos, la sociedad dedica un apartado especial a nombrar los múltiples riesgos a los que se enfrenta. Entre ellos están un aumento de la competencia de otros complejos comerciales y oficinas en Madrid, la venta al por menor, la evolución de la economía y del consumo.

"El sector inmobiliario y especialmente el sector de centros comerciales es muy sensible al entorno económico-financiero y político existente. Los ingresos de la sociedad así como la valoración del activo (en este caso, el Complejo Castellana 200) dependen en gran medida de la oferta y la demanda de inmuebles, la inflación, los tipos de interés, el consumo, la tasa de crecimiento económico, o la legislación. También está expuesta a los ingresos de los arrendatarios minoristas (suponen un 15% de los ingresos), así como del número de visitas de potenciales clientes", concluye.