“La diversificación de activos de Merlin no es compartida por sus ‘peers’ (empresas comparables) en Europa”, asegura un reciente informe firmado por Intermoney Valores en referencia a la estrategia de la socimi española. Merlin Properties espera repartir su GAV ('Gross Asset Value' o valor de mercado del patrimonio) en un 40% en oficinas y un 20% cada uno en ‘high street’, logística y centros comerciales.
Pero los analistas de Intermoney creen que “no sería extraño que el mercado impulse a Merlin a concentrarse en un menor número de tipos de activos”. La razón es que esta estrategia no está en línea con las tendencias que tienen otras socimi en Europa con un tamaño similar al de Merlin. La compañía liderada por Ismael Clemente es el referente inmobiliario doméstico y vale más de 5.200 millones de euros.
El informe recuerda que Klépierre y Sagro concentran todo su negocio en un solo activo, pero que a cambio están muy diversificados en toda Europa. También matiza que aunque otras grandes socimi del Viejo Continente como Icade o Covivio cuentan con varios tipos de activos, las oficinas son muy mayoritarias en su portfolio. Además, señala que Landsec y British Land cuentan como mucho con dos productos y que están muy concentradas en el Reino Unido.
¿Dónde podrían producirse las hipotéticas desinversiones de Merlin? “No es fácil deducir cuáles serían aquellos activos a reducir o vender, aparte de la imposibilidad práctica de que sean las oficinas. Los planes de inversión en logística hacen que sea poco probable una venta a medio plazo y ‘high street’ está siendo vendida poco a poco”, asegura Intermoney.
Por lo tanto, Intermoney apunta al área de logística como “quizás la venta menos improbable, pese a que Merlin acaba de invertir más de 400 millones de euros en Portugal”. Por lo tanto, Intermoney apuesta porque los inversores presionarán a Merlin para modificar un modelo que limita su exposición al ciclo económico y que da a la compañía tamaño y liquidez en sus dos grandes mercados, España y Portugal. Un modelo que, por otra parte, cuenta con el reconocimiento de los invesores. La acción de Merlin sube este año un 2% en el contexto de una bolsa bajista.
Logística
Para reforzar su teoría, el informe también pone énfasis en la apuesta de Merlin por el área logística, que se convertiría en la gran protagonista del crecimiento orgánico de la compañía. La firma cree que la socimi será capaz de duplicar los ingresos en 2020 respecto al ejercicio 2017 en un segmento que podría alcanzar el 20% del GAV previsto por la compañía gracias a una inversión de 1.000 millones de euros. Un esfuerzo financiero que, según Intermoney, no debería elevar el ‘loan to value’ (endeudamiento) del grupo por encima del 50%.
En su primer informe sobre la socimi, Intermoney otorga a la compañía una recomendación de comprar con un precio objetivo de 13,5 euros por acción. Un nivel que, en cualquier caso, está por debajo del último NAV de la compañía, fechado en junio a 14,1 euros por acción.
Las socimis, un negocio que ya vale 21.000 millones en España
Las más de 60 sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan actualmente en España suman un valor de mercado de 20.845,52 millones de euros. Solo entre seis vehículos copan tres cuartas partes de dicha cantidad, mientras que dos de cada tres compañías valen menos de 100 millones. Repasamos cuáles son las socimis más valiosas del mercado doméstico y cuáles están a la cola del ranking.
La socimi española Merlin, uno de los ases inmobiliarios en bolsa de JP Morgan para 2018
Las grandes compañías inmobiliarias europeas han empezado el curso bursátil con altibajos tras un gran 2017. En el ecuador de enero, el índice Stoxx Europe 600 Real Estate que agrupa a los grandes transatlánticos del ladrillo del Viejo Continente pierde algo más de un 2%. Sin embargo, el banco de inversión estadounidense JP Morgan confía en valores como la española Merlin Properties o la francesa Gecina, que podrían subir en bolsa más de un 20% a medio plazo.
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